小產(chǎn)權(quán)房買賣中的法律爭議問題探究

孫喜威

【摘 要】農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)和入市是十八屆三中全會提出的一項重要改革措施，然而關于小產(chǎn)權(quán)房買賣的問題，我國政策依然明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣，也尚無明確的法律進行規(guī)制。本文試圖探究時下輿論比較關注的小產(chǎn)權(quán)房買賣中的法律爭議問題，結(jié)合實例，提一些具體的建議。

【關鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房買賣；法律爭議；建議

1 小產(chǎn)權(quán)房買賣概述

1.1 何謂小產(chǎn)權(quán)房

“小產(chǎn)權(quán)房”指的就是在農(nóng)村集體土地上建設開發(fā)的，出售給城鎮(zhèn)居民的商品性房屋。因此，小產(chǎn)權(quán)房不包括農(nóng)民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集體土地上建造用于出租的房屋。①

1.2 小產(chǎn)權(quán)房買賣的特征及法律規(guī)定

從小產(chǎn)權(quán)房的定義可知，只要是不違反禁止性規(guī)定、不違反建設規(guī)劃在集體建設用地上建造的房屋，都是可以得到法律保護的。存在爭議的只是小產(chǎn)權(quán)房向本農(nóng)民集體組織以外的成員出售或轉(zhuǎn)讓的情形下，其交易效力的問題。

1.2.1 小產(chǎn)權(quán)房及其買賣體現(xiàn)出下列特征

1）小產(chǎn)權(quán)房出售主體是農(nóng)民個人和農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。一般在宅基地上由農(nóng)民個人建造的房屋，出售者為農(nóng)民個人。在建設用地上由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府開發(fā)建設的房屋，由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府作為出售者。

2）小產(chǎn)權(quán)房因為無須辦理各種手續(xù)、繳納土地出讓金、各種稅費等，因而價格低廉。

3）小產(chǎn)權(quán)房的購買者無法取得房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書確權(quán)，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會制作的無法律效力的產(chǎn)權(quán)證書，也就是說，其產(chǎn)權(quán)無法得到法律有效保護。

4）小產(chǎn)權(quán)房的流通受到限制。由于小產(chǎn)權(quán)房無法取得房產(chǎn)證，因此無法進行二次交易，也無法辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)，一般只能在原農(nóng)民集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

1.2.2 關于小產(chǎn)權(quán)房問題的現(xiàn)有法律規(guī)定

我國與小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)有關的法律主要有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等。《憲法》第10條規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對其流轉(zhuǎn)事項未做規(guī)定。按照《物權(quán)法》第151條、第153條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房應當適用土地管理法等法律。《土地管理法》第63條則是明確禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣。

2 小產(chǎn)權(quán)房買賣中存在的現(xiàn)實突出法律爭議問題

依現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房買賣一旦發(fā)生糾紛，合同應被認定無效，農(nóng)民可收回房屋。北京宋莊畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國。

被告于2002年7月在北京宋莊辛店村與原告簽訂了一份買賣合同，原告將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了被告，并將集體建設用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，原告起訴至法院，要求確認雙方協(xié)議無效及返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認為被告是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決房屋買賣合同無效，責令被告在判決生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時，原告要給付被告夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，被告必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于原告反悔，被告可另行主張賠償。2008年1月，被告依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告原告按照2004年的拆遷補償標準賠償其經(jīng)濟補償金共計48萬元。經(jīng)審理，通州法院認為，被告作為買受人的經(jīng)濟損失，其金額的計算應基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人原告賠償買房被告經(jīng)濟損失185290元，約占房屋市值的70%。

根據(jù)我國《土地管理法》第43條第1款規(guī)定，使用農(nóng)民集體土地的情形有四種，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)。并且，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅，只允許使用本農(nóng)民集體組織集體所有的土地。因此，宅基地使用權(quán)一般只可以由本農(nóng)民集體組織成員所享有這一點也是上述農(nóng)房買賣案判決的主要理由。②

根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，即購房者必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對該房屋享有完整的所有權(quán)。另據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門。因此，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂的房屋“產(chǎn)權(quán)證”不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書，購房者對所購房屋的所有權(quán)存在較大的瑕疵。②

可見，現(xiàn)今小產(chǎn)權(quán)房買賣中的法律爭議問題主要集中在集體土地相關權(quán)利流轉(zhuǎn)問題、小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律效力問題。

3 構(gòu)建小產(chǎn)權(quán)房買賣具體法律制度的相關建議

筆者認為應當將小產(chǎn)權(quán)房買賣合法化，但是應有一定的限制，從而更好地維護各方利益，促進資源的優(yōu)化配置。

3.1 落實限購政策

對已經(jīng)有住房的人進行限購，防止人們買房的投機心理。這樣就能避免有錢人與窮人爭房產(chǎn)資源，實現(xiàn)“居者有其屋”的藍圖。具體而言，可以設置一些限制條件，譬如禁止有一套以上住房的人進行小產(chǎn)權(quán)房的買賣；城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房，必須居住滿10年之后，方可轉(zhuǎn)賣等。

3.2 小產(chǎn)權(quán)房不得損害集體、國家利益

小產(chǎn)權(quán)房必須是在農(nóng)民依法享有的用作建設用地的土地之上建造而成，決不能侵占耕地，嚴格掌控18億畝耕地紅線，防止損害集體經(jīng)濟組織利益與國家利益的現(xiàn)象發(fā)生。

同時，對小產(chǎn)權(quán)房必須規(guī)范管理，嚴格監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房的的登記管理制度，對其買賣征收一定額度的稅收。

4 結(jié)論

綜上所述，我國房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中占有重要地位，房地產(chǎn)領域的相關法律法規(guī)尚不完善，“小產(chǎn)權(quán)”房問題折射出一些制度性及深層次的社會矛盾和利益沖突。小產(chǎn)權(quán)房問題既涉及到集體建設用地的改革，又關系到諸多群體的切身利益；既事關歷史遺留問題，又影響制度發(fā)展趨勢，所以其解決路徑的選擇意義重大。

注釋：

①石星.小產(chǎn)權(quán)房面臨的法律困境及路徑選擇研究：基于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的視角[J].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學學報，2010（4）.

②李佳穗.試論小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)與改革路徑[J].河北法學，2009，8，27（8）.

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