互利共贏的超市外租區

施玉梅

（揚州職業大學 管理學院，江蘇 揚州 225000）

2013年3月，在上市公司高鑫零售（含有大潤發和歐尚兩個大型綜合超市）發布的2012年財務年報中，細心的讀者會有一個振奮人心的發現，那就是：作為“二房東”的大潤發已經實現了以租養租。2012年高鑫零售的租金總成本為17.76億元，但租金總收入卻有19.15億元。無獨有偶，在高鑫零售2013年的期中年報中我們還可以看到，2013年上半年，高鑫零售的租金支出約為10.08億元，而租金收入則為10.95億元。這個數據表明在高鑫零售的商業經營中，成本分攤中比重最大的一項——房租，不僅沒有成為它的經營負擔，反而為其帶來了額外的盈利。

一、外租區及其成因分析

隨著我國大型超市數量的增多，在知名超市品牌力量和巨大客流量的帶動下，超市周圍的外租區域也越做越大，外租區不僅給超市帶來可觀的盈利，也成為商戶們爭相搶奪的一塊塊蛋糕。往往超市外租區的招商剛剛開始，很快就被投資者瘋搶和瓜分。那么這其中究竟有著怎樣誘人的利益吸引著租賃雙方呢？

外租區，也稱為商店街。主要是指超市收銀線外的招商區，外租區通常會根據位置分割成面積大小不一的商鋪，由超市統一租給商戶，經營一些和超市商品互補的產品。全球知名超市的外租區 （如家樂福、大潤發、歐尚、沃爾瑪等），因為其在市場的領先地位和強大的運營能力，能夠保證長期穩定的巨大客流量，一旦開辟出來，會成為商戶們最為活躍的投資目標，外租區的房租也水漲船高，與日俱增。

從超市經營的角度分析，外租區的形成有兩個原因：一個是超市希望通過外租區的品牌和商品來彌補自身品類經營的不足，從超市的業態特征和經營模式來看，生鮮食品、日用品是其主營商品，其他很多有盈利和需求大的商品不太適合在超市內部經營，如服裝、飾品、數碼產品等，而外租區豐富的貨源品類可以優勢互補，從而更有效地吸引客流。另一個原因是隨著我國商業地產價格的攀升，超市的用地成本和租金越來越高，已經成為其經營成本中比重較大的一塊，為了減少租金日漸增加所帶來的成本壓力，超市通過分租來分攤租金成本，提高盈利收入。［1］

外租區面積的大小取決于每個店面的結構構造，有些超市不一定會有外租區，而是將一部分收銀線外的空間做服務臺、休息區、便民處，而有的超市則會有一大塊的空間做外租。但現在超市在充分認識到外租區的黃金價值之后，在選址和租地時都盡量擴大面積，以便預留足夠的外租區產生新的盈利，來緩解零售業利潤不斷下滑的壓力。

二、商戶如何選擇外租區

外租區的招租之所以火爆，主要是超市通常會在超市出入口顧客的必經之處設置外租區，人們在剛進入超市、或者結賬后出超市的路上，看到一些物美價廉的東西很容易駐足觀看并引起沖動性購買，這些特征都會提高外租區的價值。超市外租區的位置，和城市核心商圈的繁華商業街區非常相像，但在經營中也存在一定風險。比如說超市突然關閉，商戶們就會手足無措。2009年10月，我國某城市的一個超市突然通知關閉調整，位于超市出入口外側外租區的20余家經營服裝、箱包的商戶頓時生意冷清，絕大多數商戶不得不打折甩賣。盡管通過協商，超市最終同意做出適當補償，但商戶們的損失已經不可避免。因此，商戶在考察超市時應該充分調查和分析，盡量避免不必要的經營風險。

首先，要了解超市周圍的消費環境，超市的位置至關重要，以消費者角度去進行實地考察，了解客流的行走路線。考察超市客流量是市場調查的關鍵，對于已經開業的超市查看客流可以通過觀察所開收銀臺的數量，以及目測某時段的客流量來估算。對于未開業的超市，則要考察入駐超市的品牌知名度，超市生鮮區的經營面積；一般知名度高，生鮮區面積較大的超市都能吸引較大的客流。

其次，要做好盈虧平衡的測算。盈虧平衡測算時要充分考慮到超市的目標顧客、客流量、市場需求、消費者的消費習慣和消費特征等，同時還要兼顧到超市本身的定位和經營商品的類別，盡量選擇與超市商品有互補性的品類，作出自己的經營特色，以特色經營來延長顧客的駐足時間，和超市形成業態互補、人流共享的利益共同體。

最后，確定外租區的盈利性離不開房租的測算。外租區與超市屬租賃關系。一般情況下，超市根據門面大小、位置優劣等因素收取不同檔次的租金及管理費。還有一種特殊聯營商店（與超市形成戰略合作的品牌），不支付超市租金，而是采取“扣點”（即超市按特殊聯營商店銷售額的一定比例提成，一般在10%—20%）方式頂替租金。隨著我國房地產價值的攀升，外租區的租金已經從最初的幾元錢/平方米·天增加到幾十元/平方米·天。通過調查發現，大中型城市超市外租區的日租金在5元/平方米·天—20元/平方米·天。租金收取方式是押三付一（即押三個月的租金，付一個月的租金）或者采取年付或半年付。［2］

三、商戶如何經營外租區

超市的外租區盡管是一塊“黃金寶地”，然而經營者也并非人人都會成功，市面上眾多的外租區轉租廣告告訴我們，外租區的經營一定是有經營策略和技巧的。

很多拿到外租區商鋪的業主一開始往往沒有合適的經營項目，如果缺乏充分的調研，隨便選擇一個不符合外租區特點的項目，其經營結果可想而知。事實上，在外租區的經營中，項目選擇正確了，就成功了一半，很多業主在經營中都曾經遇到過困境，后來通過不斷地調整和轉型才穩定住經營項目。

在外租區經營項目的選擇上，千萬不能盲目和倉促而上，要對所處超市的目標顧客、消費特征、消費水平進行評估。例如超市的顧客中以中老年人和家庭婦女居多，如果在外租區經營紅酒、咖啡、玩具、飾品或者眼鏡等，基本不會引起他們的興趣，導致消費群狹窄，銷售不暢。實際上，超市對經營者的項目也是有考量的，目標租戶可以涉及餐飲、食品、服裝、家居用品、運動休閑、服務設施(兒童樂園、通訊服務、藥店健身房等)和健康產品、美容美發等。總之，在選擇外租區的經營項目時，外租商鋪的定位應與超市的經營定位相匹配。如果來超市購物的主要是中老年消費群，而店面的定位是年輕消費者，即使客流量再大對銷量也于事無補。外租區業主真正的目標是想分享超市的客流，如果在商品經營中充分實現優勢互補，還會借助超市的影響力形成自己的主要客流。通過觀察，筆者發現餐飲和品牌休閑食品類是超市外租區經營較為長久和穩定的項目類型，這也就是為何現在肯德基和麥當勞的選址幾乎不放過每一個大型商超的外租區域的原因。在服務方面，藥店和彩擴店也是比較好的一種投資項目，一來是面向所有顧客，消費群廣泛。二來現在沖印照片的速度都普遍較快，半小時即可取，顧客洗照片時，正好利用這段時間去逛超市，等到購物結束照片也洗好了，顧客自然覺得滿意和高效。

超市外租區如果管理和經營得好，能實現超市與商戶間的互利共贏；反之，如果外租區商戶經營狀況不好，品種質量差，同樣會對超市整體購物環境、信譽度帶來傷害，兩敗俱傷。故而,超市在經營外租區時務必要從長遠和全局考慮，慎選經營戶，并強化監督管理，以此獲得企業經營在信譽和效益上的雙豐收。［3］

［1］超市外租區暗藏經濟賬經營項目有說道［N］.新文化網數字報,2012-11-5.

［2］省城超市開業火熱、外租區商鋪調查［N］.山西晚報，2011-11-24.

［3］超市外租區如何“選大樹來乘涼”［EB/OL］超市168零售資訊網，2012-1105.http://www.chaoshi168.com/hydt/shownew/25952.html.