關(guān)于我國土地管理制度的探析

單英

（集安市國土局，吉林集安 134200）

前言：

本研究立足于我國土地管理實際工作，對我國土地管理的現(xiàn)狀和內(nèi)容展開了研討，列舉了我國土地管理工作中存在的制度不完善、價格機(jī)制不健全、土地儲備制度存在漏洞、隱形土地市場、征地不合理等問題，提供完善我國土地管理制度、健全土地市場價格機(jī)制，建立市場經(jīng)濟(jì)體系下的土地儲備制度，統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地管理，靈活土地政策等方式，希望能夠?qū)ι顚哟握J(rèn)知我國土地管理實際，創(chuàng)新我國土地管理制度有所幫助。

1.土地管理的現(xiàn)狀

1.1 當(dāng)前我國土地管理的基本內(nèi)容

我國土地管理工作中主要的內(nèi)容包括：我國土地管理制度和法規(guī)的制定，各種法律和行政規(guī)范的執(zhí)行；對于土地信息進(jìn)行確定，并予以科學(xué)評價；對土地進(jìn)行登記和頒證工作，確定土地的所有人、使用者和相關(guān)關(guān)系人；統(tǒng)計土地相關(guān)信息，并予以及時整理和上報；及時制止土地違法事件，調(diào)節(jié)土地權(quán)屬和使用等方面產(chǎn)生的糾紛。

1.2 我國土地管理制度的基礎(chǔ)

我國土地管理制度是社會主義的土地制度，這是由一系列法律和制度所規(guī)定和保證的，從憲法上看，規(guī)定了我國國家制度，因此我國土地管理制度只能是社會主義公有制為主體的基本管理制度。同時，我國是社會主義市場經(jīng)濟(jì)國家，因此，土地的使用推行有償使用的原則。我國奉行環(huán)境保護(hù)和糧食自給自足政策，因此，我國土地管理制度中有耕地保護(hù)和環(huán)境保護(hù)的相關(guān)表述和重點體現(xiàn)。可見，我國土地管理制度的基礎(chǔ)非常廣泛，新時期要在擴(kuò)大我國土地管理制度基礎(chǔ)，尊重基礎(chǔ)的實際要求基礎(chǔ)上，形成對我國土地管理制度更好地實踐。

1.3 我國土地管理制度的基礎(chǔ)性法律

《憲法》、《土地管理法》，《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)管理辦法》等法律和規(guī)范是我國土地管理制度的基礎(chǔ)性法律，這些法律為我國土地管理制度的建立起到了基礎(chǔ)性的支撐，給我國土地管理工作帶來指導(dǎo)，為我國土地管理制度的完善形成了手段，上述法律的全面執(zhí)行是繁榮土地市場，促進(jìn)土地管理制度建設(shè)的根本。

2 現(xiàn)存于我國土地管理制度中常見的問題

2.1 我國土地產(chǎn)權(quán)制度還存在不完善的地方

一方面，當(dāng)前國有土地的產(chǎn)權(quán)主體還存在不明確、不清晰的問題，另一方面，我國土地登記制度存在不規(guī)范的問題。土地權(quán)利的劃分和界定不夠細(xì)化。

2.2 我國土地價格機(jī)制不健全。

當(dāng)前基準(zhǔn)地價不能真實反映土地價格水平。政府壟斷導(dǎo)致土地價格不合理。隱性土地交易影響土地價格。這些方面使得土地價格呈現(xiàn)上下浮動較大，難于形成對發(fā)展的穩(wěn)定支撐。

2.3 土地儲備制度存在缺陷。

土地儲備機(jī)構(gòu)的雙重職能難以協(xié)調(diào)，土地收購價格機(jī)制混亂，融資風(fēng)險較大。土地儲備需要大量資金。資金問題是制約土地收購儲備工作開展的最重要“瓶頸”。目前我國城市土地收購資金來源以銀行貸款為主，其他渠道資金來源較少。巨額貸款形成的高額利息給土地儲備機(jī)構(gòu)帶來巨大壓力，構(gòu)成財務(wù)風(fēng)險；銀行貸款期限與土地儲備運(yùn)營周期不一致，前者一般為半年到一年，后者一般為2～5年，在兩者不能銜接的時期如果受金融政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影

響使貸款來源不穩(wěn)定，容易造成資金鏈的中斷；如果土地市場出現(xiàn)波動，土地儲備機(jī)構(gòu)和銀行都將面臨巨大的金融風(fēng)險。

2.4 土地存在隱形市場

當(dāng)前有存量土地非法交易和是農(nóng)用地非法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的實際情況出現(xiàn)，并且呈現(xiàn)屢禁不止，這會嚴(yán)重影響我國土地管理制度的建立和完善。

2.5 征地制度不合理

一些地方政府濫用征地權(quán)力，隨意征用農(nóng)村集體所有的土地，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理引發(fā)社會問題。

3.完善我國土地管理制度的措施

3.1 明晰土地的產(chǎn)權(quán)

要降低就土地收益處置和土地開發(fā)過程中的博弈過程，要給予土地所有權(quán)主體一個清晰地確定，厘清相關(guān)單位和部門的關(guān)系，真正給予土地產(chǎn)權(quán)的尊重和保護(hù)。

3.2 調(diào)整土地價格機(jī)制

建立土地價格變動的動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，經(jīng)常性地發(fā)布價格信息。加強(qiáng)土地市場制度建設(shè)和監(jiān)管力度，防止炒作和投機(jī)行為對土地市場價格的沖擊。

3.3 完善土地儲備制度。

應(yīng)該在地方政府的授權(quán)和幫助下建立土地的市場，并對儲備狀態(tài)的土地資源加以開發(fā)和利用，以市場運(yùn)營的機(jī)制激活土地資源。建立土地儲備監(jiān)督評估體系，對土地收購儲備運(yùn)行的監(jiān)督。開拓土地資金的籌集渠道，以達(dá)到對土地儲備的盤活作用。

3.4 建立統(tǒng)一的土地市場

要利用農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的良機(jī)，形成農(nóng)村集體土地與城市建設(shè)用的共同使用，形成統(tǒng)一的土地市場可以盤活農(nóng)村建設(shè)用地，形成多方面共贏的局面。

結(jié)語：建立和完善土地管理制度是當(dāng)前土地工作的核心，要發(fā)揮土地管理制度的指導(dǎo)作用和中心價值，必要尊重市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期的實際，這樣才能達(dá)到土地管理制度的完整性和功能性。現(xiàn)實中要對土地管理制度的規(guī)范和確定的價值加以發(fā)揚(yáng)，形成管理、價格、機(jī)制、儲備、制度方面的重點思考，從長遠(yuǎn)的角度力促土地管理制度的完善，使其更能適應(yīng)發(fā)展的局勢和未來的趨向，以靈活的政策和防止實現(xiàn)對土地管理制度的體系構(gòu)建，打造土地管理制度和土地工作的新發(fā)展。

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