城市郊區化進程中大賣場競爭選址問題探討

內容摘要：目前，城市郊區化已成為大城市最具影響力的趨勢性變化。隨著城市郊區化進程的推進，商業環境發生了顯著改變，大賣場競爭選址面臨新問題和挑戰。雖然，國內已有學者從不同角度對大賣場選址展開研究，但是從競爭選址的角度對其開展研究的文獻尚不多見，尤其是在城市郊區化這一新背景下研究此方向的文獻更為少見。然而，城市郊區化是城市化進程中不可逾越的發展階段，大賣場在城市郊區化階段競爭選址面臨新的現實問題。因此，本文試圖探究此類現實問題，并在剖析問題產生根源的基礎上，提出有針對性的解決方案，以期為大賣場競爭選址提供借鑒。

關鍵詞：城市郊區化 大賣場 競爭選址 對策

城市郊區化是指，由于城市中心區人口擁擠、地租昂貴、環境惡化等原因，促使中心區人口、服務業、工業及商業向郊區遷移的離心擴散現象。目前，我國大城市“城市郊區化”特征凸顯，大賣場競爭選址面臨新的現實問題有待解決。

城市郊區化進程中大賣場競爭選址存在的問題

城市郊區化快速推進，促使區域環境發生了顯著改變，大賣場在新背景下實施競爭選址實踐，面臨下述新問題有待解決：

（一）“扎堆”老城區與城市購買力遷移的不協調性

“扎堆”老城區與城市購買力遷移的不協調性，導致老城區過度競爭。大賣場為賺取利潤，爭相在傳統商業中心競爭選址。然而，隨著城市郊區化進程的發展，老城區購買力向郊區遷移，大賣場“扎堆”傳統老城區與城市人口向郊區大量遷移的矛盾日益突出。大賣場占地面積廣闊，經營面積在5000-10000平方米，對人口的依賴比較強烈。一方面，按照商務部專家王永平的觀點，大賣場商品嚴重同質化，不具備“扎堆”效應，大賣場“扎堆”分流了客流；另一方面，傳統老城區人口分布密度減少甚至出現了人口缺口。由于達不到門檻人口，購買力不足以支撐，多家大賣場盈利空間縮小甚至虧損，最終導致大賣場之間的惡性競爭。

（二）競爭選址相對滯后不能及時滿足郊區新建社區居民消費需求

大賣場競爭選址相對滯后，郊區新建社區居民日益增長的消費需求得不到及時滿足。大量城市居民向郊區動遷，促使一批具有相當規模的新建社區形成，逐漸增多的郊區社區人口需要便利的購物條件、品類豐富且具有價格競爭力的商品，但由于目前消費能力尚沒有達到大賣場的經營門檻，因此大賣場的空間拓展總是居住先行并達到相當規模后，才開始競爭選址入駐。外來流動攤販及小規模商鋪充斥社區商業末梢，郊區新建社區居民面臨嚴重的生活不便。相對于人口遷入及客流在郊區新建社區的聚集，作為社區主導業態的大賣場競爭選址嚴重滯后，郊區新建社區居民快速增長的消費需求無法得到有力保障。

城市郊區化進程中大賣場競爭選址問題的成因

大賣場在城市郊區化進程中存在的競爭選址問題有其深層次的原因，而探究其原因是提出有針對性解決方案的前提和基礎。其原因概括如下：

（一）對“郊區化”引發的區域競爭程度變化缺乏準確評估

對區域競爭環境變化缺乏準確評估，導致大賣場扎堆購買力日益減少的老城區。隨著城市郊區化的快速發展，城市人口開始向郊區大量遷移，購買力分布出現了明顯變化，區域競爭程度也因此發生了顯著的改變。一方面，老城區購買力減少，商業設施集聚，區域競爭愈演愈烈，大賣場需要尋找新的突破點。另一方面，郊區新建社區購買力遷入，商業設施相對不足，區域競爭程度相對緩和。然而，大賣場即對區域競爭程度變化監測不夠，又對區域過度競爭發生的可能性缺乏準確的預判斷，造成其競爭選址過分局限于老城區，與城市郊區化進程極不協調。

（二）對“郊區化”帶來的潛在發展空間缺乏準確超前判斷

對潛在發展空間缺乏準確超前預測，導致大賣場競爭選址滯后。城市郊區化是一個漸進的過程，大賣場在沒有正確認識這一趨勢的情況下，很難準確預測潛在發展空間并搶占潛力空間最佳區位。率先進入潛在發展空間會給大賣場帶來兩方面的影響：一方面，先進入者能夠搶占相對最佳的微觀區位，且容易利用先入為主的優勢形成一定的影響及知名度；另一方面，也面臨經營等待成本增加的風險。然而，國內零售商對商業郊區化認識尚淺，因此對大賣場郊區化規律把握不準，使得大賣場在競爭選址過程中缺乏準確的超前預測，不敢適度提前開拓郊區新建社區潛在商業空間，從而導致其競爭選址相對滯后、無法及時滿足郊區新建社區居民的消費需求。

城市郊區化進程中大賣場競爭選址對策思考

城市發展的階段不同，零售業聚集的區位也應有所不同。大賣場為了應對“城市空心化”的壓力，使競爭選址決策向利于自身的方向發展，需要進一步提高競爭選址的科學性，本文提出以下對策：

（一）關注郊區化進程，監測區域競爭程度變化

隨著城市郊區化進程的發展，區域競爭程度也發生了顯著的改變，而競爭因素是影響競爭選址的首要因素，大賣場在城市郊區化進程中實施競爭選址，應首先評估區域競爭程度變化并時刻警惕過度競爭發生的可能性。

1.借助“飽和指數”，評估區域競爭程度變化。區域競爭程度或者叫飽和程度，可以用“飽和指數”來衡量，借助“飽和指數”計算結果的比較分析，可以評估區域競爭程度變化。飽和指數計算公式如下所示：

IRS：某地區某類商品零售飽和指數。

C：購買某類商品的潛在顧客數量。

RE：某地區每一顧客每周平均購買數額。

RF：某地區經營同類商品商店的營業面積總額。

零售飽和指數高，表明該地區零售設施缺乏，零售潛力大；而飽和指數低，表明零售設施競爭相對激烈，零售潛力小。在計算得出“飽和指數”后，可開展橫向及縱向的雙向比較分析。若對老城區零售飽和指數施以縱向比較，可以監測老城區區域競爭程度變化。例如：在老城區同一區域內，如果大賣場的“零售飽和指數”，呈由低到高再逐漸趨于平緩或下降的變化趨勢，則表明大賣場在老城區已趨于飽和。若對老城區及郊區零售飽和指數施以橫向比較，可以發現郊區競爭相對緩和的區域。endprint

2.構建測評體系，為過度競爭提供預警。通過評估區域競爭程度變化發現競爭激烈的區域后，還需進一步對可能出現的過度競爭或進一步加劇趨勢做出預警。借助購買力指標、吸引力指標、競爭度指標以及相同業態經營情況構建測評體系（見表1），可以實現預警。

競爭選址預警指標體系主要從環境變化導致過度競爭可能發生的情況考慮，以購買力指標、吸引力指標、競爭激烈度指標以及相同業態經營情況四個維度為考察基點，側重從競爭行為的角度評估過度競爭發生的可能性，并做出預警。需要指出的是：有的指標在不同警情指標下多次出現，但這并不重復，因為若干警情指標需要相同的子指標與其他要素綜合考慮，最終才能得出相對客觀的評估結果。

監測區域競爭程度變化，能夠及時發現老城區過度競爭發生的可能性，也能初步篩選出郊區競爭相對緩和的區域。在此基礎上，還需結合城市郊區化進程綜合考量，才能做出最終的競爭選址決策。

（二）把握郊區化規律，搶占郊區新建社區潛在發展空間

隨著城市郊區化的發展，商業郊區化是不可更改的趨勢。競爭因素是影響大賣場競爭選址決策的重要因素，但不是唯一因素。郊區競爭緩和區域能否成為大賣場的潛在發展空間，還需結合城市郊區化進程作出進一步分析。

1.準確預測城市郊區化帶來的潛在發展空間。隨著城市郊區化的快速推進，郊區新建社區將成為大賣場競爭選址的良好區域。一是，大量房地產在郊區建設完成，原先購買力較弱的郊區由于社區住宅的開發，大量富裕階層遷入，購買力已顯著增強，雖然目前尚達不到大賣場的門檻人口且人口密度尚不及老城區，但隨著大量高收入白領階層的遷入，無論購買力數量還是人口密度大有超過老城區的趨勢。二是，大賣場在老城區競爭選址要承擔高昂的地租，而郊區地租相對低廉，土地面積廣闊且可以輻射更廣闊的腹地。三是，我國居民購買力提升，原先諸多的選擇性消費已演變成日常消費，居民購買層次下移，越來越多的商業消費選擇在社區實現。依據國外發達國家經驗，隨著經濟發展及城市郊區化的推進，社區商業消費將漸成消費主體。再加上郊區競爭相對緩和，因此，可以推斷郊區新建社區將為大賣場提供廣闊的潛在發展空間。

2.政府提前規劃為大賣場搶占潛在空間奠定基礎。政府提前規劃合理引導，能夠有效降低大賣場的經營等待成本，提高大賣場適度提前進入潛在發展空間的信心。按照發達國家的經驗，政策規劃應依據市場走向合理規制，且應具有超前性。政府應解決好郊區新建社區可能出現的交通問題，并依據零售業易在位置較好的支路集聚的規律，在提前預見零售業增長點位置的基礎上，要求房產商在開發住宅的同時，按照規劃預留足夠的商業用地及商業網點。商業網點建成后交由政府商業管理部門統一招商、管理，實現新建小區住宅與社區商業規劃、建設、使用的同步化，從而為解決因大賣場入駐滯后而無法滿足居民消費需求的問題提供先決條件。政府合理規劃是大賣場適度提前搶占社區潛在發展空間的前提和基礎。

3.適度提前搶占郊區新建社區最佳區位。大賣場競爭選址應科學分析市場形勢，適度提前搶占潛在空間最佳區位。一是，大城市城市郊區化進程迅速，購買力增加及地價上升速度都很快，大賣場提前搶占潛在發展空間最佳區位，其所分享的先期地價優勢將大于大賣場的經營等待成本。二是，新建社區的最佳區位如果被先進入者搶占，那么后進入的大賣場要想在有限區域內生存必須付出一定的代價。三是，從生態學角度分析，隨著優勢物種在“最佳”生境的分布，“最佳”生境的生存適宜度可能會因競爭物種的存在而下降，甚至會下降到與“次佳”生境的生存適宜度相同，后進入者也就沒有必要再進入最佳生境。因此，大賣場適度提前搶占郊區新建社區最佳區位，即利于其搶占市場份額，又能使后進入者難以在附近選址，最大限度地規避惡性競爭。

大賣場以其商品豐富、價格低廉、可滿足居民“一站式”購物等特點成為社區商業中極其重要的主導業態。因此，大賣場及時搶占潛力空間最佳區位，能夠為滿足社區消費需求奠定較為堅實的基礎。但是，需要注意僅大賣場一種業態難以滿足社區居民的全部消費需求，大賣場應慎重考慮與其它商業業態的有序競爭、共生共榮。此外，還應指出的是城市發展的動態性決定了商業區位的動態性，大賣場競爭選址應關注城市郊區化進程時序變化的規律與特點，在綜合考慮近、遠期商業空間發展趨勢的基礎上，以動態的視角審慎的做出競爭選址決策。

參考文獻：

1.洪濤，趙煜.規范競爭秩序 構建和諧商業[J].中國零售研究，2009（6）

2.鐘娜娜.零售商競爭選址問題探討[J].商業時代，2012（8）

3.鐘娜娜.關于國有大型零售商競爭選址問題的思考[J].商業時代，2013（5）

4.杜霞.城市商業結構的郊區化、社區化研究—以上海市為例[J].商業研究，2008（9）endprint

2.構建測評體系，為過度競爭提供預警。通過評估區域競爭程度變化發現競爭激烈的區域后，還需進一步對可能出現的過度競爭或進一步加劇趨勢做出預警。借助購買力指標、吸引力指標、競爭度指標以及相同業態經營情況構建測評體系（見表1），可以實現預警。

競爭選址預警指標體系主要從環境變化導致過度競爭可能發生的情況考慮，以購買力指標、吸引力指標、競爭激烈度指標以及相同業態經營情況四個維度為考察基點，側重從競爭行為的角度評估過度競爭發生的可能性，并做出預警。需要指出的是：有的指標在不同警情指標下多次出現，但這并不重復，因為若干警情指標需要相同的子指標與其他要素綜合考慮，最終才能得出相對客觀的評估結果。

監測區域競爭程度變化，能夠及時發現老城區過度競爭發生的可能性，也能初步篩選出郊區競爭相對緩和的區域。在此基礎上，還需結合城市郊區化進程綜合考量，才能做出最終的競爭選址決策。

（二）把握郊區化規律，搶占郊區新建社區潛在發展空間

隨著城市郊區化的發展，商業郊區化是不可更改的趨勢。競爭因素是影響大賣場競爭選址決策的重要因素，但不是唯一因素。郊區競爭緩和區域能否成為大賣場的潛在發展空間，還需結合城市郊區化進程作出進一步分析。

1.準確預測城市郊區化帶來的潛在發展空間。隨著城市郊區化的快速推進，郊區新建社區將成為大賣場競爭選址的良好區域。一是，大量房地產在郊區建設完成，原先購買力較弱的郊區由于社區住宅的開發，大量富裕階層遷入，購買力已顯著增強，雖然目前尚達不到大賣場的門檻人口且人口密度尚不及老城區，但隨著大量高收入白領階層的遷入，無論購買力數量還是人口密度大有超過老城區的趨勢。二是，大賣場在老城區競爭選址要承擔高昂的地租，而郊區地租相對低廉，土地面積廣闊且可以輻射更廣闊的腹地。三是，我國居民購買力提升，原先諸多的選擇性消費已演變成日常消費，居民購買層次下移，越來越多的商業消費選擇在社區實現。依據國外發達國家經驗，隨著經濟發展及城市郊區化的推進，社區商業消費將漸成消費主體。再加上郊區競爭相對緩和，因此，可以推斷郊區新建社區將為大賣場提供廣闊的潛在發展空間。

2.政府提前規劃為大賣場搶占潛在空間奠定基礎。政府提前規劃合理引導，能夠有效降低大賣場的經營等待成本，提高大賣場適度提前進入潛在發展空間的信心。按照發達國家的經驗，政策規劃應依據市場走向合理規制，且應具有超前性。政府應解決好郊區新建社區可能出現的交通問題，并依據零售業易在位置較好的支路集聚的規律，在提前預見零售業增長點位置的基礎上，要求房產商在開發住宅的同時，按照規劃預留足夠的商業用地及商業網點。商業網點建成后交由政府商業管理部門統一招商、管理，實現新建小區住宅與社區商業規劃、建設、使用的同步化，從而為解決因大賣場入駐滯后而無法滿足居民消費需求的問題提供先決條件。政府合理規劃是大賣場適度提前搶占社區潛在發展空間的前提和基礎。

3.適度提前搶占郊區新建社區最佳區位。大賣場競爭選址應科學分析市場形勢，適度提前搶占潛在空間最佳區位。一是，大城市城市郊區化進程迅速，購買力增加及地價上升速度都很快，大賣場提前搶占潛在發展空間最佳區位，其所分享的先期地價優勢將大于大賣場的經營等待成本。二是，新建社區的最佳區位如果被先進入者搶占，那么后進入的大賣場要想在有限區域內生存必須付出一定的代價。三是，從生態學角度分析，隨著優勢物種在“最佳”生境的分布，“最佳”生境的生存適宜度可能會因競爭物種的存在而下降，甚至會下降到與“次佳”生境的生存適宜度相同，后進入者也就沒有必要再進入最佳生境。因此，大賣場適度提前搶占郊區新建社區最佳區位，即利于其搶占市場份額，又能使后進入者難以在附近選址，最大限度地規避惡性競爭。

大賣場以其商品豐富、價格低廉、可滿足居民“一站式”購物等特點成為社區商業中極其重要的主導業態。因此，大賣場及時搶占潛力空間最佳區位，能夠為滿足社區消費需求奠定較為堅實的基礎。但是，需要注意僅大賣場一種業態難以滿足社區居民的全部消費需求，大賣場應慎重考慮與其它商業業態的有序競爭、共生共榮。此外，還應指出的是城市發展的動態性決定了商業區位的動態性，大賣場競爭選址應關注城市郊區化進程時序變化的規律與特點，在綜合考慮近、遠期商業空間發展趨勢的基礎上，以動態的視角審慎的做出競爭選址決策。

參考文獻：

1.洪濤，趙煜.規范競爭秩序 構建和諧商業[J].中國零售研究，2009（6）

2.鐘娜娜.零售商競爭選址問題探討[J].商業時代，2012（8）

3.鐘娜娜.關于國有大型零售商競爭選址問題的思考[J].商業時代，2013（5）

4.杜霞.城市商業結構的郊區化、社區化研究—以上海市為例[J].商業研究，2008（9）endprint

2.構建測評體系，為過度競爭提供預警。通過評估區域競爭程度變化發現競爭激烈的區域后，還需進一步對可能出現的過度競爭或進一步加劇趨勢做出預警。借助購買力指標、吸引力指標、競爭度指標以及相同業態經營情況構建測評體系（見表1），可以實現預警。

競爭選址預警指標體系主要從環境變化導致過度競爭可能發生的情況考慮，以購買力指標、吸引力指標、競爭激烈度指標以及相同業態經營情況四個維度為考察基點，側重從競爭行為的角度評估過度競爭發生的可能性，并做出預警。需要指出的是：有的指標在不同警情指標下多次出現，但這并不重復，因為若干警情指標需要相同的子指標與其他要素綜合考慮，最終才能得出相對客觀的評估結果。

監測區域競爭程度變化，能夠及時發現老城區過度競爭發生的可能性，也能初步篩選出郊區競爭相對緩和的區域。在此基礎上，還需結合城市郊區化進程綜合考量，才能做出最終的競爭選址決策。

（二）把握郊區化規律，搶占郊區新建社區潛在發展空間

隨著城市郊區化的發展，商業郊區化是不可更改的趨勢。競爭因素是影響大賣場競爭選址決策的重要因素，但不是唯一因素。郊區競爭緩和區域能否成為大賣場的潛在發展空間，還需結合城市郊區化進程作出進一步分析。

1.準確預測城市郊區化帶來的潛在發展空間。隨著城市郊區化的快速推進，郊區新建社區將成為大賣場競爭選址的良好區域。一是，大量房地產在郊區建設完成，原先購買力較弱的郊區由于社區住宅的開發，大量富裕階層遷入，購買力已顯著增強，雖然目前尚達不到大賣場的門檻人口且人口密度尚不及老城區，但隨著大量高收入白領階層的遷入，無論購買力數量還是人口密度大有超過老城區的趨勢。二是，大賣場在老城區競爭選址要承擔高昂的地租，而郊區地租相對低廉，土地面積廣闊且可以輻射更廣闊的腹地。三是，我國居民購買力提升，原先諸多的選擇性消費已演變成日常消費，居民購買層次下移，越來越多的商業消費選擇在社區實現。依據國外發達國家經驗，隨著經濟發展及城市郊區化的推進，社區商業消費將漸成消費主體。再加上郊區競爭相對緩和，因此，可以推斷郊區新建社區將為大賣場提供廣闊的潛在發展空間。

2.政府提前規劃為大賣場搶占潛在空間奠定基礎。政府提前規劃合理引導，能夠有效降低大賣場的經營等待成本，提高大賣場適度提前進入潛在發展空間的信心。按照發達國家的經驗，政策規劃應依據市場走向合理規制，且應具有超前性。政府應解決好郊區新建社區可能出現的交通問題，并依據零售業易在位置較好的支路集聚的規律，在提前預見零售業增長點位置的基礎上，要求房產商在開發住宅的同時，按照規劃預留足夠的商業用地及商業網點。商業網點建成后交由政府商業管理部門統一招商、管理，實現新建小區住宅與社區商業規劃、建設、使用的同步化，從而為解決因大賣場入駐滯后而無法滿足居民消費需求的問題提供先決條件。政府合理規劃是大賣場適度提前搶占社區潛在發展空間的前提和基礎。

3.適度提前搶占郊區新建社區最佳區位。大賣場競爭選址應科學分析市場形勢，適度提前搶占潛在空間最佳區位。一是，大城市城市郊區化進程迅速，購買力增加及地價上升速度都很快，大賣場提前搶占潛在發展空間最佳區位，其所分享的先期地價優勢將大于大賣場的經營等待成本。二是，新建社區的最佳區位如果被先進入者搶占，那么后進入的大賣場要想在有限區域內生存必須付出一定的代價。三是，從生態學角度分析，隨著優勢物種在“最佳”生境的分布，“最佳”生境的生存適宜度可能會因競爭物種的存在而下降，甚至會下降到與“次佳”生境的生存適宜度相同，后進入者也就沒有必要再進入最佳生境。因此，大賣場適度提前搶占郊區新建社區最佳區位，即利于其搶占市場份額，又能使后進入者難以在附近選址，最大限度地規避惡性競爭。

大賣場以其商品豐富、價格低廉、可滿足居民“一站式”購物等特點成為社區商業中極其重要的主導業態。因此，大賣場及時搶占潛力空間最佳區位，能夠為滿足社區消費需求奠定較為堅實的基礎。但是，需要注意僅大賣場一種業態難以滿足社區居民的全部消費需求，大賣場應慎重考慮與其它商業業態的有序競爭、共生共榮。此外，還應指出的是城市發展的動態性決定了商業區位的動態性，大賣場競爭選址應關注城市郊區化進程時序變化的規律與特點，在綜合考慮近、遠期商業空間發展趨勢的基礎上，以動態的視角審慎的做出競爭選址決策。

參考文獻：

1.洪濤，趙煜.規范競爭秩序 構建和諧商業[J].中國零售研究，2009（6）

2.鐘娜娜.零售商競爭選址問題探討[J].商業時代，2012（8）

3.鐘娜娜.關于國有大型零售商競爭選址問題的思考[J].商業時代，2013（5）

4.杜霞.城市商業結構的郊區化、社區化研究—以上海市為例[J].商業研究，2008（9）endprint