關于推進和加快拆遷安置工作的建議

■陳 賢

1 目前征地拆遷的現狀

1.1 政府主導，收支平衡

1.1.1 市區聯動，以區為主

有關危舊房改造的工作情況，由區政府直接向市政府定期匯報。危舊房改造工作由區政府負總責，規劃、立項、用地報批、征地拆遷、安置、補償均由區政府負責，市政府只負責審定方案。

1.1.2 不以營利為目的，以區為單位自求平衡

危舊房改造不以盈利為目的。危舊房改造是以解決群眾居住安全、改善城市面貌為出發點，因此，不以盈利為目的;對危舊房改造項目的土地出讓收入和支出，以區為單位，實行有計劃的收支總體平衡，市財政不負擔。

出讓土地引進市場機制，出讓收入扣除成本后，由市財政全額返還給區政府，用于危舊房改造拆遷安置，資金結余的，由區政府進行滾動開發。危舊房改造項目涉及市級市政設施和公建部分項目，由區政府同步實施拆遷，房屋拆遷費用由市財政承擔并及時撥付。完成房屋拆遷達到“凈地”后，市政設施和公建項目由市直部門同步實施建設。

1.2 業主為主，方式靈活

1.2.1 由業主自行組織實施危舊房改造

對于因周邊條件、環境原因，危舊房改造地塊小于5畝的，允許業主(房屋所有權人)自行組織，按等面積、等高度、等戶數進行改造。或者在地塊條件允許情況下，可以按原建筑面積增加10－20%進行改造重建，政府不收取任何費用。這種做法，一是減輕政府人、財、物的投入，二是群眾對危舊房改造的積極性高。

1.2.2 采取“毛地出讓，凈地交付”方式由開發商委托進行成片改造

對于棚戶區改造項目，各區先行做好改造地塊拆遷前期的入戶調查工作和出讓規劃設計，以及出讓前期各項工作，由市政府以“毛地出讓”方式進行土地出讓。

(1)在出讓合同中約定，拆遷補償安置工作由開發商(土地受讓人)委托區政府負責(具體由各區下屬有資質承擔拆遷安置工作的國有企事業單位負責)，拆遷安置費用由各區承擔，并明確區政府的交地條件、時限等要求。(2)設置出讓條件，就地安置的安置房由開發商無條件提供，安置房應先于商品房竣工驗收，明確安置房的交付時限，安置房質量與商品房同等。

這種做法主要是利用開發商的資金解決危舊房改造所需的大量資金問題;二是由開發商來承擔就地安置房的建設，避免了政府在安置房建設過程中被大量龐雜事務困住手腳;三是由于出讓合同已明確各方的權利義務，區政府非常了解逾期未完成拆遷所造成的重大違約責任，這種重大責任促使各區政府集中精力投入拆遷工作，確保拆遷工作按時完成。

1.2.3 政策合理，以人為本

房屋拆遷補償安置方面制定了科學合理的補償安置政策，其中:

(1)房屋產權調換按“拆一補一”、不補差價計算;超面積安置的，超面積部分按安置房市場評估價計算;人均合法產權面積不足50平方米的，按人均50平方米給予安置。

(2)被拆遷戶人均合法批建住宅建筑面積不足50平方米的，對人均不足50平方米的部分，已建成無合法批建手續房屋的按人均50平方米認定產權予以補償安置;未建成的，按該類區磚混結構住宅(一等)重置價繳款后，按人均50平方米予以補償安置。人均不足50平方米部分，不給予裝修補償。

(3)持有合法批建手續，但在房屋拆遷通告發布之前未建成的，未建成部分，按該類區磚混結構住宅(一等)重置價繳款后，給予合法產權補償安置。以上2、3點做法類似“房地分離”補償做法，此類做法對于違章搶建、違章建筑行為起到較大的遏制作用。

2 龍巖市房屋拆遷補償安置工作的瓶頸問題

2.1 “兩違”難止，產權難認

大部分群眾要求違法占地、違章搶建的房屋按合法產權給予補償，否則要挾其原合法的房屋不騰房不搬遷，造成拆遷工作舉步維艱。

為遏制這種違法占地、違章建筑的勢頭，我市加大了對違法占地、違章建筑的處理力度。但幾年來，還是無法從根本上得到解決，甚至有愈演愈烈之勢。

2.2 安置房建設滯后，老人過渡房嚴重不足

近幾年，建設項目拆遷安置房建設模式，主要做法是建設項目業主自行負責安置房的建設，現有安置房的建設都是滯后于征地拆遷工作，因而被拆遷戶都是自行租房過渡。由于沒有現房，被拆遷戶擔心今后安置房的規劃設計、建設質量、周邊環境等能否按規范建設等原因，嚴重影響了征拆工作的積極性。同時很多被拆遷戶因家庭高齡老人和殘疾人以及重病人難以租到住房，也造成拆遷工作嚴重受到影響。

2.3 協調不夠，合力不足

近兩年，龍巖中心城市建設項目急劇增多，征地拆遷工作已成為鎮(街)重心工作，鎮(街)在組織領導和人員配備方面已顯不足。征地拆遷工作的指揮協調、組織實施、監督檢查等方面責任主體不夠明確，市直部門之間、市直部門與區、鎮(街)之間配合不夠協調，難以形成強大的合力有效推進征拆工作。

3 對龍巖中心城市建設征地拆遷工作的思考與建議

3.1 實行征拆工作包干實施機制

根據市政府下達的征拆任務，具體組織、領導有關鎮(街)開展征地拆遷工作;負責征拆工作涉及的個案、糾紛、信訪等具體問題的協調處理;定期向市政府匯報征拆工作進展情況;對重大問題及時報市政府研究確定。

3.2 實行征拆工作專項考核激勵機制

(1)由市財政部門研究制定龍巖中心城市建設項目征拆工作獎勵辦法，根據區政府完成的征拆任務，每年撥付一定比例的工作經費給區政府，作為征拆工作獎勵金。該獎勵金由區政府對有關鄉鎮統籌安排。

(2)由區政府制定切實可行的征拆工作獎懲辦法，通過物質獎勵、評先評優、崗位調整等措施，充分調動鎮(街)、村(居)干部對征拆工作的積極性。

3.3 先安置后征拆的新模式

政府應對中心城市征拆項目的安置房建設統籌規劃，劃出部分土地專項用于片區內所有征拆項目的安置房建設。把原有先征拆后安置的老做法，改變為先安置后征拆的新模式。積極探索等面積安置不補差價、選擇安置房不補樓層差、異地安置允許較大超面積安置和大幅度提高按時搬遷騰房的獎勵金以及“房地分離”補償的做法在我市實行的可能性，盡快制定和完善符合龍巖中心城市實際的征地拆遷補償安置政策，提高被征拆群眾對征拆工作理解、支持，調動各方面的積極性，促進龍巖中心城市征地拆遷工作的順利推進。