我國土地增值稅清算對房地產企業利潤的影響

樊舒

摘要：土地增值稅是影響房地產企業收益較大的稅種之一，國家對土地增值稅進行清算，這一政策對房地產企業的影響是不可估量的。本文通過闡述土地增值稅清算對房地產企業的稅后利潤的影響。

關鍵詞：土地增值稅清算；增值率；應納土地增值稅額；稅后利潤

在房地產市場發展之初，相關法規政策實施細則的長期缺失，各個地區對于土地增值稅部分基本上要求房地產企業按照預（銷）售商品房收入1%至2%的比例進行預征。隨著房地產企業的發展，在2006年12月28日國家稅務總局發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》中明確規定：從2007年2月1日起，房地產企業土地增值稅的交納將由原來的“預征制”轉為“清算制”。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關報送有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

進行土地增值稅清算對房地產企業影響最大的就是企業的利潤將會減少。因為土地增值稅的清算增加了房地產企業的成本費用，而好多企業是在沒有預警的情況下就要補繳大量的稅款，這樣就會造成開發商的很多成本費用無法攤銷從而就大大的削減了房地產企業的利潤。那么土地增值稅的清算到底會從哪些方面影響房地產企業的利潤以及房地產企業該如何應對，下面就這個問題進行分析和計算。

一、土地增值稅清算對房地產企業利潤的影響

（一）房地產開發企業利潤的計算

一般企業稅后利潤=（會計利潤總額-企業所得稅）=（收入-成本-費用-稅金）×（1-25%），具體到房地產開發企業稅后利潤=（銷售單價×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-土地增值稅-期間費用）×（1-25%）。其中，（5.5%×銷售單價×銷售面積）是與轉讓房地產有關的營業稅、城建稅以及教育費附加。

﹙二﹚土地增值稅對房地產企業稅后利潤的影響

稅后利潤的公式中，一般期間費用、利息支出和總面積都是常數，而銷售價格、單位成本、銷售面積、土地增值稅稅率和速算扣除數為變量，其中土地增值稅稅率和速算扣除數又取決于銷售價格、單位成本、銷售面積，因此銷售價格、單位成本、單位面積的不同組成直接影響到房地產企業的稅后利潤。

例：2010年，某房地產開發企業建造新建普通標準住宅，可銷售的面積為580萬㎡，已銷售的面積為500萬㎡，每平方米的銷售價格為8萬，銷售收入為4000萬元。支付的地價款為1200萬元，單位開發成本為1萬元/㎡（開發成本為500萬元），累計期間費用為220萬元（利息支出150萬元能準確計算） 。

表一應納土地增值稅及企業稅后利潤單位：萬元

根據表一，該企業的土地增值稅率為75.82%，土地增值稅的稅率為40%，速算扣除率為5%。計算土地增值稅額為576.25萬元，稅后利潤為1847.44萬元。下面將分析以單位成本，銷售單價，銷售面積這個三個變量，來計算企業的土地增值稅和稅后利潤，與表一中數據做對比，分析應納土地增值稅及稅后利潤的變化情況。

（1）假定單位成本為變量，銷售單價、銷售面積為常量

（2）假定銷售單價為變量，而單位成本、面積為常量

（3）假定銷售面積為變量，而銷售單價、單位成本為變量

假設增值率都是50%的時候，三種情況下企業的應納土地增值稅和企業的稅后利潤如表二：

表二變量分析表

根據表二可以看出：成本為變量，增值率為50%時，成本為1.63萬元，即將每平方米的成本增加6300元（1.63-1），則增值率就從75.82%降到50%，適用的增值率從40%降到30%，速算扣除數由5%降到0。企業應納土地增值稅為399.38萬元，稅后利潤為1744.22萬元。這說明在不降價的情況下，單位面積的成本增加6300元，企業的應納土地增值稅降低176.88萬元，稅后利潤降低了103.22萬元。

銷售單價為變量，增值率為50%，銷售為6.83萬元，即每平方米的售價降低1175元（8-6.83），則增值率等于50%，適用土地增值稅率由40%降至30%，速算扣除數為0，應納土地增值稅為341.25萬元，稅后利潤為1609.88萬元。這說明雖然每平方米的售價降低了1175元，但土地增值稅也降低了235萬元，其稅后利潤同樣降低了237.56萬元。

銷售面積為變量時，從增值率計算公式中可以看出，增值率與銷售面積沒有關系，但銷售面積影響企業是否需要清算土地增值稅，從而影響企業的稅后利潤。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關總量的通知》﹙國稅發﹝2006﹞187號﹚規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。因此，如果房地產開發企業的銷售面積占整個可售建筑面積的比例在85%以下的，企業暫時僅按預售價款的一定比例預繳土地增值稅。

二、房地產企業實現企業利潤最大化的途徑

（一）控制銷售面積來控制清算的時間

相關法規規定，當銷售面積占全部銷售面積的比例小于85%時，房地產企業可以先不進行土地增值稅的清算。如果房地產開發企業滿足清算的條件，則必須按照稅法規定進行清算。只有在不滿足清算條件下，企業才可以通過控制銷售面積來控制清算時間，從而獲取延遲納稅的好處。在上例中當銷售面積大于85%時企業要繳納的土地增值稅是576.25萬元，稅后利潤是1847.44萬元，當銷售面積小于85%時就暫時不用清算土地增值稅只需要預繳5%的土地增值稅，這樣企業的稅后利潤就是2287.50萬元，增加了440.06萬元。這說明現在的政策下不是銷售得越多利潤就會越高，房地產企業必須從政策中找到有利于企業的規定和優惠政策使企業的利潤最大化。

（二）合理增加扣除項目金額

土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率也就是增值率的大小按照累進稅率進行計算。增值率越大，適用的稅率就越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使企業適用較低的稅率，從而達到減輕稅負的目的來增加企業的利潤。房地產企業屬于高負債的行業，一般都會有大量的借款，所以利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方式會對企業的應納稅額產生影響從而影響企業的稅后利潤。企業在應該根據公司的具體的利息支出的不同來選擇對本企業有利的，能使企業稅后利潤達到最大化的計算方式來扣除財務費用。

（三）可以通過調控增值率

在上例中企業的土地增值稅和稅后利潤在50%這個臨界點前后有很大的不同。在以單價為變量的時候我們降低了價格，同時就降低了土地增值稅和企業的稅后利潤，但是土地增值稅下降的幅度比稅后利潤下降的幅度要大，所以在一定程度上企業還是達到了降低稅收后還保持了稅后利潤的相對穩定。在實際的工作中，首先是要計算分析增值率，然后想辦法調整增值率。調整增值率的方法有兩種：一是合理定價；二是增加扣除項目金額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。銷售單價是影響增值率的一個重要的因素。特別是在增值率臨界點前后，臨界點前后企業的稅后利潤的變化是很大的。

（四）利用優惠政策使企業利潤最大化

房地產企業還可以利用國家相關優惠政策以達到合理避稅的目的，例如：《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定是通知》中規定“對于一方出地一方出資雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的應征收土地增值稅。”如一個房地產開發企業購買了一塊土地的使用權準備建造住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從何形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。那么，在該房地產開發企業售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉讓屬于房地產公司的那部分住房時，就只有這一部分要繳納土地增值稅。

綜上所述，國家進行土地增值稅清算對房地產企業稅后利潤的影響是可以肯定的，但最重要的是對房地產行業的健康有序的發展起到指導促進的作用。所以房地產企業應該在國家政策的環境下適時的改變經營策略。如合理的降低售價，加大成本費用的支出，合理控制銷售面積，來適時的調整企業的稅后利潤。這樣不僅有利于房地產企業自身的健康發展，同時也響應了國家對房地產調控的政策，更有利于廣大的消費者，這樣才能達到真正的雙贏。

參考文獻：

[1] 劉立軍.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃研究.財政部財政科學研究所，2010.

[2] 王雯茜.房地產企業土地增值稅避稅行為研究.現代商貿工業，2011.

[3] 董羅兵.淺析房地產企業土地增值稅納稅籌劃的幾種方法.河北企業，2011.

endprint

摘要：土地增值稅是影響房地產企業收益較大的稅種之一，國家對土地增值稅進行清算，這一政策對房地產企業的影響是不可估量的。本文通過闡述土地增值稅清算對房地產企業的稅后利潤的影響。

關鍵詞：土地增值稅清算；增值率；應納土地增值稅額；稅后利潤

在房地產市場發展之初，相關法規政策實施細則的長期缺失，各個地區對于土地增值稅部分基本上要求房地產企業按照預（銷）售商品房收入1%至2%的比例進行預征。隨著房地產企業的發展，在2006年12月28日國家稅務總局發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》中明確規定：從2007年2月1日起，房地產企業土地增值稅的交納將由原來的“預征制”轉為“清算制”。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關報送有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

進行土地增值稅清算對房地產企業影響最大的就是企業的利潤將會減少。因為土地增值稅的清算增加了房地產企業的成本費用，而好多企業是在沒有預警的情況下就要補繳大量的稅款，這樣就會造成開發商的很多成本費用無法攤銷從而就大大的削減了房地產企業的利潤。那么土地增值稅的清算到底會從哪些方面影響房地產企業的利潤以及房地產企業該如何應對，下面就這個問題進行分析和計算。

一、土地增值稅清算對房地產企業利潤的影響

（一）房地產開發企業利潤的計算

一般企業稅后利潤=（會計利潤總額-企業所得稅）=（收入-成本-費用-稅金）×（1-25%），具體到房地產開發企業稅后利潤=（銷售單價×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-土地增值稅-期間費用）×（1-25%）。其中，（5.5%×銷售單價×銷售面積）是與轉讓房地產有關的營業稅、城建稅以及教育費附加。

﹙二﹚土地增值稅對房地產企業稅后利潤的影響

稅后利潤的公式中，一般期間費用、利息支出和總面積都是常數，而銷售價格、單位成本、銷售面積、土地增值稅稅率和速算扣除數為變量，其中土地增值稅稅率和速算扣除數又取決于銷售價格、單位成本、銷售面積，因此銷售價格、單位成本、單位面積的不同組成直接影響到房地產企業的稅后利潤。

例：2010年，某房地產開發企業建造新建普通標準住宅，可銷售的面積為580萬㎡，已銷售的面積為500萬㎡，每平方米的銷售價格為8萬，銷售收入為4000萬元。支付的地價款為1200萬元，單位開發成本為1萬元/㎡（開發成本為500萬元），累計期間費用為220萬元（利息支出150萬元能準確計算） 。

表一應納土地增值稅及企業稅后利潤單位：萬元

根據表一，該企業的土地增值稅率為75.82%，土地增值稅的稅率為40%，速算扣除率為5%。計算土地增值稅額為576.25萬元，稅后利潤為1847.44萬元。下面將分析以單位成本，銷售單價，銷售面積這個三個變量，來計算企業的土地增值稅和稅后利潤，與表一中數據做對比，分析應納土地增值稅及稅后利潤的變化情況。

（1）假定單位成本為變量，銷售單價、銷售面積為常量

（2）假定銷售單價為變量，而單位成本、面積為常量

（3）假定銷售面積為變量，而銷售單價、單位成本為變量

假設增值率都是50%的時候，三種情況下企業的應納土地增值稅和企業的稅后利潤如表二：

表二變量分析表

根據表二可以看出：成本為變量，增值率為50%時，成本為1.63萬元，即將每平方米的成本增加6300元（1.63-1），則增值率就從75.82%降到50%，適用的增值率從40%降到30%，速算扣除數由5%降到0。企業應納土地增值稅為399.38萬元，稅后利潤為1744.22萬元。這說明在不降價的情況下，單位面積的成本增加6300元，企業的應納土地增值稅降低176.88萬元，稅后利潤降低了103.22萬元。

銷售單價為變量，增值率為50%，銷售為6.83萬元，即每平方米的售價降低1175元（8-6.83），則增值率等于50%，適用土地增值稅率由40%降至30%，速算扣除數為0，應納土地增值稅為341.25萬元，稅后利潤為1609.88萬元。這說明雖然每平方米的售價降低了1175元，但土地增值稅也降低了235萬元，其稅后利潤同樣降低了237.56萬元。

銷售面積為變量時，從增值率計算公式中可以看出，增值率與銷售面積沒有關系，但銷售面積影響企業是否需要清算土地增值稅，從而影響企業的稅后利潤。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關總量的通知》﹙國稅發﹝2006﹞187號﹚規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。因此，如果房地產開發企業的銷售面積占整個可售建筑面積的比例在85%以下的，企業暫時僅按預售價款的一定比例預繳土地增值稅。

二、房地產企業實現企業利潤最大化的途徑

（一）控制銷售面積來控制清算的時間

相關法規規定，當銷售面積占全部銷售面積的比例小于85%時，房地產企業可以先不進行土地增值稅的清算。如果房地產開發企業滿足清算的條件，則必須按照稅法規定進行清算。只有在不滿足清算條件下，企業才可以通過控制銷售面積來控制清算時間，從而獲取延遲納稅的好處。在上例中當銷售面積大于85%時企業要繳納的土地增值稅是576.25萬元，稅后利潤是1847.44萬元，當銷售面積小于85%時就暫時不用清算土地增值稅只需要預繳5%的土地增值稅，這樣企業的稅后利潤就是2287.50萬元，增加了440.06萬元。這說明現在的政策下不是銷售得越多利潤就會越高，房地產企業必須從政策中找到有利于企業的規定和優惠政策使企業的利潤最大化。

（二）合理增加扣除項目金額

土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率也就是增值率的大小按照累進稅率進行計算。增值率越大，適用的稅率就越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使企業適用較低的稅率，從而達到減輕稅負的目的來增加企業的利潤。房地產企業屬于高負債的行業，一般都會有大量的借款，所以利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方式會對企業的應納稅額產生影響從而影響企業的稅后利潤。企業在應該根據公司的具體的利息支出的不同來選擇對本企業有利的，能使企業稅后利潤達到最大化的計算方式來扣除財務費用。

（三）可以通過調控增值率

在上例中企業的土地增值稅和稅后利潤在50%這個臨界點前后有很大的不同。在以單價為變量的時候我們降低了價格，同時就降低了土地增值稅和企業的稅后利潤，但是土地增值稅下降的幅度比稅后利潤下降的幅度要大，所以在一定程度上企業還是達到了降低稅收后還保持了稅后利潤的相對穩定。在實際的工作中，首先是要計算分析增值率，然后想辦法調整增值率。調整增值率的方法有兩種：一是合理定價；二是增加扣除項目金額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。銷售單價是影響增值率的一個重要的因素。特別是在增值率臨界點前后，臨界點前后企業的稅后利潤的變化是很大的。

（四）利用優惠政策使企業利潤最大化

房地產企業還可以利用國家相關優惠政策以達到合理避稅的目的，例如：《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定是通知》中規定“對于一方出地一方出資雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的應征收土地增值稅。”如一個房地產開發企業購買了一塊土地的使用權準備建造住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從何形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。那么，在該房地產開發企業售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉讓屬于房地產公司的那部分住房時，就只有這一部分要繳納土地增值稅。

綜上所述，國家進行土地增值稅清算對房地產企業稅后利潤的影響是可以肯定的，但最重要的是對房地產行業的健康有序的發展起到指導促進的作用。所以房地產企業應該在國家政策的環境下適時的改變經營策略。如合理的降低售價，加大成本費用的支出，合理控制銷售面積，來適時的調整企業的稅后利潤。這樣不僅有利于房地產企業自身的健康發展，同時也響應了國家對房地產調控的政策，更有利于廣大的消費者，這樣才能達到真正的雙贏。

參考文獻：

[1] 劉立軍.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃研究.財政部財政科學研究所，2010.

[2] 王雯茜.房地產企業土地增值稅避稅行為研究.現代商貿工業，2011.

[3] 董羅兵.淺析房地產企業土地增值稅納稅籌劃的幾種方法.河北企業，2011.

endprint

摘要：土地增值稅是影響房地產企業收益較大的稅種之一，國家對土地增值稅進行清算，這一政策對房地產企業的影響是不可估量的。本文通過闡述土地增值稅清算對房地產企業的稅后利潤的影響。

關鍵詞：土地增值稅清算；增值率；應納土地增值稅額；稅后利潤

在房地產市場發展之初，相關法規政策實施細則的長期缺失，各個地區對于土地增值稅部分基本上要求房地產企業按照預（銷）售商品房收入1%至2%的比例進行預征。隨著房地產企業的發展，在2006年12月28日國家稅務總局發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》中明確規定：從2007年2月1日起，房地產企業土地增值稅的交納將由原來的“預征制”轉為“清算制”。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關報送有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

進行土地增值稅清算對房地產企業影響最大的就是企業的利潤將會減少。因為土地增值稅的清算增加了房地產企業的成本費用，而好多企業是在沒有預警的情況下就要補繳大量的稅款，這樣就會造成開發商的很多成本費用無法攤銷從而就大大的削減了房地產企業的利潤。那么土地增值稅的清算到底會從哪些方面影響房地產企業的利潤以及房地產企業該如何應對，下面就這個問題進行分析和計算。

一、土地增值稅清算對房地產企業利潤的影響

（一）房地產開發企業利潤的計算

一般企業稅后利潤=（會計利潤總額-企業所得稅）=（收入-成本-費用-稅金）×（1-25%），具體到房地產開發企業稅后利潤=（銷售單價×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-土地增值稅-期間費用）×（1-25%）。其中，（5.5%×銷售單價×銷售面積）是與轉讓房地產有關的營業稅、城建稅以及教育費附加。

﹙二﹚土地增值稅對房地產企業稅后利潤的影響

稅后利潤的公式中，一般期間費用、利息支出和總面積都是常數，而銷售價格、單位成本、銷售面積、土地增值稅稅率和速算扣除數為變量，其中土地增值稅稅率和速算扣除數又取決于銷售價格、單位成本、銷售面積，因此銷售價格、單位成本、單位面積的不同組成直接影響到房地產企業的稅后利潤。

例：2010年，某房地產開發企業建造新建普通標準住宅，可銷售的面積為580萬㎡，已銷售的面積為500萬㎡，每平方米的銷售價格為8萬，銷售收入為4000萬元。支付的地價款為1200萬元，單位開發成本為1萬元/㎡（開發成本為500萬元），累計期間費用為220萬元（利息支出150萬元能準確計算） 。

表一應納土地增值稅及企業稅后利潤單位：萬元

根據表一，該企業的土地增值稅率為75.82%，土地增值稅的稅率為40%，速算扣除率為5%。計算土地增值稅額為576.25萬元，稅后利潤為1847.44萬元。下面將分析以單位成本，銷售單價，銷售面積這個三個變量，來計算企業的土地增值稅和稅后利潤，與表一中數據做對比，分析應納土地增值稅及稅后利潤的變化情況。

（1）假定單位成本為變量，銷售單價、銷售面積為常量

（2）假定銷售單價為變量，而單位成本、面積為常量

（3）假定銷售面積為變量，而銷售單價、單位成本為變量

假設增值率都是50%的時候，三種情況下企業的應納土地增值稅和企業的稅后利潤如表二：

表二變量分析表

根據表二可以看出：成本為變量，增值率為50%時，成本為1.63萬元，即將每平方米的成本增加6300元（1.63-1），則增值率就從75.82%降到50%，適用的增值率從40%降到30%，速算扣除數由5%降到0。企業應納土地增值稅為399.38萬元，稅后利潤為1744.22萬元。這說明在不降價的情況下，單位面積的成本增加6300元，企業的應納土地增值稅降低176.88萬元，稅后利潤降低了103.22萬元。

銷售單價為變量，增值率為50%，銷售為6.83萬元，即每平方米的售價降低1175元（8-6.83），則增值率等于50%，適用土地增值稅率由40%降至30%，速算扣除數為0，應納土地增值稅為341.25萬元，稅后利潤為1609.88萬元。這說明雖然每平方米的售價降低了1175元，但土地增值稅也降低了235萬元，其稅后利潤同樣降低了237.56萬元。

銷售面積為變量時，從增值率計算公式中可以看出，增值率與銷售面積沒有關系，但銷售面積影響企業是否需要清算土地增值稅，從而影響企業的稅后利潤。《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關總量的通知》﹙國稅發﹝2006﹞187號﹚規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。因此，如果房地產開發企業的銷售面積占整個可售建筑面積的比例在85%以下的，企業暫時僅按預售價款的一定比例預繳土地增值稅。

二、房地產企業實現企業利潤最大化的途徑

（一）控制銷售面積來控制清算的時間

相關法規規定，當銷售面積占全部銷售面積的比例小于85%時，房地產企業可以先不進行土地增值稅的清算。如果房地產開發企業滿足清算的條件，則必須按照稅法規定進行清算。只有在不滿足清算條件下，企業才可以通過控制銷售面積來控制清算時間，從而獲取延遲納稅的好處。在上例中當銷售面積大于85%時企業要繳納的土地增值稅是576.25萬元，稅后利潤是1847.44萬元，當銷售面積小于85%時就暫時不用清算土地增值稅只需要預繳5%的土地增值稅，這樣企業的稅后利潤就是2287.50萬元，增加了440.06萬元。這說明現在的政策下不是銷售得越多利潤就會越高，房地產企業必須從政策中找到有利于企業的規定和優惠政策使企業的利潤最大化。

（二）合理增加扣除項目金額

土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率也就是增值率的大小按照累進稅率進行計算。增值率越大，適用的稅率就越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使企業適用較低的稅率，從而達到減輕稅負的目的來增加企業的利潤。房地產企業屬于高負債的行業，一般都會有大量的借款，所以利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方式會對企業的應納稅額產生影響從而影響企業的稅后利潤。企業在應該根據公司的具體的利息支出的不同來選擇對本企業有利的，能使企業稅后利潤達到最大化的計算方式來扣除財務費用。

（三）可以通過調控增值率

在上例中企業的土地增值稅和稅后利潤在50%這個臨界點前后有很大的不同。在以單價為變量的時候我們降低了價格，同時就降低了土地增值稅和企業的稅后利潤，但是土地增值稅下降的幅度比稅后利潤下降的幅度要大，所以在一定程度上企業還是達到了降低稅收后還保持了稅后利潤的相對穩定。在實際的工作中，首先是要計算分析增值率，然后想辦法調整增值率。調整增值率的方法有兩種：一是合理定價；二是增加扣除項目金額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。銷售單價是影響增值率的一個重要的因素。特別是在增值率臨界點前后，臨界點前后企業的稅后利潤的變化是很大的。

（四）利用優惠政策使企業利潤最大化

房地產企業還可以利用國家相關優惠政策以達到合理避稅的目的，例如：《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定是通知》中規定“對于一方出地一方出資雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的應征收土地增值稅。”如一個房地產開發企業購買了一塊土地的使用權準備建造住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從何形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。那么，在該房地產開發企業售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉讓屬于房地產公司的那部分住房時，就只有這一部分要繳納土地增值稅。

綜上所述，國家進行土地增值稅清算對房地產企業稅后利潤的影響是可以肯定的，但最重要的是對房地產行業的健康有序的發展起到指導促進的作用。所以房地產企業應該在國家政策的環境下適時的改變經營策略。如合理的降低售價，加大成本費用的支出，合理控制銷售面積，來適時的調整企業的稅后利潤。這樣不僅有利于房地產企業自身的健康發展，同時也響應了國家對房地產調控的政策，更有利于廣大的消費者，這樣才能達到真正的雙贏。

參考文獻：

[1] 劉立軍.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃研究.財政部財政科學研究所，2010.

[2] 王雯茜.房地產企業土地增值稅避稅行為研究.現代商貿工業，2011.

[3] 董羅兵.淺析房地產企業土地增值稅納稅籌劃的幾種方法.河北企業，2011.

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