農村宅基地不能買賣

□張濤

案 例

2012年3月，曹某、郭某分別與梁某（非農業人口）簽訂了房屋買賣合同，將位于縣城附近的農村宅基地上的房屋（獨家小院）賣給梁某，價款均為15.6萬元。當日梁某分別支付曹某、郭某二人房款各5.2萬元。2012年4月，梁某準備入住該房時，卻遭到曹某、郭某家人阻撓，認為房屋價款過低，不同意出售。多次協商無果，梁某到法院起訴曹某、郭某。

法院經審理認為：梁某與曹某、郭某雙方買賣的房產所占土地屬農村集體所有土地，而梁某及其家屬不是該村村民。依據《中華人民共和國土地管理法》《土地管理法實施條例》的規定，農村宅基地的所有權屬于集體，個人只有使用權，未經批準任何人不得擅自轉讓、出租。法院判決房屋買賣合同無效，曹某、郭某分別返還梁某房款5.2萬元，并支付房款利息損失的50%。

分 析

宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。依據《中華人民共和國土地管理法》關于農民集體所有的土地使用權不得出讓的強制性規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。凡是本經濟組織以外的人與農民所簽的宅基地房屋買賣合同的，應屬無效合同。一旦雙方簽訂的房屋買賣合同被認定為無效時，依據《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！?/p>