旅游房地產的機遇與風險

■王立志 ■廣西梧州中恒房地產開發有限公司，廣西 梧州 543002

1 旅游房地產在國內外的發展情況

旅游房地產發源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡，70年代中期美國泡沫經濟破滅后造成大量的房地產積壓。為了處理積壓與空置，美國從歐洲引入時權酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業是由其他項目改造過來的。1999年全球銷售額達到6712億美元，其中美國占全球的55%，出售的房間占全球的50.14%。540萬個家庭參與了分時度假網絡。

從國內發展而言，二十世紀九十年代末，在旅游熱和旅游房地產大量定制的情況下，分時度假開始真正受到旅游酒店經營者和房地產開發商的普遍重視。2002年4月17日，在海南三亞召開了“中國房地產分時度假聯盟”成立大會，共有30家房地產企業加入。到2004年發展到七十多個城市，一百多家聯盟成員。時至2007年，全國關于分時度假的投訴就有幾千件，遠遠高于其它產品類或服務類投訴，分時度假市場美譽度極低，分時度假甚至成為了騙子的代名詞，行業發展跌至谷底。但是另一類旅游房地產確發展的如火如荼，1997年興建的大型主題公園深圳華僑城旅游度假區占地面積35萬平米，總投資15億.截止2013年，已經在上海、北京、天津、西安、成都、昆明、泰州、武漢分別開設了華僑城。2008年起，萬達集團一個大投資、大手筆、大品牌的戰略拉開了帷幕，近1700億的總投資布局全國五地，電子院線、連鎖娛樂、舞臺演藝等強強融合，從金石灘到西雙版納，萬達集團每一步都備受矚目。

2 我國旅游房地產分類情況

(1)以提供第二居所為主要目的的景區住宅開發。(2)以旅游度假為目的的度假房地產開發:①產權酒店;②時權酒店;③養老型酒店或公寓;④時值度假型酒店;⑤自營式的旅游酒店;⑥以運動為主題的度假村;⑦名俗文化度假村;⑧會議度假村;⑨旅游(休閑)培訓基地;⑩溫泉度假村;○11旅游景區(點)的開發。

(3)與旅游相關的寫字樓。

(4)以大盤形式出現的以旅游房地產開發為主的綜合性項目。

3 旅游房地產的機遇與風險

3.1 機遇

3.1.1 旅游業發展迅猛、正在形成龐大的消費群體

世界旅游組織曾預測，中國旅游業在今后20年內將保持著高速增長態勢，中國將在2020年成為世界第一大旅游國，奠定了我國在亞洲的旅游大國的地位.可見，旅游與房地產結合的相關物業發展前景廣闊，以分時度假、產權酒店、休閑物業為主要形式的旅游物業，必將給旅游業房地產業帶來生機與活力.

3.1.2 旅游房地產是旅游和房地產兩大消費熱點的疊加

眾所周知，我國消費增長的四大熱點是住宅、汽車、旅游、通訊，旅游房地產無疑是旅游和房地產兩大熱點的疊加。事實上，旅游房地產對城市經濟發展的促進，不僅僅來源于其他地產屬性，旅游屬性更為重要。

3.1.3 中國城鎮化的發展

我國1978年的城鎮化率是17.92%，2011年是51.27%，預計平均以每年1%的速度增長到2030年城鎮化率達到70%。城鎮化的發展為旅游房地產提供了巨大的發展機遇，眾所周知，中國發地產行業自2001年到2010年走過了十年黃金發展期，在此期間上千億的城市基礎建設投入被稱為“黃金十年”的發動機。很多人認為旅游房地產將成為房地產發展的“白金十年”的發動機。

3.1.4 旅游房地產兼顧消費和投資雙重功能

旅游房地產除了適應人們休閑消費的心理需求外，更是滿足了大眾投資需要，真正實現了消費、投資兩不誤.我國居民人均可支配收入的不斷增加，居民有投資的需求，那么產權酒店、時權酒店、時值度假型酒店、養老型酒店或公寓又兼顧了旅游和投資的需要。

3.1.5 國家政策的扶持

“十二五規劃”將文化產業確定為“國民經濟支柱產業”要求大力推動其與旅游、地產等產業的融合發展。從國家政策上，黨中央、國務院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關產業發展的新政策，無形中為我國旅游房地產的發展提供了一個廣闊發展的平臺，這是我國旅游房地產可持續發展的堅實基礎和動力保證。

3.1.6 越來越便利的交通

從城市基礎設施尤其是高速公路的發展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網系統發展迅速;專家預言，在中國的大城市5年之內就會進入5個人一輛車的時代，對于建立在車輪上的旅游房地產而言，這無疑是一個好消息.另外高鐵時代的到來，使得人們出行更加便利。

3.1.7 可以解決大量房地產積壓的問題

房地產大量積壓，可提供大量的房源.據統計部門調查，我國目前積壓房率達8000多平方米，很大一部分集中在東部沿海，這為改造產權、時權酒店提供了房源。

3.1.8 專家預測中國到2030年或可工作4天休3天

“在北歐一些國家，人們在一個星期里工作四天，休息三天。依據我國現在的經濟增長速度，哪怕經濟增速低一點兒，如果每年能增長6%，到2030年，我國就可以實行工作四天、休息三天的制度。”

3.2 風險

3.2.1 平均居民收入還很低

我國大部分居民收入偏低，教育、醫療、住房等消費壓力巨大，貧富差距巨大，很多的居民觀光型的旅游對于他們來講也是一種奢求。對于有一定經濟基礎具備旅游需求的居民，很多人還正處于觀光型旅游階段。很難在短時間內積累大量的度假型旅游消費群體。

3.2.2 消費觀念尚需改變

我國居民的傳統思想和消費觀念根深蒂固，而國民消費素質直接影響著消費的健康性。我國自古以來就有“黜奢崇儉”的消費觀念。把“儉”視為人生三寶之一，視“節儉”為中華民族的傳統美德。而“奢”則是”萬惡奢為首”。絕大多數居民屬典型的消費保守型。提倡多元化的消費觀，根據客觀的經濟環境和社會生產力發展的實際需要，當“奢”即“奢”，當“儉”則“儉”，“奢”、“儉”并舉，共同拉動內需。

3.2.3 盲目開發

現在中國的旅游房地產開發正出現一股熱潮，越來越多的資金、項目紛紛涌入旅游房地產領域。在這個過程中，大多開發商缺乏經驗，對于市場的需求信息、競爭對手情況、自身投資及盈利能力、項目風險以及經營方法缺乏足夠的熟悉，貿然進入，導致最終的經營不能持續。投資1，23億元巨資，被譽為天下第一的跨漢江索道，在數百米的江面上空蕩蕩地回旋著，每天光臨的游客不足十人;30名全國著名畫家，耗盡4年心血打造的氣勢恢宏、堪稱世界一流的三國武赤壁畫館，卻難覓知音。

3.2.4 規模過于巨大

現在許多的項目動不動投資就是幾百個億，尤其以萬達投資的幾個項目，長白山項目200億、西雙版納項目150億、福建瑯岐項目300億、大連金石灘項目500億、武漢項目500億。如此大體量的開發，資金的回籠是重中之重，旅游房地產最顯著的特點就是旅游帶動地產，地產反哺旅游，形成良性的互動，那么地產項目顯然是回籠資金的重要途徑，然而如此巨大的地產項目最主要的客戶群體還應該是以第一居所為主要購買力的客戶群體，如果項目選址周邊無大城市，最好要嚴格控制體量。。

3.2.5 借旅游房地產之名，行房地產開發之實

很多房地產企業假借旅游房地產的名義，大規模圈地搞房地產開發，對當地旅游毫無貢獻可言，很多旅游項目要么應付了事，要么不了了之，這樣的項目如果越來越多那么旅游房地產的名聲將會越來越壞，十分不利于旅游房地產的長期穩定的發展。

3.2.6 法律制度的缺失

國家雖然大力扶持，但相關法律法規嚴重滯后。現時我國產權制度的制約在很大程度上限制了分時度假制度的進一步發展.我國長期以來商品住宅的銷售方式只有按建筑面積、套內建筑面積和套內面積等三種方式銷售并按照實際可使用的土地使用權年限確定產權，而按照時間段劃分產權卻是塊“真空”，這成為分時度假的“硬傷”。

3.2.7 文化缺失

一些旅游房地產開發商不顧環境、條件、房地產項目貪大、求洋、缺乏個性、趨于同質化，亂建寺廟、佛像和不倫不類的主題公園等，不僅破壞了風景名勝、古跡文物的原始景觀的文化內涵，也對旅游環境的生態格局和風景結構造成了破壞。粗制濫造使項目的文化品位大打折扣。沒有文化或蘊涵膚淺文化的旅游房地產項目，很難在旅游業大潮中立足并站穩腳跟。

3.2.8 分時度假給行業造成的傷害

時至2007年，全國關于分時度假的投訴就有幾千件，遠遠高于其它產品類或服務類投訴，分時度假市場美譽度極低，分時度假甚至成為了騙子的代名詞。

3.2.9 行業呼喚成熟的旅游房地產品牌

按照國際國內權威機構的預側，未來20年，中國的旅游業和房地產業都將會有極為廣闊的發展前景，我相信中國旅游界和地產界的有識之士一定不會忽視這種重大的歷史機遇，一定會把旅游住宅地產這個特殊的交叉型產業推向其應有的發展高度，并成功打造中國成熟的旅游房地產品牌!

4 總結

我總結旅游房地產其中有兩點尤為重要:1、必須保證項目的贏利點是在旅游項目上，不能單純依靠房地產開發作為盈利點。2、大力發展分時度假，只有分時度假發展好了，旅游房地產才能真正得到發展。我個人認為以提供第二居所的面積占總面積50%以上。就可以定義為旅游房地產。如果有真正負責任的品牌旅游房地產企業在全國范圍內努力發展分時度假系統，那么旅游房地產的春天將為時不遠，我們欣喜的看到萬達通過收購旅行社等一系列舉措正在朝著這個方向前進，希望能取得成功。

［1］胡浩，汪宇明.中國旅游目的地房地產開發模式研究［J］.桂林旅游高等專科學校學報.2004(04).

［2］黃秀微.旅游房地產開發初探［J］.新西部(下半月).2008(02).

［3］祝曄，黃震方.旅游景區房地產開發模式研究［J］.安徽農業科學.2006(21).

［4］石靜.淺談房地產與旅游業結合發展模式［J］.經營管理者.2010(11).

［5］潘玉雷.旅游房地產:正在興起的新型產業形態［J］.浙江經濟.2008(16).

［6］何沖.我國旅游房地產開發模式及對策［J］.當代經濟.2006(12).

［7］張習祥，黃黔.消費觀念與擴大內需［J］.中南財經大學學報.2001(04).

［8］李勇，駱漢賓.房地產開發模式研究［J］.當代經濟.2006(01).