房價為啥全面停止瘋狂

文|姚樹潔

最近許多報道, 都是指向房地產市場的急速降溫。年初從準一線城市杭州開始，去年從10多個鬼城開始。現在是“永不倒”的北、上、廣、深，都出現了一片哀鴻。不是降價的，就是有價無市的。少數還比較看好的城市，包括重慶等二線城市，那里的新房子賣的不錯，但是，外圍價格數年沒有太大的瘋狂，平均價位還遠離1平米1萬元的水平。

那么，房價為何要停止瘋狂呢？

首先，特大城市，尤其是北上廣深，還有像杭州這樣的準一線城市的房價，早已經超越了世界最貴房價的警戒線。有錢人，從2012年開始，就已經大規模的把錢投向了英國、美國和其它留學生比較密集的國家。

中國13.6億人，只要有百分之五的人能夠到外面買房子，就可以把倫敦和洛杉磯的房價拉高一個檔次。例如，一個孩子到倫敦讀書，父母錢賺夠了，在倫敦買套房子，比北京的大、質量高，而且有永久性的產權，但是，價格更加低。萬一孩子在倫敦有一份工作，成家立業，就可以全家移民。

太有錢的人，把北京的房子賣了，跑到了國外，國內的購買力自然下降。

第二，GDP增速降低，許多人賺錢的力量大幅度下降，用大把鈔票到處買房的人數相對比以前減少了。

第三，人民幣在遇到1比6的關口上，炒匯的人，開始懷疑它能否突破6。2014年是人民幣的拐點，它將會在接近6的位子上拼斗好久。所以，熱錢已經開始做出流出的準備，而進來的熱錢肯定急速下降。

第四，中國社會出現“富有的窮人”和“富有的貧困”兩個怪象，也就是今天金巖石的博克所說的。人均收入大幅度提高，但是，窮人的收入踏步前進。其結果是，少數富人買了許多許多房，空著，然后拼命賺錢還貸，淪為富有的窮人，僅為每年凈賺3千多億的工行等壟斷銀行打工。本來是有錢的人，資金卻流轉不過來，到處貸款，把自己淪為窮人。相比之下，在有些人極為富有的時候，大多數人卻淪為真正的窮人，因為高房價把他們擋在了有房族的門檻之外。

然而，當有錢人買了多套房子以后，他們再接著買房子的胃口就會逐步減少。而有剛需的窮人，卻暫時接不上茬，所以房價不斷上升的瘋狂態勢，難以為繼。

在房產的需求方面，有必要說明的，就是大土豪一般會云集北京和上海，中上級土豪會云集廣州和深圳，中級土豪會匯集二線城市。這就是上面所說的大城市為什么房價與當地的人均收入比高的嚇人的原因。其實，當地的老百姓對那樣高的房價，早就受不了了。

這種現象，主要是城市之間發展不平衡所致。國人視兒女教育為生命的全部，就算在北京，學區房破如貧民窟，房價卻可與天空欲比高。其它城市也是如此，不管學區房有多破，房租就是比其它區域高出整整一個倍數。目前的擇校政策改革，已經降低了學區房的需求熱度，也緩解了教育資源的畸形分布，因而也有利于降低對房子的投機行為。

在北京清華附近，一個100平米，80年代建的老房子，房租必須預收3年，共50萬人民幣，房主才愿意出租。我認識在重慶遠郊的小老板，月收入只有5千，卻咬緊牙根，在重慶買了兩套小戶型房子，每月的收入，基本都是為了交房貸。

國人對房地產的熱衷，達到了無以復加的地步。一方面是因為缺乏其它的投資渠道，一方面都以為占了房子，就占了土地和財富。要知道，每個人都這樣想問題，房價必然飛天。地產商拼命建房子，連大學的老師講房地產課程的時候，都不停的說“中國房地產價格，都是只升不降”。我坐在下面聽課，心里咕咚咚的，若有所思。當這樣的瘋狂到達一定程度時，大家也一定會收手的。目前的房價停止瘋狂，就是因為有太多的人，已經欲罷不能。

第五，高房價是因為國民經濟結構過于單調，老百姓的投資和消費結構過于單調所致。現在的政府，積極進行結構調整，金融和貨幣市場的改革也在緊鑼密鼓的進行之中。反腐的利劍到處可見，影響到房地產領域的改革，還包括利率的自由化，增強銀行間的競爭等措施。這樣一來，投機的行為必然受到抑制，房價停止瘋狂，也成為必然。

那么，大家還沒有搞清楚的問題是：中國房地產到底會不會崩盤？

我認為，大面積的崩盤應該不會。不過，許多城市的大調整是不可避免的。不崩盤的理由是GDP適度增長的可持續性，加上內生增長的巨大潛力。另外，不是所有的城市都有大的泡沫，例如重慶和海口這樣的城市，房價將可以穩定若干年。最后，中國人對房地產的熱衷，不會在短期內有翻天覆地的改變。

所以，我說房價停止瘋狂，不等于房地產的崩盤。其內涵，就是在未來3～5年內，房價停止大幅度上漲，有的城市，也有大幅度下降的可能。但是，就房地產整個行業來說，主要是通過時間，來換取房價回歸理性的空間。

（據財新網）