綠色商業建筑增量投資風險研究

唐 華 張 燕

(1.浙江同人綠色建筑科技有限公司，浙江 杭州 310004； 2.浙江省地下建筑設計研究院，浙江 杭州 310004)

綠色商業建筑增量投資風險研究

唐 華1張 燕2

(1.浙江同人綠色建筑科技有限公司，浙江 杭州 310004； 2.浙江省地下建筑設計研究院，浙江 杭州 310004)

通過對綠色商業建筑投資特點的分析，從投資者的角度出發，確定了綠色商業建筑的風險因素，并建立了風險因素評價體系，以杭州市某綠色商業建筑為例，運用模糊數學原理對項目的增量投資與增量效益進行了風險評價。

綠色商業建筑，增量投資，增量效益，風險評價

0 引言

當前，我國的能源短缺問題日益嚴重，發展可持續經濟刻不容緩。建筑業由于節能減排潛力巨大，肩負起節約能源的重任義不容辭。現階段，我國的綠色建筑市場正逐步走向成熟。然而，由于綠色建筑前期投入大、技術要求高、產業配套薄弱、政策力度不足等一系列問題，其開發過程存在大量的風險因素。而大量已有的綠色建筑研究集中于住宅領域，對商業建筑的綠色性能以及增量投資的研究尚屬于薄弱環節。因此，對綠色商業建筑的增量投資風險進行分析，正確、合理的評價綠色商業建筑的增量投資風險以及增量投資風險對項目潛在價值的影響，對綠色商業建筑的發展具有重要意義。

1 研究現狀

綠色建筑的增量投資風險研究建立在風險管理理論基礎上，該理論最早出現在20世紀20年代。其中，Wurkzebach在其著作《Modem Real Estate》中對房地產開發風險進行了研究，并提出了投資組合的簡單設想；Poger.P.Sindt在《Real Estate Investment Analysis and Application》一書中通過對利率、通貨膨脹、政策等環境因素對房地產投資造成影響的分析，提出了優化的投資策略，對現階段的綠色建筑增量投資風險研究也有一定的參考價值。

目前，有關房地產投資風險的研究主要有房地產周期波動理論與房地產泡沫理論。Petar Jovanovic研究了投資決策在不確定環境下的問題[1]，認為可以通過應用程序和技術方法對投資項目的不確定性和風險進行評估；Abraham Warszawski和Rafael Sackst提出根據輸入信息的細化程度合理估計項目投資的經濟風險水平，并兼顧考慮了各風險因素之間的關聯性，及其對投資風險的影響[2]；劉軍等人在研究中將房地產投資風險劃分為外部與內部兩種，并運用模糊層次分析和模糊風險評價結合的方法建立了風險評價體系[3]。

現有的評價方法未能將項目的風險水平與其投資效益進行相關研究，因此，將綠色商業建筑增量投資與風險管理進行協同研究，可供開發商在進行風險管理時參考。

2 綠色商業建筑風險因素體系

2.1 綠色商業建筑風險因素

本文從大量已有的文獻、綠色建筑相關標準以及法規中，總結歸納出綠色商業建筑外部與內部風險因素，其分類見表1。

2.2 綠色商業建筑增量投資風險因素提取

基于以上綠色商業建筑風險因素及其分類，以問卷調查的形式對以上風險因素是否影響綠色商業建筑的增量投資，以及影響程度大小進行研究。調查對象主要以綠色建筑業內資深專家、從業人員、在校相關研究人員為主。問卷共發放90份，回收有效問卷75份。通過數理統計的方法以及SPSS數據處理軟件的分析，對獲取的數據進行了信度以及效度的檢驗，檢驗結果顯示數據信度及效度良好。

表1 綠色商業建筑風險因素

2.2.1 綠色商業建筑增量投資風險因素主成分分析的數學模型

主成分分析法適用于多指標體系的降維處理[4]。本文在問卷數據描述性統計的基礎上，選用主成分分析法，對初始的39項綠色商業地產風險影響因素進行降維處理，從外部和內部風險兩方面分別提取影響增量成本和增量收益的關鍵風險因素。

反映綠色商業建筑增量成本風險因素的39個指標包括內部風險因素26個，外部風險因素13個。以外部風險因素為例說明主成分分析法對綠色商業地產增量成本風險因素的提取原理。

假設13個外部風險因素分別表示為X1，X2，…，X13，共測得75個樣本有效觀測值。定義Y1，Y2，…，Y13為新的綜合風險因素，每一個新的綜合風險因素指標是原風險因素X1，X2，…，X13的線性組合。

以上線性方程組同時滿足：1)Y1，Y2，…，Yp互不相關；2)綜合風險因素Y1是原風險因素X1～X13的線性組合中的方差最大者，綜合風險因素Y2是與Y1不相關的原風險因素X1～X13的線性組合中的方差最大者，以此類推。

由此得到綠色商業建筑增量投資風險因素綜合變量Y1，Y2，…，Yp，分別是原變量的第1，第2，…，第p個主成分。

2.2.2 基于主成分分析的綠色商業建筑增量投資風險因素獲取

1)綠色商業建筑增量成本風險因素提取。

根據上述提取原理，得出綠色商業建筑增量成本風險因素清單，歸納各主成分中包含的風險因素特征，得出新的綜合風險，見表2。

表2 綠色商業建筑增量成本風險清單

2)綠色商業建筑增量效益風險因素提取。

同理，對綠色商業建筑增量效益風險因素進行主成分分析，歸納各主成分中包含的風險因素特征，得出新的綜合風險，具體見表3。

3 模糊綜合評價在風險管理中的應用

模糊綜合評價法是運用數學理論研究和處理模糊現象的一種工具[5]。將其應用于風險等級評價，采用定性與定量的評價方法，能夠有效的克服定性風險評估的不足，使評價更為客觀，更具說服力。

3.1 風險發生概率與危害程度評價

風險發生的概率及其危害程度采用五級量表的語言評價，即{很低，低，一般，高，很高}，專家根據其理論與實踐經驗對各項風險發生的概率及其危害程度進行打分評定，語言變量的模糊集見表4。

表3 綠色商業建筑增量效益風險清單

表4 語言變量模糊集

之后根據模糊平均算子對所得數據進行均值評估，計算方法如式(1)：

(1)

3.2 增量成本與增量收益風險水平計算

在計算增量成本與增量收益風險水平時，本文采用模糊加權平均法，即用風險發生概率Li與風險發生的危害程度Si的積，除以相應風險發生概率的和。具體計算如式(2)：

(2)

4 案例分析

本項目為一市民健身中心，位于杭州市下城區，地上13層，地下2層(局部夾層)。總用地面積13 442 m2，總建筑面積55 618 m2。根據上文介紹的風險評價方法，研究邀請8名專家對該綠色商業建筑進行風險評估，專家根據表4對增量成本與增量效益風險發生的概率與危害程度進行評價，之后運用式(1)進行計算，得出該綠色商業建筑增量投資風險評分，見表5。

表5 項目增量投資風險評分

之后，采用模糊加權平均算法對該綠色商業建筑增量成本與增量收益的風險水平進行計算，求出增量成本與增量收益風險水平隸屬度向量：

WP=(0.340,0.550,0.743)，WE=(0.335,0.526,0.760)。

利用廣義模糊相似度原理[6]，將WP與WE與表4中對應的五個等級隸屬函數進行模糊相似度計算。最終得出，WP與風險發生概率一般的隸屬函數相似度最高，為0.594；WE與危害程度中等的隸屬函數相似度最高，為0.600。即可知，該綠色商業建筑的增量成本與增量收益的風險水平為中等等級。

5 結語

綠色商業建筑投資的成敗對開發商與運營商的利益均產生較大的影響。在項目開發前期將綠色商業建筑的投資風險進行評價，針對發生概率較高、危害程度大的風險因素進行預警，對綠色商業建筑的發展以及開發商的利益最大化都有著重要的意義。

[1] Jovanovic P.Application of sensitivity analysis in investment project evaluation under uncertainty and risk[J].International Journal of Project Management,1999,17(4):217-222.

[2] Warszawski A,Sacks R.Practical multifactor approach to evaluating risk of investment in engineering projects[J].Journal of Construction Engineering and Management,2004,130(3):357-367.

[3] 劉 軍，潘德惠，田喜龍.房地產項目投資前期的風險評價[J].系統管理學報,2007,16(2):194-197.

[4] 程鐵信，吳浩剛，孫錫衡.一種基于主成分分析的評標方法[J].系統工程理論與實踐,2000(2):118-121.

[5] 賈曉霞，楊乃定，姜繼嬌.項目區域風險的模糊綜合評價方法研究[J].工業工程與管理,2004,9(1):4-8.

[6] 杜衛鋒，孫士保.模糊粗糙集的表示定理[J].西南交通大學學報,2005,40(1):118-121.

Research on incremental investment risk of green commercial buildings

TANG Hua1ZHANG Yan2

(1.ZhejiangTongrenGreenArchitecturalScienceandTechnologyCo.,Ltd,Hangzhou310004,China;2.ZhejiangUndergroundArchitecturalDesignInstitute,Hangzhou310004,China)

According to the analysis of the investment features of the green commercial buildings, the paper identifies the risks of green commercial buildings from investors, establishes the risk elements evaluation system, and undertakes the risk evaluation on the incremental investment and benefits by adopting fuzzy mathematical principle by taking some green commercial buildings in Hangzhou.

green commercial building, incremental investment, incremental benefit, risk investment

2014-07-18

唐 華(1983- )，男，工程師； 張 燕(1984- )，女，工程師

1009-6825(2014)27-0246-03

F830.59

A