商品房預售制存廢之爭

林志清

摘 要：對中國內地商品房預售制的文獻進行梳理和總結。研究發現，目前中國商品房預售制爭論焦點和矛盾點在于預售制的存廢問題。具體來看，有以下三類不同觀點：一是主張立即廢除商品房預售制的立即廢止說；二是主張目前繼續完善商品房預售制，但在未來要逐步廢除預售制的逐步廢止說；三是主張商品房預售制的存在具有合理性，應該保留預售制并對其進行完善。此外，就商品房預售問題進行述評和展望。

關鍵詞：商品房；預售制；存廢問題

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）01-0227-02

商品房預售制度自1994年確立施行以來，在加速資金周轉、提高資金使用效率、降低開發成本以及增加住房供給等方面，對中國房地產業的發展發揮了重要的作用。與此同時，該制度存在的缺陷也日益顯現。由于缺乏健全的風險分擔制度，包括信用體系和市場監管等，預售制度逐漸給商品房交易帶來了大量的交易風險，損害了購房者和銀行等金融機構的利益。預售的負面效應開始不斷遭到詬病，關于取消預售制的呼聲也隨之此起彼伏。2005年8月，央行發布《2004年中國房地產金融報告》，提出可以考慮取消現行的房屋預售制度。2010年1月24日，廣西南寧宣布成為全國取消商品預售制度的試點城市，標志著預售制度的存廢去留問題由理論探討進入實踐檢驗階段。在此背景下，關于中國內地商品房預售制是存是廢的爭論，引起了社會廣泛的關注，為此，有必要就該方面的研究成果進行及時的梳理和總結。

一、立即廢止說

“立即廢止說”認為，當前的商品房預售制弊大于利，取消預售制符合市場經濟的運行規律，有利于房地產行業的長期發展，故該制度應該立即取消。該觀點興起于2005年8月《2004年中國房地產金融報告》的發布，央行在報告中提出了建議取消商品房預售制，由此，引發了國內學者對商品房預售制是否應該廢止的熱議，尤其是在2010年，廣西南寧實行取消商品房預售試點，國內再次掀起對于廢除商品房預售制的討論。

關于預售制應該立即廢止的討論，學者們基于不同的研究視角，給予了論證。一是從主體利益不均衡角度入手，認為預售制的實施最大限度地照顧了開發商的利益，忽略和消費者的利益，因此，為了維護廣大消費者尤其是買房者的利益，有必要取消預售制（宋庭敏、肖元真等，2005）；二是運用歷史分析法，從預售制實施的歷史背景入手，認為當時實行預售制主要是為了解決開發商資金不足的問題，但是預售制發展的現在，已成為開發商“空手套白狼”的重要手段、給銀行帶來風險、引起信息不對稱和社會誠信問題。通過取消商品房預售制度，將提高房地產商的準入門檻，將有利于加速整個房地產市場的整合，推動整個地產業的理性回歸（田新丑，2008）；三是通過案例分析，借助南寧試點案例，結合預售制過程中存在的房屋質量的問題分析，認為取消預售制有助于提高開發商的管理水平，提高工程質量，加快二手房市場的發育程度，有利于規范市場行為，將投機行為的惡劣社會影響降到最低（曹春堯、王方，2010）；四是直接從預售制產生的主要問題入手，認為現行商品房預售制度引起的主要問題包括：第一，降低了行業門檻，推動產業惡性膨脹；第二，助長了開發商種種違規、欺詐行為；第三，幾乎把全部風險轉嫁給銀行。因此，歷經二十余年的發展，中國房地產業本身及其發展環境已經發生了很大的變化，商品房預售制度賴以為繼的基礎條件已不復存在，到了宣告其結束的時候（江晶晶，2006）。

二、逐步廢止說

與主張“立即廢止說”的觀點不同，“逐步廢止說”認為，在商品房預售制仍然對房地產發展有著積極影響的前提下，短期內貿然取消預售制弊大于利，故應該暫時保留商品房預售制度，但是長期來看，該制度應該逐步取消。

從現有的文獻來看，主張逐步廢止預售制的觀點不多，可以總結為以下兩點：一是從風險分析角度，認為取消預售制有助于緩解金融風險積淀，遏制風險放大，還有助于緩解購房者貸款壓力，減少期房風險和法律糾紛以及“炒鏤花”，進而還能從開發源頭推動樓市理性回歸，樓市價格理性求公正的信號。但如果貿然取消預售制，將導致資金和土地會更加集中在少數開發商手中，就會造成行業壟斷局面的出現，進而可能導致房價的上漲。因此，應該循序漸進地取消（吳海峰、何兵，2006）；二是從市場發育角度，認為只有在房地產市場已相當成熟、開發商已有足夠的資金實力的前提下取消期房預售制度才是合適的。因此，取消房屋預售制度最合適的時間應由市場決定，而非政府的直接干預（楊崢，2010）。

三、保留完善說

“保留完善說”，從已有的研究成果來看，是目前的主流觀點，認為預售制的存在為房地產行業的發展發揮重要的作用，預售制實施過程中的問題，可以通過采取措施加以解決，并非不可調和。基于此，學者們從各自的研究視角，對商品房預售制存在的合理性進行了論證，并就預售制存在的弊端提出了各自的解決方案。

其中，第一類觀點認為，預售制度實施過程中存在的問題，不是商品房預售制度本身造成的。預售制度實施過程中存在的問題，與中國預售制度相關的制度體系有關，如金融產品單一、預售監管不到位等不是商品房預售制度本身造成的，可以通過完善預售制度如積極拓展房地產融資渠道、加強商品房預售資金監管等措施來消除（郝新艷，2008）；第二，采取國際比較法，通過中外對比，發現中國預售制中存在的監管缺位、司法制度、信用體系不健全、各主體利和風險不對、相關手續不規范等問題，并提出相關完善建議（羅懷中，2006）；第三，從經濟學供求角度入手，認為取消商品房預售制度會造成短時間市場供不應求，產生較大的社會風險，會引起房價上漲，侵犯買房者的權益、引起壟斷，不利于競爭等不良影響（吳晅，2011）；第四，針對2010年出現的“預售制度即將取消”謠言引發的關于預售制存廢的爭論，認為目前中國整體金融創新相對滯后，房地產市場不發達，融資渠道有限，預售活動不會自動消失，如果貿然取消，會以私下交易等形式繼續出現，不利于市場穩定，加大調控難度（劉學良，2012）。endprint

此外，還有些學者認為預售制中存在的問題體現的是中國企業契約精神缺乏，不尊重合約，為了短期利益不重視自己的信譽，同時也反應了開發商與購房者在預售協議中缺乏理解和溝通，很多問題出在開發商和購房者對于預售協議中關于房屋建設的質量等認知有歧義，或者協議制定的不夠詳細而導致糾紛。這要求開發商和購房者在房屋預售協議的制定中要更加完善，對于工期、房屋設計、質量和違約的處置情況有清楚的規定，在執行中相互尊重，誠實守信，具有契約精神，同時也要求政府相應部門加強管理和規制，用法律的手段來避免這些問題，幫助購房者維權，但解決的方式卻不是廢止期房制（王政，2012）。

四、述評與展望

綜上所述，關于商品房預售制存廢的爭論，目前學術界仍然難有定論，各界褒貶不一。但單純從現有的文獻研究來看，主張“保留完善說”仍然是目前國內的主流觀點。可見，預售制作為房地產行業的一項交易制度，具有其存在的合理性，我們不能因為其存在一些弊端，就全盤否定該制度的歷史功績，一味地貿然將其廢止。同時，我們也不能過分迷信預售制，近年來，預售制暴露的種種弊端，同樣需要引起政府和社會各界的警戒，需要廣大專家學者進行深入的研究，因此，筆者認為，預售制的存廢之爭，不僅有利于預售制制度本身的完善和發展，更有利于促進中國整個房地產行業的健康發展。

同時，通過對近三年的文獻歸納發現，越來越多的研究集中于預售制監管措施的完善方面，尤其是在2010年以后，該方面的文獻比較多，有如下三個方面：一是關于商品房預售資金的監管問題的研究，主要分析了當前預售制資金監管存在天津模式、廣州模式等監管模式，并分析預售資金監管過程中普遍存在的資金監管不力問題，其造成了劣質短壽建筑的出現、監管主體混亂、預售款監管內容不確定、并就建設預售資金監管信息平臺、將預售資金監管與房屋建筑質量監管相結合、推進會計電算化以及其他相關監管制度、法律法規進行分析論證（彭永恒，2011）；二是關于預售合同中存在的問題的研究，主要包括預售預約合同中外法律差異比較、預售合同情勢變更原則的適用問題以及登記備案制度、預售方的瑕疵擔保責任問題等方面的研究（睢曉鵬，2011）；三是研究房地產預售過程中的風險及防范機制問題，認為預售制度施行至今，利益相關方信息不對稱、利益和風險的不對等的現象頻發，為此應該建立相應的風險防范機制（楊繼慧，2012）。綜上可見，筆者認為，未來的研究重點應該仍然集中于預售制的完善方面，尤其是對于預售制監管的問題的研究，將成為預售制問題研究的重中之重。

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[責任編輯 王曉燕]endprint