有效加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的控制措施分析

■楊小林 ■聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361000

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述

1．1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)涵

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵而言，主要是指在依據(jù)法律法規(guī)，基于國有土地合法取得土地使用權(quán)的前提下進(jìn)行房屋建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中，涉及的部門眾多，包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設(shè)計(jì)、施工、交通等，屬于一項(xiàng)系統(tǒng)性較強(qiáng)的復(fù)雜工程。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理來講，主要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象，基于一定約束條件下，以達(dá)工程項(xiàng)目目標(biāo)，并按照工程項(xiàng)目潛在規(guī)律，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)思至完成全過程進(jìn)行組織設(shè)計(jì)，最大限度地減少工程投入成本，保證項(xiàng)目施工質(zhì)量與管理效率。

1．2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在五個(gè)方面:(1)開發(fā)項(xiàng)目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程項(xiàng)目決策前，可行性研究作為一種有效的財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析法，對(duì)項(xiàng)目技術(shù)與經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行全面論證，可最大限度地保證經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。在現(xiàn)階段，由于可行性研究未得到重視，導(dǎo)致出現(xiàn)了諸多問題，如商業(yè)用房閑置、戶型單一;(2)融資能力有待提高。房地產(chǎn)貸款門檻高，諸多企業(yè)出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目管理效率不高;(3)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏公正性。建設(shè)單位與施工單位未達(dá)成統(tǒng)一，前者過分干涉監(jiān)理工作，同時(shí)監(jiān)理方對(duì)施工方以及建設(shè)方的違法行為未進(jìn)行公正處理，導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)存在安全隱患;(4)以邀請(qǐng)招標(biāo)為工程發(fā)包主要方式，公開招標(biāo)存在圍標(biāo)、串標(biāo)等現(xiàn)象，管理制度有待完善;(5)項(xiàng)目后期物業(yè)管理不規(guī)范。物業(yè)管理存在諸多糾紛，地區(qū)間差距大，覆蓋率低，嚴(yán)重影響了企業(yè)的整體形象。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理控制措施

2．1 標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)、提高建設(shè)項(xiàng)目合同管理的規(guī)范化水平

項(xiàng)目開發(fā)成本控制中，如何選擇一個(gè)優(yōu)質(zhì)的合作單位尤為重要，優(yōu)質(zhì)的合作單位不但能有利于成本的控制，還能創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，所以在項(xiàng)目的招標(biāo)階段，應(yīng)有一套標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)程序，公開、公平、公正的選取中標(biāo)單位。在確定中標(biāo)單位后工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作的實(shí)施都是圍繞合同整體目標(biāo)來運(yùn)行，針對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目合同而言，主要是指開發(fā)主體與設(shè)計(jì)、施工等單位，以建設(shè)工程任務(wù)為基準(zhǔn)，從而簽訂的一種合同，具有經(jīng)濟(jì)屬性，因此有效的工程項(xiàng)目管理和成本控制是通過有效的合同管理來實(shí)現(xiàn)的。同時(shí)，在建設(shè)工程項(xiàng)目合同中還規(guī)定了各自履行的義務(wù)及解決爭(zhēng)議的方法。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，樓盤施工質(zhì)量、成本、進(jìn)度與企業(yè)產(chǎn)品生命周期及獲利空間息息相關(guān)，而施工質(zhì)量、成本與進(jìn)度控制均由合同的履行來體現(xiàn)。由此可見，強(qiáng)化建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理，正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要。

2．2 強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理

隨著國家堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的繼續(xù)從緊的調(diào)控政策，限貸、限購、加息，使得土地成本、資金成本上升。由于持續(xù)的調(diào)控以及貨幣政策的收緊，多數(shù)開發(fā)商陷入了困境，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。成本管理作為提高整體經(jīng)營(yíng)效率的有效措施之一，必須要引起重視。在房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)過程中，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)亦為關(guān)鍵誘導(dǎo)因素。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要構(gòu)建科學(xué)的項(xiàng)目成本管理方案，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制。具體而言，必須要注意三個(gè)方面的內(nèi)容:(1)在規(guī)劃階段，事實(shí)證明科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以降低10%的工程造價(jià)，所以必須要開展調(diào)研活動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，合理把控成本以及利潤(rùn)，采用低成本獲取高利潤(rùn);(2)在項(xiàng)目施工階段，必須要嚴(yán)格招標(biāo)，把控施工成本;(3)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，必須要構(gòu)建獎(jiǎng)懲制度，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，控制成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)商市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2．3 強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制

強(qiáng)化質(zhì)量控制，有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工問題，分析施工工藝與合同要求、設(shè)計(jì)要求是否相符，經(jīng)由繪制動(dòng)態(tài)過程控制圖與施工作業(yè)流程圖，可保證施工質(zhì)量。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目部而言，必須要構(gòu)建全方位的現(xiàn)場(chǎng)管理模式，領(lǐng)導(dǎo)層要樹立質(zhì)量意識(shí)，以達(dá)合同質(zhì)量控制目標(biāo)。此外，必須要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的管理意識(shí)，定期開展工程部經(jīng)理會(huì)議，對(duì)質(zhì)量控制與安全管理進(jìn)行綜合部署，充分調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的工作積極性，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收。

2．4 健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)理制度

要想提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體管理水平。必須要注意一下幾個(gè)方面的內(nèi)容:(1)首先健全監(jiān)理制度，構(gòu)建全方位監(jiān)理機(jī)制。重視監(jiān)理單位資質(zhì)管理，針對(duì)監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而言，必須要依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，適當(dāng)予以提高處理，預(yù)防惡性競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，必須要加大教育培訓(xùn)力度，提升監(jiān)理人員的綜合素質(zhì);(2)正確處理建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承建單位三者之間的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位具有合同約定關(guān)系，當(dāng)監(jiān)理委托的合同一旦確定，則建設(shè)單位不可干涉監(jiān)理工作;(3)建設(shè)單位必須要積極發(fā)揮協(xié)調(diào)與監(jiān)督作用，對(duì)監(jiān)理工作進(jìn)行全面檢查。

2．5 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，必須要做好項(xiàng)目部?jī)?nèi)部關(guān)系協(xié)調(diào)，積極協(xié)調(diào)內(nèi)部人際關(guān)系，優(yōu)化人員配置，職責(zé)分明。與此同時(shí)，要協(xié)調(diào)內(nèi)部組織關(guān)系，按照實(shí)際工作需要與人員自身優(yōu)勢(shì)，明確小組或成員工作目標(biāo)與權(quán)限，構(gòu)建信息溝通機(jī)制。另外，要協(xié)調(diào)項(xiàng)目部與外部的關(guān)系，包括施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、質(zhì)量監(jiān)督站及其他。

3 結(jié)束語

綜上所述，要想提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體管理水平，必須要做好建設(shè)過程中合同、成本、質(zhì)量等管理工作，在各個(gè)階段優(yōu)化物力、人力、財(cái)力配置，從而為房地產(chǎn)開發(fā)商獲取更多的投資效益與社會(huì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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