國開行變身中國“房利美”?

從定位來看，住宅金融事業(yè)部的對象則是棚戶區(qū)改造建設以及城鎮(zhèn)化基礎建設，同時貸款對象則是承接棚戶區(qū)建設的房企等。

本刊綜合報道 編輯 王豫剛

中國版“住房銀行”終于將變?yōu)楝F(xiàn)實。4月8日國家開發(fā)銀行對外宣布，該行正組建住宅金融事業(yè)部，用以專項開展棚改等保障性安居工程業(yè)務。

此項決定是對4月2日國務院常務會議精神的落實。會議當日確定，由國家開發(fā)銀行成立專門機構，實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，鼓勵商業(yè)銀行、社?；?、保險機構等積極參與，重點用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。

國開行方面表示，該事業(yè)部將實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，重點用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。

城鎮(zhèn)化融資路徑浮現(xiàn)

有分析稱，此次安排至少分為三個層面解讀，第一，國開行將成立事業(yè)部制式的專門機構，用以棚改及城建融資；第二，該機構融資方式采取市場化方式，即發(fā)行住宅金融專項債券；第三，專項債券融資對象為“郵儲等金融機構和其他投資者”。

在制度缺失、回歸政策性金融前景不明確的現(xiàn)實下，國開行希望通過“住房保障銀行”曲線回歸政策性金融。按照國務院“十二五”規(guī)劃，五年期間將新建3600萬套保障性住房。2013年，國務院總理李克強提出了五年1000萬戶棚戶區(qū)改造計劃，但是資金來源成為回避不了的問題。2014年《政府工作報告》中強調(diào)，2014年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，同時隨著以人為本的城鎮(zhèn)化的開啟，中央也提出到2020年要解決約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造。規(guī)模龐大的資金需求，依靠傳統(tǒng)貸款模式顯然難以為繼。在國開行看來，由其成立專門機構支持棚改等保障性安居工程建設，有基礎、易操作、成本低、見效快。

國家開發(fā)銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，開行累計發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款約7萬億元，占人民幣貸款累計發(fā)放的62%，當年發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款10350億元，占當年人民幣貸款發(fā)放的68%。這其中，累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款4077億元，貸款余額2946億元，同業(yè)占比達60%。從貸款規(guī)?？梢钥吹剑瑖_行在棚戶區(qū)改造中投入頗多。

在國開行看來，由其成立專門機構支持棚改等保障性安居工程建設，有基礎、易操作、成本低、見效快。

一是棚戶區(qū)改造資金投入大、回報周期長、盈利前景不明確，2013年到2017年推進1000萬套棚戶區(qū)改造，所需資金量至少2.5萬億，因此，亟需成本相對較低、穩(wěn)定的融資來源作為保障。二是開行已經(jīng)形成一套比較完整的開發(fā)性金融運作機制。第三，開行作為棚改及城市基礎設施等相關工程建設投融資主力銀行，具有豐富的實踐經(jīng)驗和行之有效的運作模式。

4月8日，國家開發(fā)銀行在京召開全行視頻會，部署開發(fā)性金融支持棚戶區(qū)改造及城市基礎設施工作。國開行黨委書記、董事長胡懷邦在會議上指出，加快棚改項目評審和貸款發(fā)放，力爭4月底實現(xiàn)貸款發(fā)放1000億元左右，保障各地棚戶區(qū)改造工程的資金需求。

據(jù)了解，今年一季度，該行已加大棚改項目開發(fā)評審和貸款投放力度，新增承諾棚戶區(qū)改造等保障性安居工程貸款1401億元，為去年同期10.2倍；發(fā)放貸款312億元，比去年同期增長12%。

事實上，住宅金融專項債券也是對現(xiàn)有地方政府大規(guī)模鋪開的棚改債和企業(yè)債的一種替代，既可降低融資成本，也可防范地方政府信用擴張風險。

“兩房”前車之鑒應吸取

在太平洋的另一端，美國的兩大住宅金融服務機構房地美（Federal National Mortgage Association，簡稱：Fannie Mae，即聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會，成立于1938年）和房利美（Freddie Mac，即聯(lián)邦住宅貸款抵押公司，成立于1970年）曾在美國的城鎮(zhèn)化和居民住房建設中發(fā)揮了重要作用。然而在次貸危機中遭受重創(chuàng)之后，美國國會和白宮頻頻動議要終結(jié)“兩房”，兩相比較，國開行金融事業(yè)部的未來運作理當有所借鑒。

有國開行方面人士表示，從定位來看，住宅金融事業(yè)部的對象則是棚戶區(qū)改造建設以及城鎮(zhèn)化基礎建設。同時貸款對象則是承接棚戶區(qū)建設的房企等。跟美國的”兩房”還是有本質(zhì)差別。

國開行住宅金融事業(yè)部方案，在職能定位上，向上對接國家住宅政策、規(guī)劃，向下深化與地方政府的合作。而美國的兩房的操作路徑則完全不同。

房利美和房地美從商業(yè)銀行手中購買抵押貸款，然后通過SPV（特殊目的機構）包裝發(fā)行抵押貸款債券。同時房利美和房地美則是針對沒有美國聯(lián)邦住宅管理局提供保險的房屋貸款。并且抵押貸款的額度有一定的限制，同時也針對一些少數(shù)族裔提供優(yōu)惠政策。

“兩房”的存在和運作，積極促進了美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，甚至將美國的地產(chǎn)市場風險分銷到世界各地。

同時兩房的運作也降低了商業(yè)銀行風險。合理的按揭貸款是長期固定利率貸款，能真正緩解購房者的支出壓力。而銀行的主要資金來源是儲戶，儲戶存款一般是短期比重較大，而且利率根據(jù)市場的資金供求不斷變動。就給銀行帶來存貸款周期差異和利率差異的流動性風險。這種風險在美國上世紀80年代的房地產(chǎn)金融危機期間已經(jīng)表現(xiàn)得淋漓盡致。

顯然，目前的住宅金融事業(yè)部與兩房有著一定的區(qū)別。一個是針對棚戶區(qū)以及城鎮(zhèn)化基礎設施建設過程中的資金提供商，另一個則是針對一定階層的公共人群購買商品房屋提供貸款。“但是隨著監(jiān)管機構積極推動資產(chǎn)證券化的發(fā)展，兩房類似的操作在國內(nèi)實施或許也僅僅是時間早晚的問題?！币晃汇y行人士認為。

美國兩房在早期能夠如此成功，與其有著政府支持，能夠拆借較低成本的資金有關，而胡懷邦近期分別在《求是》和《人民日報》刊登署名文章，建議進一步完善城鎮(zhèn)化中長期投融資的制度性安排，參照國際通行做法，賦予開發(fā)性金融機構永久國家債信等級，建立穩(wěn)定、可持續(xù)的中長期金融債發(fā)行籌資機制，通過開發(fā)性金融資金支持城鄉(xiāng)基礎設施建設和社會民生領域。

同時，他還建議通過設立“三專”即專項貸款、專項基金及專項債券等配套政策，彌補政府投資特定項目的資本金以及地方配套資金的階段性缺口。為管控地方政府性債務風險，可考慮由國家開發(fā)銀行或通過招標確定一家銀行，進行“統(tǒng)一評級、統(tǒng)一授信、統(tǒng)借統(tǒng)還”，從總量、結(jié)構、操作上防止地方政府一哄而上、盲目舉債，避免投融資總量失控，形成系統(tǒng)性風險。

endprint

從定位來看，住宅金融事業(yè)部的對象則是棚戶區(qū)改造建設以及城鎮(zhèn)化基礎建設，同時貸款對象則是承接棚戶區(qū)建設的房企等。

本刊綜合報道 編輯 王豫剛

中國版“住房銀行”終于將變?yōu)楝F(xiàn)實。4月8日國家開發(fā)銀行對外宣布，該行正組建住宅金融事業(yè)部，用以專項開展棚改等保障性安居工程業(yè)務。

此項決定是對4月2日國務院常務會議精神的落實。會議當日確定，由國家開發(fā)銀行成立專門機構，實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，鼓勵商業(yè)銀行、社?；稹⒈ｋU機構等積極參與，重點用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。

國開行方面表示，該事業(yè)部將實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，重點用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。

城鎮(zhèn)化融資路徑浮現(xiàn)

有分析稱，此次安排至少分為三個層面解讀，第一，國開行將成立事業(yè)部制式的專門機構，用以棚改及城建融資；第二，該機構融資方式采取市場化方式，即發(fā)行住宅金融專項債券；第三，專項債券融資對象為“郵儲等金融機構和其他投資者”。

在制度缺失、回歸政策性金融前景不明確的現(xiàn)實下，國開行希望通過“住房保障銀行”曲線回歸政策性金融。按照國務院“十二五”規(guī)劃，五年期間將新建3600萬套保障性住房。2013年，國務院總理李克強提出了五年1000萬戶棚戶區(qū)改造計劃，但是資金來源成為回避不了的問題。2014年《政府工作報告》中強調(diào)，2014年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，同時隨著以人為本的城鎮(zhèn)化的開啟，中央也提出到2020年要解決約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造。規(guī)模龐大的資金需求，依靠傳統(tǒng)貸款模式顯然難以為繼。在國開行看來，由其成立專門機構支持棚改等保障性安居工程建設，有基礎、易操作、成本低、見效快。

國家開發(fā)銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，開行累計發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款約7萬億元，占人民幣貸款累計發(fā)放的62%，當年發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款10350億元，占當年人民幣貸款發(fā)放的68%。這其中，累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款4077億元，貸款余額2946億元，同業(yè)占比達60%。從貸款規(guī)模可以看到，國開行在棚戶區(qū)改造中投入頗多。

在國開行看來，由其成立專門機構支持棚改等保障性安居工程建設，有基礎、易操作、成本低、見效快。

一是棚戶區(qū)改造資金投入大、回報周期長、盈利前景不明確，2013年到2017年推進1000萬套棚戶區(qū)改造，所需資金量至少2.5萬億，因此，亟需成本相對較低、穩(wěn)定的融資來源作為保障。二是開行已經(jīng)形成一套比較完整的開發(fā)性金融運作機制。第三，開行作為棚改及城市基礎設施等相關工程建設投融資主力銀行，具有豐富的實踐經(jīng)驗和行之有效的運作模式。

4月8日，國家開發(fā)銀行在京召開全行視頻會，部署開發(fā)性金融支持棚戶區(qū)改造及城市基礎設施工作。國開行黨委書記、董事長胡懷邦在會議上指出，加快棚改項目評審和貸款發(fā)放，力爭4月底實現(xiàn)貸款發(fā)放1000億元左右，保障各地棚戶區(qū)改造工程的資金需求。

據(jù)了解，今年一季度，該行已加大棚改項目開發(fā)評審和貸款投放力度，新增承諾棚戶區(qū)改造等保障性安居工程貸款1401億元，為去年同期10.2倍；發(fā)放貸款312億元，比去年同期增長12%。

事實上，住宅金融專項債券也是對現(xiàn)有地方政府大規(guī)模鋪開的棚改債和企業(yè)債的一種替代，既可降低融資成本，也可防范地方政府信用擴張風險。

“兩房”前車之鑒應吸取

在太平洋的另一端，美國的兩大住宅金融服務機構房地美（Federal National Mortgage Association，簡稱：Fannie Mae，即聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會，成立于1938年）和房利美（Freddie Mac，即聯(lián)邦住宅貸款抵押公司，成立于1970年）曾在美國的城鎮(zhèn)化和居民住房建設中發(fā)揮了重要作用。然而在次貸危機中遭受重創(chuàng)之后，美國國會和白宮頻頻動議要終結(jié)“兩房”，兩相比較，國開行金融事業(yè)部的未來運作理當有所借鑒。

有國開行方面人士表示，從定位來看，住宅金融事業(yè)部的對象則是棚戶區(qū)改造建設以及城鎮(zhèn)化基礎建設。同時貸款對象則是承接棚戶區(qū)建設的房企等。跟美國的”兩房”還是有本質(zhì)差別。

國開行住宅金融事業(yè)部方案，在職能定位上，向上對接國家住宅政策、規(guī)劃，向下深化與地方政府的合作。而美國的兩房的操作路徑則完全不同。

房利美和房地美從商業(yè)銀行手中購買抵押貸款，然后通過SPV（特殊目的機構）包裝發(fā)行抵押貸款債券。同時房利美和房地美則是針對沒有美國聯(lián)邦住宅管理局提供保險的房屋貸款。并且抵押貸款的額度有一定的限制，同時也針對一些少數(shù)族裔提供優(yōu)惠政策。

“兩房”的存在和運作，積極促進了美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，甚至將美國的地產(chǎn)市場風險分銷到世界各地。

同時兩房的運作也降低了商業(yè)銀行風險。合理的按揭貸款是長期固定利率貸款，能真正緩解購房者的支出壓力。而銀行的主要資金來源是儲戶，儲戶存款一般是短期比重較大，而且利率根據(jù)市場的資金供求不斷變動。就給銀行帶來存貸款周期差異和利率差異的流動性風險。這種風險在美國上世紀80年代的房地產(chǎn)金融危機期間已經(jīng)表現(xiàn)得淋漓盡致。

顯然，目前的住宅金融事業(yè)部與兩房有著一定的區(qū)別。一個是針對棚戶區(qū)以及城鎮(zhèn)化基礎設施建設過程中的資金提供商，另一個則是針對一定階層的公共人群購買商品房屋提供貸款?！暗请S著監(jiān)管機構積極推動資產(chǎn)證券化的發(fā)展，兩房類似的操作在國內(nèi)實施或許也僅僅是時間早晚的問題?！币晃汇y行人士認為。

美國兩房在早期能夠如此成功，與其有著政府支持，能夠拆借較低成本的資金有關，而胡懷邦近期分別在《求是》和《人民日報》刊登署名文章，建議進一步完善城鎮(zhèn)化中長期投融資的制度性安排，參照國際通行做法，賦予開發(fā)性金融機構永久國家債信等級，建立穩(wěn)定、可持續(xù)的中長期金融債發(fā)行籌資機制，通過開發(fā)性金融資金支持城鄉(xiāng)基礎設施建設和社會民生領域。

同時，他還建議通過設立“三?！奔磳ｍ椯J款、專項基金及專項債券等配套政策，彌補政府投資特定項目的資本金以及地方配套資金的階段性缺口。為管控地方政府性債務風險，可考慮由國家開發(fā)銀行或通過招標確定一家銀行，進行“統(tǒng)一評級、統(tǒng)一授信、統(tǒng)借統(tǒng)還”，從總量、結(jié)構、操作上防止地方政府一哄而上、盲目舉債，避免投融資總量失控，形成系統(tǒng)性風險。

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從定位來看，住宅金融事業(yè)部的對象則是棚戶區(qū)改造建設以及城鎮(zhèn)化基礎建設，同時貸款對象則是承接棚戶區(qū)建設的房企等。

本刊綜合報道 編輯 王豫剛

中國版“住房銀行”終于將變?yōu)楝F(xiàn)實。4月8日國家開發(fā)銀行對外宣布，該行正組建住宅金融事業(yè)部，用以專項開展棚改等保障性安居工程業(yè)務。

此項決定是對4月2日國務院常務會議精神的落實。會議當日確定，由國家開發(fā)銀行成立專門機構，實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，鼓勵商業(yè)銀行、社保基金、保險機構等積極參與，重點用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。

國開行方面表示，該事業(yè)部將實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，重點用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。

城鎮(zhèn)化融資路徑浮現(xiàn)

有分析稱，此次安排至少分為三個層面解讀，第一，國開行將成立事業(yè)部制式的專門機構，用以棚改及城建融資；第二，該機構融資方式采取市場化方式，即發(fā)行住宅金融專項債券；第三，專項債券融資對象為“郵儲等金融機構和其他投資者”。

在制度缺失、回歸政策性金融前景不明確的現(xiàn)實下，國開行希望通過“住房保障銀行”曲線回歸政策性金融。按照國務院“十二五”規(guī)劃，五年期間將新建3600萬套保障性住房。2013年，國務院總理李克強提出了五年1000萬戶棚戶區(qū)改造計劃，但是資金來源成為回避不了的問題。2014年《政府工作報告》中強調(diào)，2014年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，同時隨著以人為本的城鎮(zhèn)化的開啟，中央也提出到2020年要解決約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造。規(guī)模龐大的資金需求，依靠傳統(tǒng)貸款模式顯然難以為繼。在國開行看來，由其成立專門機構支持棚改等保障性安居工程建設，有基礎、易操作、成本低、見效快。

國家開發(fā)銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，開行累計發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款約7萬億元，占人民幣貸款累計發(fā)放的62%，當年發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款10350億元，占當年人民幣貸款發(fā)放的68%。這其中，累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款4077億元，貸款余額2946億元，同業(yè)占比達60%。從貸款規(guī)?？梢钥吹剑瑖_行在棚戶區(qū)改造中投入頗多。

在國開行看來，由其成立專門機構支持棚改等保障性安居工程建設，有基礎、易操作、成本低、見效快。

一是棚戶區(qū)改造資金投入大、回報周期長、盈利前景不明確，2013年到2017年推進1000萬套棚戶區(qū)改造，所需資金量至少2.5萬億，因此，亟需成本相對較低、穩(wěn)定的融資來源作為保障。二是開行已經(jīng)形成一套比較完整的開發(fā)性金融運作機制。第三，開行作為棚改及城市基礎設施等相關工程建設投融資主力銀行，具有豐富的實踐經(jīng)驗和行之有效的運作模式。

4月8日，國家開發(fā)銀行在京召開全行視頻會，部署開發(fā)性金融支持棚戶區(qū)改造及城市基礎設施工作。國開行黨委書記、董事長胡懷邦在會議上指出，加快棚改項目評審和貸款發(fā)放，力爭4月底實現(xiàn)貸款發(fā)放1000億元左右，保障各地棚戶區(qū)改造工程的資金需求。

據(jù)了解，今年一季度，該行已加大棚改項目開發(fā)評審和貸款投放力度，新增承諾棚戶區(qū)改造等保障性安居工程貸款1401億元，為去年同期10.2倍；發(fā)放貸款312億元，比去年同期增長12%。

事實上，住宅金融專項債券也是對現(xiàn)有地方政府大規(guī)模鋪開的棚改債和企業(yè)債的一種替代，既可降低融資成本，也可防范地方政府信用擴張風險。

“兩房”前車之鑒應吸取

在太平洋的另一端，美國的兩大住宅金融服務機構房地美（Federal National Mortgage Association，簡稱：Fannie Mae，即聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會，成立于1938年）和房利美（Freddie Mac，即聯(lián)邦住宅貸款抵押公司，成立于1970年）曾在美國的城鎮(zhèn)化和居民住房建設中發(fā)揮了重要作用。然而在次貸危機中遭受重創(chuàng)之后，美國國會和白宮頻頻動議要終結(jié)“兩房”，兩相比較，國開行金融事業(yè)部的未來運作理當有所借鑒。

有國開行方面人士表示，從定位來看，住宅金融事業(yè)部的對象則是棚戶區(qū)改造建設以及城鎮(zhèn)化基礎建設。同時貸款對象則是承接棚戶區(qū)建設的房企等。跟美國的”兩房”還是有本質(zhì)差別。

國開行住宅金融事業(yè)部方案，在職能定位上，向上對接國家住宅政策、規(guī)劃，向下深化與地方政府的合作。而美國的兩房的操作路徑則完全不同。

房利美和房地美從商業(yè)銀行手中購買抵押貸款，然后通過SPV（特殊目的機構）包裝發(fā)行抵押貸款債券。同時房利美和房地美則是針對沒有美國聯(lián)邦住宅管理局提供保險的房屋貸款。并且抵押貸款的額度有一定的限制，同時也針對一些少數(shù)族裔提供優(yōu)惠政策。

“兩房”的存在和運作，積極促進了美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，甚至將美國的地產(chǎn)市場風險分銷到世界各地。

同時兩房的運作也降低了商業(yè)銀行風險。合理的按揭貸款是長期固定利率貸款，能真正緩解購房者的支出壓力。而銀行的主要資金來源是儲戶，儲戶存款一般是短期比重較大，而且利率根據(jù)市場的資金供求不斷變動。就給銀行帶來存貸款周期差異和利率差異的流動性風險。這種風險在美國上世紀80年代的房地產(chǎn)金融危機期間已經(jīng)表現(xiàn)得淋漓盡致。

顯然，目前的住宅金融事業(yè)部與兩房有著一定的區(qū)別。一個是針對棚戶區(qū)以及城鎮(zhèn)化基礎設施建設過程中的資金提供商，另一個則是針對一定階層的公共人群購買商品房屋提供貸款?！暗请S著監(jiān)管機構積極推動資產(chǎn)證券化的發(fā)展，兩房類似的操作在國內(nèi)實施或許也僅僅是時間早晚的問題?！币晃汇y行人士認為。

美國兩房在早期能夠如此成功，與其有著政府支持，能夠拆借較低成本的資金有關，而胡懷邦近期分別在《求是》和《人民日報》刊登署名文章，建議進一步完善城鎮(zhèn)化中長期投融資的制度性安排，參照國際通行做法，賦予開發(fā)性金融機構永久國家債信等級，建立穩(wěn)定、可持續(xù)的中長期金融債發(fā)行籌資機制，通過開發(fā)性金融資金支持城鄉(xiāng)基礎設施建設和社會民生領域。

同時，他還建議通過設立“三專”即專項貸款、專項基金及專項債券等配套政策，彌補政府投資特定項目的資本金以及地方配套資金的階段性缺口。為管控地方政府性債務風險，可考慮由國家開發(fā)銀行或通過招標確定一家銀行，進行“統(tǒng)一評級、統(tǒng)一授信、統(tǒng)借統(tǒng)還”，從總量、結(jié)構、操作上防止地方政府一哄而上、盲目舉債，避免投融資總量失控，形成系統(tǒng)性風險。

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