李嘉誠如何“賺盡香港最后一分錢”

彭琳

香港樓市一回暖，首富李嘉誠又上了新聞頭條。

“長實”（長江實業）在新界大埔區的新樓“嵐山”近日開售，不聲不響地刷新了新盤“小戶型”的紀錄——其中一套“開放式”戶型實用面積僅177平方英尺，折合約16平方米。

新盤資料一面世，長實馬上被套上“無良開發商”的帽子，媒體冷嘲熱諷，紛紛送上“劏房豪宅”（編者注：“劏房”在港指將一套住宅切割成多個套房出租）、“牢房豪宅”等稱號。

超迷你戶型“小如牢房”

香港樓價長年居高不下，小戶型的面積越來越小得令人稱奇。包括恒基、華人置業、信和置業等開發商，近年來都曾推出總面積不到20平方米、居室面積小于10平方米的迷你戶型。“嵐山”這次引發爭議的戶型，居室面積只有8平方米多，而香港赤柱監獄單人囚室甚至都有7.5平方米。

然而，輿論罵歸罵，開發商每次推出這類迷你戶，卻總是意外地受歡迎，有時甚至要用“哄搶”來形容——最近信和置業推售的九龍大角咀新盤奧朗﹣御峰，其中包括一大批面積在20平方米左右的迷你戶，僅僅開售半天就售罄，收到的預訂更超購21倍，早上9點開售前售樓處已經排起長龍。

更加令人意外的則是，香港的學界專家這回并沒有像往常一樣，跟媒體站在一起痛批開發商，反而紛紛表示認可，不少人更指出這是“大勢所趨”。香港中文大學未來城市研究所副所長姚松炎更引述調查數據指出，過去一年來面積在400平方英尺（約36平方米）以下的小型單位，無論租金、價格升幅還是成交量都遠超平均水平，反映市場對小型單位的需求很大，因此，日后開發商設計新盤時一定會增加這類單位。

高樓價下的“窮人恩物”

回想2012年前，80平方米以上的“大型單位”，曾經一度是開發商們的“最愛”，原因是當時的樓市增長很大一部分由內地來的購房者支撐，他們大多不習慣購買狹小的住宅。然而自2012年10月起，香港政府為了遏制樓市炒賣，向所有非香港永久性居民的買家征收相當于樓價15%的“買家印花稅”，內地買家大大減少，此后隨著內地“禁奢”和嚴查腐敗行為，內地買樓“豪客”更近乎絕跡。大型住宅“泡沫”破滅，迅速成為了空置率最高的戶型。

過去兩年里，以前不受開發商重視，面積也小得有些“不人道”的迷你戶型，開始大行其道。最直觀的原因當然是小戶型面積小，總價也低，在樓價常年居高不下的香港，這類戶型成了資金不足的置業者的唯一選擇。例如嵐山的超小戶型，最低僅售165萬港元 （約合人民幣132萬元），相對于過去較常見的50平方米左右的兩房小戶型，總價低了一半以上。這就像許多地產中介一針見血地在推介中說的，真正是“窮人恩物”。

Y太太剛剛購買了上文中信和置業奧朗-御峰一個約20平方米的小戶型，她坦言房子是給自己的兒子買的，“要結婚，房子太貴，現在只有這么小的我們才買得起。”她表示，兒子并無儲蓄，首付是自己給的，不過孩子則負責月供，她希望以后有了能力，孩子們可以逐漸換更大的房子。

單身貴族青睞迷你戶

這類迷你戶的買家，不少都是首次置業的單身人士，或是沒有子女的年輕夫婦。全球不少研究都認為未來單身和無孩小家庭將越來越多，因此也令超小型住宅的發展長遠看好。

香港城市大學教授、有多部樓市論著的曾淵滄博士更多次撰文，鼓勵政府、開發商興建超小型公寓。他認為大多數單身人士，其實只需要一間如同酒店單人房那樣的住所，傳統設計給一家三口以上居住的2、3居室，對于不富裕的單身一族而言根本是浪費空間。“就像超市也推出多種微波爐食品，對象就是這些不煮飯的單身者”，他相信，由于這類家庭的增加是時代大趨勢，因此在長實之后，其他開發商也一定會跟隨。

同樣由于小家庭居住的需求旺盛，小戶型無論租售都非常走俏。在今年上半年，由于內地經濟走低和美聯儲“退市”陰影，香港樓價走勢一度出現跌幅，其中大型住宅價格更有不少下調逾30%的案例，但中小型單位的價格則一直堅挺。在樓價下跌的同時今年一季度整體租金也開始下滑，其中迷你戶同樣“一枝獨秀”，在逆市中不跌反升。

從事地產中介的姚先生透露，過去半年租金最為堅挺的是總價在300萬港元以下，實用面積低于300平方英尺（約27平方米）的市區小型單位，月租約在10000到14000港元，算起來年回報額可以高達4%至6%，在香港目前接近零利率的環境中，好過不少投資產品。

現在，“牢房豪宅”是否看起來沒那么面目可憎了？事實上，長實旗下“嵐山”的迷你戶開售四天以來，也一直是最受歡迎的戶型，這里麻雀雖小五臟俱全，精致豪華，不但有單人廚房，浴室還裝有浴缸，甚至有個小小的陽臺。這個開放式單位還被設計成與旁邊一套三居室的大單位相鄰，而且可以打通，長實更美其名曰“1+親”，指最適合年輕家庭帶著老人一起居住，也的確有不少買家將兩套住宅同時買下。

事實上，沒有開發商建房子是為了“良心”，無論建豪宅還是小戶型，出發點無非都是為了公司的利潤。“迷你戶”越來越小，其實只反映了這類住宅的需求越來越大，也折射出香港地產市場正從過往的炒作豪宅，轉變為更多由自主需求主導市場。房子越來越小，房子的總價也隨之越來越低，變相讓樓市“降溫”，其實未嘗不是一件讓樓市變得更健康的好事。

在這一點上，“嵐山經驗”值得內地這些動輒就“大興土木”，追求豪屋、大宅的房地產商學習。這不僅僅是“政治覺悟”的問題，更是一種財商。

摘自新浪網endprint