房地產商品住宅價格市場分析及房地產市場泡沫

■張 杰 ■江蘇省無錫市江南大學，江蘇 無錫 214122

1 影響房價的因素分析及數據收集

在經濟學中，在研究諸多變量對另一個變量的影響時，我們可以有多種手段來分析，最常見的SPSS軟件分析、EXCEL回歸性分析、建立多元線性回歸模型、極差標準化處理等很多經濟學或常規數據方法。

如下所示:東部地區各省份有關指標

北京314 2914 73.9 83859 17400000 21202000 101.5 99 22417

天津986 760 730 974 40849 5041000 5711000 101 15476

上海558 626.5 1801 4064 91849 19060000 21613000 101 22808

江蘇1827 3981.3 1822 3810 84653 14228000 17249000 102 15248

浙江1311 730.6 1801 3549 70909 11222000 14149000 101 19954

從左到右影響因素為完成土地開發面積、待開發土地面積、土地購置面積、房地產開發企業個數、房地產開發企業從業人數、商品住宅銷售額、商品房銷售額、城市居民消費價格指數、商品零售價指數、城鎮具名人均家庭收入、城鎮居民家庭消費性支出。

從上面分析可以看出，北京、天津、上海、廣東、江蘇、浙江、福建等省份銷售因子相對于其他因子較高，說明一個事實:在這些地區里，銷售行為做的比較好。同時，我們上述的省份中房地產價格較高的一個原因就是銷售費用比較高，包括支付給我們員工的工資、土地出讓金、以及商家促銷費用和按時繳納的稅款。

2 房地產住宅商品價格市場前景分析

(1)總體上看，商品住宅各項建設指標同比增度回落，新開工面積同比負增長。2012年，長三角、珠三角、和環渤海地區商品住宅新開工面積均表現為負增長，指數分別是17.3%，15.2%，13.2%，其中，長三角地區商品住宅新開工面積負增長的速度、增長的幅度最大。

(2)綜合所搜集的資料，我們可以看出住宅商品價格市場發展的主要影響因素還有:經濟增長回升力度有限、房地產調控政策繼續從緊、貨幣政策中的環境總體較好。

(3)發展的趨勢:A.從人口年齡結構和城鎮化進程的角度來看，我國未來住房市場仍存在較大的剛性需求和改善性需求。作為樓市調控儲備政策之一，限購令在開年全國樓市一波反彈行情下快速擴容。

(4)我們中國的樓市似乎遭遇到了這樣的一個怪圈，調控房價反而越調越高，剛性需求和投資性需求旺盛，低價攀高。

(5)我們的住房價格需求等不會因為政府的調控而低潮。樓市雖然經歷了不斷調控，它仍然如同一頭饑餓的野獸，瘋狂肆虐得吞食著房地產市場的供應。

3 房地產泡沫經濟

名詞解釋:房地產泡沫:房地產泡沫可以理解為房地產價格在一個連續的過程中持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步持續上漲的預期，并不斷吸引新的買者，隨著價格的不斷上漲和投機資本的持續增長，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格由此導致房地產泡沫。

(1)是否泡沫可看銀行。銀行的政策和舉動是金融投資市場的晴雨表和風向標。投資者可以認真思考一下，現在投資到房地產市場中的資金，大部分都是從銀行貸出來的，如果房價真的虛高，短期內有大幅下跌的可能，銀行房貸還會積極嗎?

(2)是否泡沫看租售比。投資合理性在于回收期，年租金與房價的比例如果是1：15，這就意味著投資買房要15年才能夠回收。最近幾年，很多人都會有這樣的一種感覺，房屋的租金跟不上房價的上漲。于是很多專家便說出來“沒有人租房”、“有泡沫”等，還是那句話，房地產不同于股票，如果僅僅是為了出租，那么，獲利也太少了，也就勉強能追上CPI(價格消費指數)的增長，可以認為是“泡沫”，不予考慮。但如果你本來就持有房產，把房產當成個人財產、個人資產，那又何必太在意租金呢?這好比選擇基金一樣，不要太在意一時的漲跌，要把我們的眼光看得長遠一些，看得高一些。

(3)任何一個資產的泡沫都有其形成和破滅過程，房地產泡沫也不例外。縱觀歷史上著名的房地產泡沫，其運行過程可以分為六個階段:A房地產無泡沫理性漲價階段。在這個階段中，經濟屬于周期回升的初期，投資和經濟增長加快，居民收入提高，購買能力增強。B房地產泡沫的形成階段。在這個階段中，房地產價格上漲一段時間以后，市場上部分人開始出現投機心理，認為房地產價格會繼續上漲，于是開始加入買房者的隊伍中，市場人氣集聚.C.泡沫的非理性膨脹和惡化階段。在房地產價格上漲的預期得到實現之后，房地產會持續上漲的預期得以強化。D.泡沫的巔峰和突然破滅階段。政府部門開始意識到事態的嚴重性，往往會突然出臺強硬的調控政策。E信心崩潰和價格非理性下跌階段。F.市場平靜和價值回歸階段。

4 我的思考

為了抑制中國房地產泡沫，我想我們可以提出以下對策與建議:(1)改革土地出讓制度。我國土地出讓收益分配制度不合理，土地是我們房地產市場的一級市場，由國家壟斷，是我國房地產市場的源頭。我們可以:A重新調整土地出讓金利益分配機制，在個人、集體、地方政府及中央政府直接，在長期與短期直接建立一個有效地利益機制。B.足額安排支付征地補償安置費用、拆遷補償費用，補助被征地農民社會保障所需資金的不足。(2)改革住房保障制度。我們的住房需要能夠容納人口增長、推動經濟發展。(3)調整房地產稅收制度。短期內:抑制投資需要;長期內:促進房地產業健康發展。(4)抑制外資流入房地產市場。(5)提高信息透明度、嚴厲打擊房地產市場私自操縱行為。(6)加強監督和風險預警，控制房地產貸款風險。

［1］朱會，北京市住宅價格影響因素分析［D］，首都經濟貿易大學碩士論文，2013.9：8 －17.

［2］關玥，中國35個大中城市住宅價格差異研究，吉林大學碩士論文［D］2013.6.

［3］劉云，我國城市商品住宅價格影響因素研究［D］，武漢理工大學碩士論文，2005.10：3 －11.

［4］李木祥，《中國房地產泡沫研究》北京:中國金融出版社2007.3.