城市郊區(qū)化進程中大賣場競爭選址問題探討

內(nèi)容摘要：目前，城市郊區(qū)化已成為大城市最具影響力的趨勢性變化。隨著城市郊區(qū)化進程的推進，商業(yè)環(huán)境發(fā)生了顯著改變，大賣場競爭選址面臨新問題和挑戰(zhàn)。雖然，國內(nèi)已有學(xué)者從不同角度對大賣場選址展開研究，但是從競爭選址的角度對其開展研究的文獻尚不多見，尤其是在城市郊區(qū)化這一新背景下研究此方向的文獻更為少見。然而，城市郊區(qū)化是城市化進程中不可逾越的發(fā)展階段，大賣場在城市郊區(qū)化階段競爭選址面臨新的現(xiàn)實問題。因此，本文試圖探究此類現(xiàn)實問題，并在剖析問題產(chǎn)生根源的基礎(chǔ)上，提出有針對性的解決方案，以期為大賣場競爭選址提供借鑒。

關(guān)鍵詞：城市郊區(qū)化 大賣場 競爭選址 對策

城市郊區(qū)化是指，由于城市中心區(qū)人口擁擠、地租昂貴、環(huán)境惡化等原因，促使中心區(qū)人口、服務(wù)業(yè)、工業(yè)及商業(yè)向郊區(qū)遷移的離心擴散現(xiàn)象。目前，我國大城市“城市郊區(qū)化”特征凸顯，大賣場競爭選址面臨新的現(xiàn)實問題有待解決。

城市郊區(qū)化進程中大賣場競爭選址存在的問題

城市郊區(qū)化快速推進，促使區(qū)域環(huán)境發(fā)生了顯著改變，大賣場在新背景下實施競爭選址實踐，面臨下述新問題有待解決：

（一）“扎堆”老城區(qū)與城市購買力遷移的不協(xié)調(diào)性

“扎堆”老城區(qū)與城市購買力遷移的不協(xié)調(diào)性，導(dǎo)致老城區(qū)過度競爭。大賣場為賺取利潤，爭相在傳統(tǒng)商業(yè)中心競爭選址。然而，隨著城市郊區(qū)化進程的發(fā)展，老城區(qū)購買力向郊區(qū)遷移，大賣場“扎堆”傳統(tǒng)老城區(qū)與城市人口向郊區(qū)大量遷移的矛盾日益突出。大賣場占地面積廣闊，經(jīng)營面積在5000-10000平方米，對人口的依賴比較強烈。一方面，按照商務(wù)部專家王永平的觀點，大賣場商品嚴(yán)重同質(zhì)化，不具備“扎堆”效應(yīng)，大賣場“扎堆”分流了客流；另一方面，傳統(tǒng)老城區(qū)人口分布密度減少甚至出現(xiàn)了人口缺口。由于達不到門檻人口，購買力不足以支撐，多家大賣場盈利空間縮小甚至虧損，最終導(dǎo)致大賣場之間的惡性競爭。

（二）競爭選址相對滯后不能及時滿足郊區(qū)新建社區(qū)居民消費需求

大賣場競爭選址相對滯后，郊區(qū)新建社區(qū)居民日益增長的消費需求得不到及時滿足。大量城市居民向郊區(qū)動遷，促使一批具有相當(dāng)規(guī)模的新建社區(qū)形成，逐漸增多的郊區(qū)社區(qū)人口需要便利的購物條件、品類豐富且具有價格競爭力的商品，但由于目前消費能力尚沒有達到大賣場的經(jīng)營門檻，因此大賣場的空間拓展總是居住先行并達到相當(dāng)規(guī)模后，才開始競爭選址入駐。外來流動攤販及小規(guī)模商鋪充斥社區(qū)商業(yè)末梢，郊區(qū)新建社區(qū)居民面臨嚴(yán)重的生活不便。相對于人口遷入及客流在郊區(qū)新建社區(qū)的聚集，作為社區(qū)主導(dǎo)業(yè)態(tài)的大賣場競爭選址嚴(yán)重滯后，郊區(qū)新建社區(qū)居民快速增長的消費需求無法得到有力保障。

城市郊區(qū)化進程中大賣場競爭選址問題的成因

大賣場在城市郊區(qū)化進程中存在的競爭選址問題有其深層次的原因，而探究其原因是提出有針對性解決方案的前提和基礎(chǔ)。其原因概括如下：

（一）對“郊區(qū)化”引發(fā)的區(qū)域競爭程度變化缺乏準(zhǔn)確評估

對區(qū)域競爭環(huán)境變化缺乏準(zhǔn)確評估，導(dǎo)致大賣場扎堆購買力日益減少的老城區(qū)。隨著城市郊區(qū)化的快速發(fā)展，城市人口開始向郊區(qū)大量遷移，購買力分布出現(xiàn)了明顯變化，區(qū)域競爭程度也因此發(fā)生了顯著的改變。一方面，老城區(qū)購買力減少，商業(yè)設(shè)施集聚，區(qū)域競爭愈演愈烈，大賣場需要尋找新的突破點。另一方面，郊區(qū)新建社區(qū)購買力遷入，商業(yè)設(shè)施相對不足，區(qū)域競爭程度相對緩和。然而，大賣場即對區(qū)域競爭程度變化監(jiān)測不夠，又對區(qū)域過度競爭發(fā)生的可能性缺乏準(zhǔn)確的預(yù)判斷，造成其競爭選址過分局限于老城區(qū)，與城市郊區(qū)化進程極不協(xié)調(diào)。

（二）對“郊區(qū)化”帶來的潛在發(fā)展空間缺乏準(zhǔn)確超前判斷

對潛在發(fā)展空間缺乏準(zhǔn)確超前預(yù)測，導(dǎo)致大賣場競爭選址滯后。城市郊區(qū)化是一個漸進的過程，大賣場在沒有正確認(rèn)識這一趨勢的情況下，很難準(zhǔn)確預(yù)測潛在發(fā)展空間并搶占潛力空間最佳區(qū)位。率先進入潛在發(fā)展空間會給大賣場帶來兩方面的影響：一方面，先進入者能夠搶占相對最佳的微觀區(qū)位，且容易利用先入為主的優(yōu)勢形成一定的影響及知名度；另一方面，也面臨經(jīng)營等待成本增加的風(fēng)險。然而，國內(nèi)零售商對商業(yè)郊區(qū)化認(rèn)識尚淺，因此對大賣場郊區(qū)化規(guī)律把握不準(zhǔn)，使得大賣場在競爭選址過程中缺乏準(zhǔn)確的超前預(yù)測，不敢適度提前開拓郊區(qū)新建社區(qū)潛在商業(yè)空間，從而導(dǎo)致其競爭選址相對滯后、無法及時滿足郊區(qū)新建社區(qū)居民的消費需求。

城市郊區(qū)化進程中大賣場競爭選址對策思考

城市發(fā)展的階段不同，零售業(yè)聚集的區(qū)位也應(yīng)有所不同。大賣場為了應(yīng)對“城市空心化”的壓力，使競爭選址決策向利于自身的方向發(fā)展，需要進一步提高競爭選址的科學(xué)性，本文提出以下對策：

（一）關(guān)注郊區(qū)化進程，監(jiān)測區(qū)域競爭程度變化

隨著城市郊區(qū)化進程的發(fā)展，區(qū)域競爭程度也發(fā)生了顯著的改變，而競爭因素是影響競爭選址的首要因素，大賣場在城市郊區(qū)化進程中實施競爭選址，應(yīng)首先評估區(qū)域競爭程度變化并時刻警惕過度競爭發(fā)生的可能性。

1.借助“飽和指數(shù)”，評估區(qū)域競爭程度變化。區(qū)域競爭程度或者叫飽和程度，可以用“飽和指數(shù)”來衡量，借助“飽和指數(shù)”計算結(jié)果的比較分析，可以評估區(qū)域競爭程度變化。飽和指數(shù)計算公式如下所示：

IRS：某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。

C：購買某類商品的潛在顧客數(shù)量。

RE：某地區(qū)每一顧客每周平均購買數(shù)額。

RF：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店的營業(yè)面積總額。

零售飽和指數(shù)高，表明該地區(qū)零售設(shè)施缺乏，零售潛力大；而飽和指數(shù)低，表明零售設(shè)施競爭相對激烈，零售潛力小。在計算得出“飽和指數(shù)”后，可開展橫向及縱向的雙向比較分析。若對老城區(qū)零售飽和指數(shù)施以縱向比較，可以監(jiān)測老城區(qū)區(qū)域競爭程度變化。例如：在老城區(qū)同一區(qū)域內(nèi)，如果大賣場的“零售飽和指數(shù)”，呈由低到高再逐漸趨于平緩或下降的變化趨勢，則表明大賣場在老城區(qū)已趨于飽和。若對老城區(qū)及郊區(qū)零售飽和指數(shù)施以橫向比較，可以發(fā)現(xiàn)郊區(qū)競爭相對緩和的區(qū)域。endprint

2.構(gòu)建測評體系，為過度競爭提供預(yù)警。通過評估區(qū)域競爭程度變化發(fā)現(xiàn)競爭激烈的區(qū)域后，還需進一步對可能出現(xiàn)的過度競爭或進一步加劇趨勢做出預(yù)警。借助購買力指標(biāo)、吸引力指標(biāo)、競爭度指標(biāo)以及相同業(yè)態(tài)經(jīng)營情況構(gòu)建測評體系（見表1），可以實現(xiàn)預(yù)警。

競爭選址預(yù)警指標(biāo)體系主要從環(huán)境變化導(dǎo)致過度競爭可能發(fā)生的情況考慮，以購買力指標(biāo)、吸引力指標(biāo)、競爭激烈度指標(biāo)以及相同業(yè)態(tài)經(jīng)營情況四個維度為考察基點，側(cè)重從競爭行為的角度評估過度競爭發(fā)生的可能性，并做出預(yù)警。需要指出的是：有的指標(biāo)在不同警情指標(biāo)下多次出現(xiàn)，但這并不重復(fù)，因為若干警情指標(biāo)需要相同的子指標(biāo)與其他要素綜合考慮，最終才能得出相對客觀的評估結(jié)果。

監(jiān)測區(qū)域競爭程度變化，能夠及時發(fā)現(xiàn)老城區(qū)過度競爭發(fā)生的可能性，也能初步篩選出郊區(qū)競爭相對緩和的區(qū)域。在此基礎(chǔ)上，還需結(jié)合城市郊區(qū)化進程綜合考量，才能做出最終的競爭選址決策。

（二）把握郊區(qū)化規(guī)律，搶占郊區(qū)新建社區(qū)潛在發(fā)展空間

隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展，商業(yè)郊區(qū)化是不可更改的趨勢。競爭因素是影響大賣場競爭選址決策的重要因素，但不是唯一因素。郊區(qū)競爭緩和區(qū)域能否成為大賣場的潛在發(fā)展空間，還需結(jié)合城市郊區(qū)化進程作出進一步分析。

1.準(zhǔn)確預(yù)測城市郊區(qū)化帶來的潛在發(fā)展空間。隨著城市郊區(qū)化的快速推進，郊區(qū)新建社區(qū)將成為大賣場競爭選址的良好區(qū)域。一是，大量房地產(chǎn)在郊區(qū)建設(shè)完成，原先購買力較弱的郊區(qū)由于社區(qū)住宅的開發(fā)，大量富裕階層遷入，購買力已顯著增強，雖然目前尚達不到大賣場的門檻人口且人口密度尚不及老城區(qū)，但隨著大量高收入白領(lǐng)階層的遷入，無論購買力數(shù)量還是人口密度大有超過老城區(qū)的趨勢。二是，大賣場在老城區(qū)競爭選址要承擔(dān)高昂的地租，而郊區(qū)地租相對低廉，土地面積廣闊且可以輻射更廣闊的腹地。三是，我國居民購買力提升，原先諸多的選擇性消費已演變成日常消費，居民購買層次下移，越來越多的商業(yè)消費選擇在社區(qū)實現(xiàn)。依據(jù)國外發(fā)達國家經(jīng)驗，隨著經(jīng)濟發(fā)展及城市郊區(qū)化的推進，社區(qū)商業(yè)消費將漸成消費主體。再加上郊區(qū)競爭相對緩和，因此，可以推斷郊區(qū)新建社區(qū)將為大賣場提供廣闊的潛在發(fā)展空間。

2.政府提前規(guī)劃為大賣場搶占潛在空間奠定基礎(chǔ)。政府提前規(guī)劃合理引導(dǎo)，能夠有效降低大賣場的經(jīng)營等待成本，提高大賣場適度提前進入潛在發(fā)展空間的信心。按照發(fā)達國家的經(jīng)驗，政策規(guī)劃應(yīng)依據(jù)市場走向合理規(guī)制，且應(yīng)具有超前性。政府應(yīng)解決好郊區(qū)新建社區(qū)可能出現(xiàn)的交通問題，并依據(jù)零售業(yè)易在位置較好的支路集聚的規(guī)律，在提前預(yù)見零售業(yè)增長點位置的基礎(chǔ)上，要求房產(chǎn)商在開發(fā)住宅的同時，按照規(guī)劃預(yù)留足夠的商業(yè)用地及商業(yè)網(wǎng)點。商業(yè)網(wǎng)點建成后交由政府商業(yè)管理部門統(tǒng)一招商、管理，實現(xiàn)新建小區(qū)住宅與社區(qū)商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)、使用的同步化，從而為解決因大賣場入駐滯后而無法滿足居民消費需求的問題提供先決條件。政府合理規(guī)劃是大賣場適度提前搶占社區(qū)潛在發(fā)展空間的前提和基礎(chǔ)。

3.適度提前搶占郊區(qū)新建社區(qū)最佳區(qū)位。大賣場競爭選址應(yīng)科學(xué)分析市場形勢，適度提前搶占潛在空間最佳區(qū)位。一是，大城市城市郊區(qū)化進程迅速，購買力增加及地價上升速度都很快，大賣場提前搶占潛在發(fā)展空間最佳區(qū)位，其所分享的先期地價優(yōu)勢將大于大賣場的經(jīng)營等待成本。二是，新建社區(qū)的最佳區(qū)位如果被先進入者搶占，那么后進入的大賣場要想在有限區(qū)域內(nèi)生存必須付出一定的代價。三是，從生態(tài)學(xué)角度分析，隨著優(yōu)勢物種在“最佳”生境的分布，“最佳”生境的生存適宜度可能會因競爭物種的存在而下降，甚至?xí)陆档脚c“次佳”生境的生存適宜度相同，后進入者也就沒有必要再進入最佳生境。因此，大賣場適度提前搶占郊區(qū)新建社區(qū)最佳區(qū)位，即利于其搶占市場份額，又能使后進入者難以在附近選址，最大限度地規(guī)避惡性競爭。

大賣場以其商品豐富、價格低廉、可滿足居民“一站式”購物等特點成為社區(qū)商業(yè)中極其重要的主導(dǎo)業(yè)態(tài)。因此，大賣場及時搶占潛力空間最佳區(qū)位，能夠為滿足社區(qū)消費需求奠定較為堅實的基礎(chǔ)。但是，需要注意僅大賣場一種業(yè)態(tài)難以滿足社區(qū)居民的全部消費需求，大賣場應(yīng)慎重考慮與其它商業(yè)業(yè)態(tài)的有序競爭、共生共榮。此外，還應(yīng)指出的是城市發(fā)展的動態(tài)性決定了商業(yè)區(qū)位的動態(tài)性，大賣場競爭選址應(yīng)關(guān)注城市郊區(qū)化進程時序變化的規(guī)律與特點，在綜合考慮近、遠(yuǎn)期商業(yè)空間發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，以動態(tài)的視角審慎的做出競爭選址決策。

參考文獻：

1.洪濤，趙煜.規(guī)范競爭秩序 構(gòu)建和諧商業(yè)[J].中國零售研究，2009（6）

2.鐘娜娜.零售商競爭選址問題探討[J].商業(yè)時代，2012（8）

3.鐘娜娜.關(guān)于國有大型零售商競爭選址問題的思考[J].商業(yè)時代，2013（5）

4.杜霞.城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的郊區(qū)化、社區(qū)化研究—以上海市為例[J].商業(yè)研究，2008（9）endprint

2.構(gòu)建測評體系，為過度競爭提供預(yù)警。通過評估區(qū)域競爭程度變化發(fā)現(xiàn)競爭激烈的區(qū)域后，還需進一步對可能出現(xiàn)的過度競爭或進一步加劇趨勢做出預(yù)警。借助購買力指標(biāo)、吸引力指標(biāo)、競爭度指標(biāo)以及相同業(yè)態(tài)經(jīng)營情況構(gòu)建測評體系（見表1），可以實現(xiàn)預(yù)警。

競爭選址預(yù)警指標(biāo)體系主要從環(huán)境變化導(dǎo)致過度競爭可能發(fā)生的情況考慮，以購買力指標(biāo)、吸引力指標(biāo)、競爭激烈度指標(biāo)以及相同業(yè)態(tài)經(jīng)營情況四個維度為考察基點，側(cè)重從競爭行為的角度評估過度競爭發(fā)生的可能性，并做出預(yù)警。需要指出的是：有的指標(biāo)在不同警情指標(biāo)下多次出現(xiàn)，但這并不重復(fù)，因為若干警情指標(biāo)需要相同的子指標(biāo)與其他要素綜合考慮，最終才能得出相對客觀的評估結(jié)果。

監(jiān)測區(qū)域競爭程度變化，能夠及時發(fā)現(xiàn)老城區(qū)過度競爭發(fā)生的可能性，也能初步篩選出郊區(qū)競爭相對緩和的區(qū)域。在此基礎(chǔ)上，還需結(jié)合城市郊區(qū)化進程綜合考量，才能做出最終的競爭選址決策。

（二）把握郊區(qū)化規(guī)律，搶占郊區(qū)新建社區(qū)潛在發(fā)展空間

隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展，商業(yè)郊區(qū)化是不可更改的趨勢。競爭因素是影響大賣場競爭選址決策的重要因素，但不是唯一因素。郊區(qū)競爭緩和區(qū)域能否成為大賣場的潛在發(fā)展空間，還需結(jié)合城市郊區(qū)化進程作出進一步分析。

1.準(zhǔn)確預(yù)測城市郊區(qū)化帶來的潛在發(fā)展空間。隨著城市郊區(qū)化的快速推進，郊區(qū)新建社區(qū)將成為大賣場競爭選址的良好區(qū)域。一是，大量房地產(chǎn)在郊區(qū)建設(shè)完成，原先購買力較弱的郊區(qū)由于社區(qū)住宅的開發(fā)，大量富裕階層遷入，購買力已顯著增強，雖然目前尚達不到大賣場的門檻人口且人口密度尚不及老城區(qū)，但隨著大量高收入白領(lǐng)階層的遷入，無論購買力數(shù)量還是人口密度大有超過老城區(qū)的趨勢。二是，大賣場在老城區(qū)競爭選址要承擔(dān)高昂的地租，而郊區(qū)地租相對低廉，土地面積廣闊且可以輻射更廣闊的腹地。三是，我國居民購買力提升，原先諸多的選擇性消費已演變成日常消費，居民購買層次下移，越來越多的商業(yè)消費選擇在社區(qū)實現(xiàn)。依據(jù)國外發(fā)達國家經(jīng)驗，隨著經(jīng)濟發(fā)展及城市郊區(qū)化的推進，社區(qū)商業(yè)消費將漸成消費主體。再加上郊區(qū)競爭相對緩和，因此，可以推斷郊區(qū)新建社區(qū)將為大賣場提供廣闊的潛在發(fā)展空間。

2.政府提前規(guī)劃為大賣場搶占潛在空間奠定基礎(chǔ)。政府提前規(guī)劃合理引導(dǎo)，能夠有效降低大賣場的經(jīng)營等待成本，提高大賣場適度提前進入潛在發(fā)展空間的信心。按照發(fā)達國家的經(jīng)驗，政策規(guī)劃應(yīng)依據(jù)市場走向合理規(guī)制，且應(yīng)具有超前性。政府應(yīng)解決好郊區(qū)新建社區(qū)可能出現(xiàn)的交通問題，并依據(jù)零售業(yè)易在位置較好的支路集聚的規(guī)律，在提前預(yù)見零售業(yè)增長點位置的基礎(chǔ)上，要求房產(chǎn)商在開發(fā)住宅的同時，按照規(guī)劃預(yù)留足夠的商業(yè)用地及商業(yè)網(wǎng)點。商業(yè)網(wǎng)點建成后交由政府商業(yè)管理部門統(tǒng)一招商、管理，實現(xiàn)新建小區(qū)住宅與社區(qū)商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)、使用的同步化，從而為解決因大賣場入駐滯后而無法滿足居民消費需求的問題提供先決條件。政府合理規(guī)劃是大賣場適度提前搶占社區(qū)潛在發(fā)展空間的前提和基礎(chǔ)。

3.適度提前搶占郊區(qū)新建社區(qū)最佳區(qū)位。大賣場競爭選址應(yīng)科學(xué)分析市場形勢，適度提前搶占潛在空間最佳區(qū)位。一是，大城市城市郊區(qū)化進程迅速，購買力增加及地價上升速度都很快，大賣場提前搶占潛在發(fā)展空間最佳區(qū)位，其所分享的先期地價優(yōu)勢將大于大賣場的經(jīng)營等待成本。二是，新建社區(qū)的最佳區(qū)位如果被先進入者搶占，那么后進入的大賣場要想在有限區(qū)域內(nèi)生存必須付出一定的代價。三是，從生態(tài)學(xué)角度分析，隨著優(yōu)勢物種在“最佳”生境的分布，“最佳”生境的生存適宜度可能會因競爭物種的存在而下降，甚至?xí)陆档脚c“次佳”生境的生存適宜度相同，后進入者也就沒有必要再進入最佳生境。因此，大賣場適度提前搶占郊區(qū)新建社區(qū)最佳區(qū)位，即利于其搶占市場份額，又能使后進入者難以在附近選址，最大限度地規(guī)避惡性競爭。

大賣場以其商品豐富、價格低廉、可滿足居民“一站式”購物等特點成為社區(qū)商業(yè)中極其重要的主導(dǎo)業(yè)態(tài)。因此，大賣場及時搶占潛力空間最佳區(qū)位，能夠為滿足社區(qū)消費需求奠定較為堅實的基礎(chǔ)。但是，需要注意僅大賣場一種業(yè)態(tài)難以滿足社區(qū)居民的全部消費需求，大賣場應(yīng)慎重考慮與其它商業(yè)業(yè)態(tài)的有序競爭、共生共榮。此外，還應(yīng)指出的是城市發(fā)展的動態(tài)性決定了商業(yè)區(qū)位的動態(tài)性，大賣場競爭選址應(yīng)關(guān)注城市郊區(qū)化進程時序變化的規(guī)律與特點，在綜合考慮近、遠(yuǎn)期商業(yè)空間發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，以動態(tài)的視角審慎的做出競爭選址決策。

參考文獻：

1.洪濤，趙煜.規(guī)范競爭秩序 構(gòu)建和諧商業(yè)[J].中國零售研究，2009（6）

2.鐘娜娜.零售商競爭選址問題探討[J].商業(yè)時代，2012（8）

3.鐘娜娜.關(guān)于國有大型零售商競爭選址問題的思考[J].商業(yè)時代，2013（5）

4.杜霞.城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的郊區(qū)化、社區(qū)化研究—以上海市為例[J].商業(yè)研究，2008（9）endprint

2.構(gòu)建測評體系，為過度競爭提供預(yù)警。通過評估區(qū)域競爭程度變化發(fā)現(xiàn)競爭激烈的區(qū)域后，還需進一步對可能出現(xiàn)的過度競爭或進一步加劇趨勢做出預(yù)警。借助購買力指標(biāo)、吸引力指標(biāo)、競爭度指標(biāo)以及相同業(yè)態(tài)經(jīng)營情況構(gòu)建測評體系（見表1），可以實現(xiàn)預(yù)警。

競爭選址預(yù)警指標(biāo)體系主要從環(huán)境變化導(dǎo)致過度競爭可能發(fā)生的情況考慮，以購買力指標(biāo)、吸引力指標(biāo)、競爭激烈度指標(biāo)以及相同業(yè)態(tài)經(jīng)營情況四個維度為考察基點，側(cè)重從競爭行為的角度評估過度競爭發(fā)生的可能性，并做出預(yù)警。需要指出的是：有的指標(biāo)在不同警情指標(biāo)下多次出現(xiàn)，但這并不重復(fù)，因為若干警情指標(biāo)需要相同的子指標(biāo)與其他要素綜合考慮，最終才能得出相對客觀的評估結(jié)果。

監(jiān)測區(qū)域競爭程度變化，能夠及時發(fā)現(xiàn)老城區(qū)過度競爭發(fā)生的可能性，也能初步篩選出郊區(qū)競爭相對緩和的區(qū)域。在此基礎(chǔ)上，還需結(jié)合城市郊區(qū)化進程綜合考量，才能做出最終的競爭選址決策。

（二）把握郊區(qū)化規(guī)律，搶占郊區(qū)新建社區(qū)潛在發(fā)展空間

隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展，商業(yè)郊區(qū)化是不可更改的趨勢。競爭因素是影響大賣場競爭選址決策的重要因素，但不是唯一因素。郊區(qū)競爭緩和區(qū)域能否成為大賣場的潛在發(fā)展空間，還需結(jié)合城市郊區(qū)化進程作出進一步分析。

1.準(zhǔn)確預(yù)測城市郊區(qū)化帶來的潛在發(fā)展空間。隨著城市郊區(qū)化的快速推進，郊區(qū)新建社區(qū)將成為大賣場競爭選址的良好區(qū)域。一是，大量房地產(chǎn)在郊區(qū)建設(shè)完成，原先購買力較弱的郊區(qū)由于社區(qū)住宅的開發(fā)，大量富裕階層遷入，購買力已顯著增強，雖然目前尚達不到大賣場的門檻人口且人口密度尚不及老城區(qū)，但隨著大量高收入白領(lǐng)階層的遷入，無論購買力數(shù)量還是人口密度大有超過老城區(qū)的趨勢。二是，大賣場在老城區(qū)競爭選址要承擔(dān)高昂的地租，而郊區(qū)地租相對低廉，土地面積廣闊且可以輻射更廣闊的腹地。三是，我國居民購買力提升，原先諸多的選擇性消費已演變成日常消費，居民購買層次下移，越來越多的商業(yè)消費選擇在社區(qū)實現(xiàn)。依據(jù)國外發(fā)達國家經(jīng)驗，隨著經(jīng)濟發(fā)展及城市郊區(qū)化的推進，社區(qū)商業(yè)消費將漸成消費主體。再加上郊區(qū)競爭相對緩和，因此，可以推斷郊區(qū)新建社區(qū)將為大賣場提供廣闊的潛在發(fā)展空間。

2.政府提前規(guī)劃為大賣場搶占潛在空間奠定基礎(chǔ)。政府提前規(guī)劃合理引導(dǎo)，能夠有效降低大賣場的經(jīng)營等待成本，提高大賣場適度提前進入潛在發(fā)展空間的信心。按照發(fā)達國家的經(jīng)驗，政策規(guī)劃應(yīng)依據(jù)市場走向合理規(guī)制，且應(yīng)具有超前性。政府應(yīng)解決好郊區(qū)新建社區(qū)可能出現(xiàn)的交通問題，并依據(jù)零售業(yè)易在位置較好的支路集聚的規(guī)律，在提前預(yù)見零售業(yè)增長點位置的基礎(chǔ)上，要求房產(chǎn)商在開發(fā)住宅的同時，按照規(guī)劃預(yù)留足夠的商業(yè)用地及商業(yè)網(wǎng)點。商業(yè)網(wǎng)點建成后交由政府商業(yè)管理部門統(tǒng)一招商、管理，實現(xiàn)新建小區(qū)住宅與社區(qū)商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)、使用的同步化，從而為解決因大賣場入駐滯后而無法滿足居民消費需求的問題提供先決條件。政府合理規(guī)劃是大賣場適度提前搶占社區(qū)潛在發(fā)展空間的前提和基礎(chǔ)。

3.適度提前搶占郊區(qū)新建社區(qū)最佳區(qū)位。大賣場競爭選址應(yīng)科學(xué)分析市場形勢，適度提前搶占潛在空間最佳區(qū)位。一是，大城市城市郊區(qū)化進程迅速，購買力增加及地價上升速度都很快，大賣場提前搶占潛在發(fā)展空間最佳區(qū)位，其所分享的先期地價優(yōu)勢將大于大賣場的經(jīng)營等待成本。二是，新建社區(qū)的最佳區(qū)位如果被先進入者搶占，那么后進入的大賣場要想在有限區(qū)域內(nèi)生存必須付出一定的代價。三是，從生態(tài)學(xué)角度分析，隨著優(yōu)勢物種在“最佳”生境的分布，“最佳”生境的生存適宜度可能會因競爭物種的存在而下降，甚至?xí)陆档脚c“次佳”生境的生存適宜度相同，后進入者也就沒有必要再進入最佳生境。因此，大賣場適度提前搶占郊區(qū)新建社區(qū)最佳區(qū)位，即利于其搶占市場份額，又能使后進入者難以在附近選址，最大限度地規(guī)避惡性競爭。

大賣場以其商品豐富、價格低廉、可滿足居民“一站式”購物等特點成為社區(qū)商業(yè)中極其重要的主導(dǎo)業(yè)態(tài)。因此，大賣場及時搶占潛力空間最佳區(qū)位，能夠為滿足社區(qū)消費需求奠定較為堅實的基礎(chǔ)。但是，需要注意僅大賣場一種業(yè)態(tài)難以滿足社區(qū)居民的全部消費需求，大賣場應(yīng)慎重考慮與其它商業(yè)業(yè)態(tài)的有序競爭、共生共榮。此外，還應(yīng)指出的是城市發(fā)展的動態(tài)性決定了商業(yè)區(qū)位的動態(tài)性，大賣場競爭選址應(yīng)關(guān)注城市郊區(qū)化進程時序變化的規(guī)律與特點，在綜合考慮近、遠(yuǎn)期商業(yè)空間發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上，以動態(tài)的視角審慎的做出競爭選址決策。

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