城市與鄉村住房建設用地置換問題的現狀分析

李旭輝

摘要：以城市與鄉村的住房問題為研究對象，針對現階段實施城鄉建設用地置換過程中存在的農村宅基地問題及城市住房問題進行深入地了分析，并對問題產生的原因進行了探討。

關鍵詞：城鄉；住房；建設用地；置換

引言：隨著城鎮化進程的不斷加快，城市和鄉村的住房條件也發生了翻天覆地的變化。為了減少農村宅基地占用情況，使土地利用率最大化，各地政府和地區針對地域特征采取了一系列的建設用地置換措施。住房在國家福利事業和經濟發展中都是一個重要組成部分，通常在家庭消費、固定資本投資甚至就業機會中占相當大的比重，因此，人們對于住房的拆遷、補償、回遷等問題相當地關注，由此也衍生出較多的問題。

一、城市住房問題的現狀

世界各國城市住房問題的表現形式是多種多樣的。歸納起來主要有兩個層面，第一個層面是微觀城市住房問題，主要表現為：住房緊缺問題、居住質量問題和經濟負擔問題；第二個層面是宏觀城市住房問題，主要是指居住空間的結構問題，主要表現為：城市居住區的階層分化，甚至隔離等不平等現象的普遍存在，由住房問題而起的其他城市問題。

近幾年來， 我國由于房地產的飛速發展，國民經濟、收入水平的提高及消費升級狀況的凸顯，新房和舊房價格上升的速度都超過個人收入增長的速度。因此，住房問題比較集中在如下幾個方面。

（一）不同收入階層對住房的支付能力差異。對于許多年輕人來說，住房問題就是因為房屋價格和首付太高使他們沒有能力擁有住房，這是一個年輕、中等收入的人的看法。擁有住房對富人來說不是一個問題，而窮人談不上擁有住房。對于窮人，住房問題可能是怎樣才能用總收入中比較適合的一部分租到一所像樣的房子。

（二）不同區域的住房問題差異。（1）價格上的差異。一個城市往往在城市規劃布局上就分為不同的功能區域。它們的人口密集程度不同，相應的地價也不同，住房的價格也大相徑庭。（2）不同區域的住房環境也有所不同。對于居住在鬧市區和快速發展的城市近郊的居民來說，住房問題可能是附近在建的房屋太多，使原本寧靜的郊區也像城市一樣擁擠和喧鬧；對于居住在遠郊區的居民來說，有著較為安靜的居住環境，但卻存在著交通不便、城市配套設施輻射不到的尷尬。

（三）不同時期購買力在住房問題上產生的差異。舉個簡單的例子，對于一對60歲的老年夫婦而言，居住在他們于1998年只花10萬元購買而現在價值60萬元的房屋中，根本就不存在什么住房問題，而且可以隨時通過房屋獲得最大的資本收益。而對于一對30歲左右的工薪階層的年輕夫婦而言，購買一套60萬的住房，有可能要攢足首付還要還貸30年。當然，這只是一個代表某一地區的案例，并不具有一般性，但它卻說明了一個現象，在不同時期，房地產與經濟的發展水平在一定程度上也制約了一般人們的購買能力。

（四）城市管理部門對住房問題的應對難點。對城市管理者來說，日益明顯的不同階層的居住分化，并因此可能引發其他社會問題，以及住房開發的無序化，并因此而導致的城市基礎設施運行效率低下等問題，也是急需考慮解決的。

二、城市住房問題存在的原因

（一）城市住房自有化率對住房產權問題的解釋。住房自有化率是一個最能反映存量和增量的區別的指標。不同城市類型、不同地區的住房自有化率差異明顯。小城市自有化率偏高，而大城市由于流動人口較多且增長快，租賃市場比較完善，住房自有化率偏低。東部和中部城市自有化率偏高，而西部和東北地區偏低。住房的自有化率受到眾多因素的影響，主要反映在以下幾個方面：（1）自有化率會隨著收入的增加而上升。隨著收入的增加，持久收入是影響住房消費的一個最重要的因素；（2）家庭人口規模的增加會提高自有化率；（3）年齡的增加也會提高自有化率；（4）本地城市戶口對自有化率也有正面的影響。

（二）區域差異對住房面積問題的解釋。不同地區住房面積的區域差異很大。大城市人均住房面積較小，住房壓力較大；小城市人均住房面積相對較大，住房壓力較小。隨著收入的增加，住房面積也逐漸增加。因此，可以認為在正式住房中不存在住房過度擁擠的問題。從住房類型來看，主要分為四大類型。最普通的就是單元房，占所有住房的80%。其次是舊式普通樓房，占

10%。其余為獨棟住宅和平房，比重很小，分別占3%和7%。住房的當前市場價值由調查員采用簡單的市場比較法，參照周邊同地段同檔次住房進行評估，可以看作是對住房質量的度量。全國平均住房價值的區域差異很明顯，大城市和經濟發達地區住房質量較好，東部城市住房價值明顯偏高。

三、城鄉建設用地置換過程中存在的問題及分析

（一）農民在置換過程中信心不足。（1）置換價格達不到農民滿意。宅基地集約使用過程中，土地集約后“剩余”土地產生的增值利益分配不均衡，利益鏈條扭曲。我國現有的土地管理的相關法律法規，限制了包括農村宅基地在內的農村建設用地的自由流轉。國家壟斷了土地交易的一級市場，即只有國有土地才能通過招、拍、掛的程序進入土地交易市場。這意味著農村宅基地在沒有變集體所有的身份為國家所有之前，不能進入市場，但身份轉變的過程卻具有很強的不合理性。這意味著地方政府壟斷了農村宅基地上市的權利，可以從農村低價“征收”土地，再“高價”出讓土地，土地的增值收益中，僅少量通過征地補償金等方式給予農村集體經濟組織和農民個人。因此，在現行體制下，在宅基地集約使用過程中由集約產生的“剩余”土地所帶來的巨大收益，由于政府的強勢，分配的天平嚴重地傾向于政府，農村集體和農民的利益被邊緣化。同時也出現一種比較極端的現象，就是某些村莊的某些農戶，寧愿將宅基地和耕地與一些房地產商進行私下交易，獲取眼前利益。（2）補償措施達不到農民滿意農民希望獲得的補償主要有兩個方面：（a）補償

住房。在宅基地置換過程中，農民所希望的補償是同面積的補償，雖然失去了院落，但不希望居住面積的縮小。或者，鑒于家中幾代人的居住問題，希望能夠置換多套進行落實。如果面積相差太大或者不能滿足套數要求，就會造成農民置換信心不足。（b）住房貨幣補償費。當居住面積不能達到置換對等時，農民希望獲得貨幣補償費用以達到經濟上的彌補或者是近似于市場化的價格部分。

（二）置換過程中的利益看待問題。（1）農戶對于置換利益的看待問題。在宅基地置換前，有的農戶受利益驅使，在原有的房屋上面，私搭濫建，預計蓋房，即導致了宅基地置換費用的增加，又無法兼顧所有農戶的公平。在實際賠付過程中，對違規建設的一些房屋也進行了補償，因此一些沒有私搭濫建的居民感到不平衡，于是少數拆遷戶相互攀比，為了能夠得到更多的拆遷補償，競相私搭濫建，建設一些沒有使用價值的房子，形成惡性循環。這樣，如果實行按照以建筑面積進行補償的原則，私搭濫建之后的房屋面積大大增加，拆遷部門的賠付數額也大大增加，這就使置換的成本加大。（2）政府及村集體干部對置換利益的看待問題。在宅基地置換過程中，不論政府主導，還是集體主導，都沒有有效的措施對主導方自身實施有效的監管，造成資金的揮霍浪費，滋長了貪污腐敗現象。在宅基地置換前，一些村干部為了自身利益，將空閑土地以低廉的價格轉包給私營業主，私營業主在政府征地時獲得大量利潤；或者村集體宅基地置換時，村干部將規劃的工業園區以便宜的價格賣給私營業主，村干部從中獲利;村領導或者政府官員在與開發商合作時，對于工業園區的招投標，農戶缺乏有效的監督，造成了貪污腐敗事件的發生。

參考文獻：

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