我買的房子究竟屬于誰？

劉文暉

八年前花兩千多萬買下并一直占有使用的六套房，卻原來早在出賣之前即已被開發商抵押給銀行貸款。如今，開發商無力歸還貸款，銀行要求拍賣房屋。面對可能血本無歸的現實，房主發出詰問——

“我買的房子究竟屬于誰？”6月13日中午，李先生走出北京市第一中級法院的大門，嘴里嘟囔著。

“八年前，我們付全款2000多萬購買了六套商品房。誰知道，先是辦不下房產證，后又被法院查封，現在銀行又申請法院變賣這些房產償還開發商的債務。你說我冤不冤呀？”說起自己購房的經歷，李先生一臉的憤慨與無奈。

全款購房，

房產證逾期未交付

年近六旬的李先生家住北京市西城區。李先生記得很清楚，2006年春的一天，他的手機接收到一條售樓信息。“樓盤位于海淀區白石橋路甲6號鑄城大廈，開發商是北京鴻潤房地產開發有限公司（以下簡稱鴻潤公司）。我和家人去看過幾次后，相中了四套商用現房。”

2006年3月，李先生和幾家親戚湊了1200多萬元購房款，以李先生妻子趙女士的名義買下了鑄城大廈F3、F17、F18、F19A四套房。

“購房合同是3月30日簽的，4月5日我們一次性付清房款，同時還交納了約100萬元的公共維修基金、契稅、印花稅等相關費用。合同第18條關于產權登記一項，雙方約定由鴻潤公司代辦房屋權屬登記，我們為此交納了1200元委托費用。”

李先生告訴記者，房款交付沒幾天，鴻潤公司就交付了房屋。購買的房屋用于做餐飲，生意還說得過去。當年10月，在鴻潤公司售樓處工作人員的竭力推薦下，幾家親戚又湊了1000多萬元，以李先生的名義購買了鑄城大廈F6、F7兩套房。李先生說，投資2000多萬元買了六套房，如果不出意外，預計10年應該能收回成本。

根據《商品房買賣合同》約定，鴻潤公司應在房屋交付之日起730天內協助買受人辦理房屋權屬登記。房款已結清，房屋在自己手里正常使用，李先生并沒有太在意辦理房產證的期限。

時間到了2009年，距雙方約定的辦證期限已過一年多，但鴻潤公司并沒有交付房產證。李先生夫婦去問過幾次，工作人員一直以各種理由推托。無奈之下，2009年10月，趙女士將鴻潤公司訴至法院，要求法院判令鴻潤公司協助辦理購買的鑄城大廈F3、F17、F18、F19A四套房的房屋產權證。北京市海淀區法院審理認為，鴻潤公司作為商品房的出賣人，負有為買受人提供辦理房屋權屬轉移所需文件，協助買受人辦理產權轉移登記手續的義務，且買受人已向鴻潤公司支付代辦費，按雙方約定已超過辦證期限，故判令鴻潤公司于判決生效后十五日內協助買受人辦理房屋產權證。

2009年12月4日，法院判決生效。鴻潤公司沒有上訴，但也沒有協助趙女士去辦產權過戶手續。

更讓李先生不安的是，他發現，鴻潤公司一直設在鑄城大廈的售樓處不知何時起已人去屋空。

查詢房屋信息，

已被開發商抵押給銀行

李先生急忙來到北京市海淀區房地產管理局。“我們手里只有購房合同和發票，手續不全，那里的工作人員不同意為我辦理過戶。我給他們看了法院的判決書，好說歹說，人家才答應先給我查詢一下。”

查詢的結果讓李先生十分震驚：他們購買的幾套房已被法院查封，查封法院是北京鐵路運輸中級法院。

去法院了解情況后，李先生得知，由于鴻潤公司欠中鐵建設集團有限公司工程款，中鐵建正在申請法院執行鴻潤公司的資產。

2009年12月10日，趙女士對以她名義購買的4套房屋以案外人身份向法院提起書面異議，請求法院停止對其所屬房屋的執行，解除查封。

北京鐵路運輸中級法院審理查明，依申請執行人中鐵建集團有限公司申請，該院于2007年9月6日對鑄城大廈地下層及地上二層房產進行查封。在北京市建設委員會查詢顯示，所查封房產為被執行人北京鴻潤房地產開發有限公司所有。2006年3月30日，案外人趙女士已與鴻潤公司簽訂了房屋買賣合同，支付了全部房款，并實際占有該房。鴻潤公司負有協助趙女士辦理房屋權屬轉移登記手續的義務，但未在合同約定的辦證期限內履行其義務，導致趙女士至今未能取得房屋產權證。2009年12月18日，北京鐵路運輸中級法院作出民事裁定書，中止對趙女士所屬房屋的執行。

拿到法院的裁定書，2010年的春節，李先生一家踏踏實實過了個節。

節后不久，李先生再次來到房管局咨詢辦證事宜。讓李先生萬萬沒有想到的是，工作人員的答復依然是，房屋處于被法院查封的狀態，只不過這次查封的法院換成了北京市第一中級法院。

一頭霧水的李先生找到了北京一中院。在法院，李先生得知了一個讓他更震驚的消息：因為鴻潤公司還不上銀行的貸款，李先生夫婦購買的六套房早已被鴻潤公司分別抵押給兩家銀行了！

氣憤到無語。冷靜下來后，李先生像上次一樣向法院遞交了案外人執行異議申請書。

不久，北京一中院民事審判庭的法官約談李先生。“法官對我說，鴻潤公司的其他資產執行完后差不多能還上銀行的貸款，到時候我們的房屋就可以解押了。”這次約談后，李先生撤訴了。

開發商還不上貸款，

抵押房面臨變賣

接下來是三年多漫長的等待。

直到今年3月的一天，北京一中院的法官再次找到李先生夫婦。“我們才知道，鴻潤公司還是還不上銀行的貸款，銀行已將其訴至法院，法院最終判決銀行以鴻潤公司所有的鑄城大廈包括F3、F17、F18、F19四套等房產進行折價或者以拍賣、變賣該財產清償銀行債務。”

4月29日，李先生和趙女士分別向北京市一中院提出執行異議申請。6月13日，法院對這兩起案件公開聽證。為了保障執行聽證公開透明，北京一中院首次在執行異議審查程序中引入人民陪審員加入合議庭。

法庭上，兩家銀行出示了北京一中院2008年12月17日作出的兩份判決書。在兩份判決查明的事實中，李先生終于弄明白了自己購買的房屋為何遲遲辦不下房產證。

原來，早在趙女士第一次購買4套房屋的半年前，即2005年7月26日，鴻潤公司就與銀行簽訂了借款合同：鴻潤公司向銀行貸款1500萬元用于支付公司另一項目的拍賣余款，同日雙方簽訂抵押合同，鴻潤公司以其擁有的海淀區白石橋路甲4號中關村航空科技園配套項目地上一層配套（商用房）土地使用權及在建工程為該筆貸款的抵押擔保。借款合同到期后，鴻潤公司尚有600萬元貸款未予償還。2007年4月11日，雙方又簽訂《貸款抵押協議》，將土地使用權抵押轉為現房抵押。

2008年12月29日，北京一中院一審判決支持銀行要求鴻潤公司支付剩余貸款及利息的訴訟請求，鴻潤公司承擔違約責任，應向銀行償還600萬元貸款。因鴻潤公司以其所有的房產向銀行提供抵押擔保，故銀行在鴻潤公司未按約償還尚欠借款本息的情況下，有權要求鴻潤公司以其與銀行簽訂的《貸款抵押協議》中約定的抵押財產折價或者拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

李先生購買的兩套房產鴻潤公司則抵押給另外一家銀行，向銀行借款1000萬元用于融資。雙方在《借款合同》中約定，鴻潤公司以其擁有的鑄城大廈地下一層及地上二層的房產作為該融資的抵押物抵押擔保。后因鴻潤公司未能依約如期償還約定本金并足額支付貸款利息，銀行要求鴻潤公司以雙方約定的抵押財折價或者拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

庭審過程中，李先生夫婦強調，他們購房時，與開發商鴻潤公司簽訂了《商品房買賣合同》，其中第4條顯示，該商品房所分攤的土地使用權及在建工程均未設定抵押。2006年他們購房時還沒有現在的“網簽”，購房者根本無法查詢到所購房屋是否處于抵押狀態。

“我們付了全款買房，房產證辦不下來，開發商也找不到了，房子還要被銀行拍賣，這理兒擱哪兒也講不通。”李先生說。

如何避免出現

更多的“李先生”

互聯網搜索，記者發現，有著李先生夫婦類似遭遇的人還真不少。

2006年11月8日《中國經濟時報》報道，家住湖南長沙沁園春小區的莫先生于2004年一次性付款買下長江置業發展有限公司開發的沁園春小區的一套房子，入住兩年后，莫先生發現自己的房子還沒有在房產局備案，更讓他氣憤的是，開發商竟然將其未備案的房子作為抵押，到銀行申請商業貸款，去開發其他地產項目。

2009年7月21日《吉安晚報》報道，因開發商將房子抵押給銀行，吉安縣萬福鎮農貿市場部分業主購買房子已有10年，仍無法辦理房產證。

……

“在這些新聞報道中，常常會提醒購房者要謹慎選擇，不要買已經到銀行設定抵押的房屋。但事實上，我們不能要求一個老百姓了解房屋買賣過程中全部的法律程序，把所購房屋上設定的所有權利都查清。如果不是房屋的利害關系人，購房人在購房前是沒有權利到房管部門查詢房屋的真正狀態的。如何保障買受人的利益，政府必須加大對金融和房地產市場的行政監管。比如，已經設定抵押的房產怎么還能賣出去？銀行放貸賺取利潤，同時就要經營承擔風險，銀行對其放出去的款項資金流向是否盡到了監管義務？銀行對其設定抵押權的房屋應該如何設定監管？不能等到開發商的資金鏈斷了，直接變賣抵押物了事。這種做法可能會使善意第三人的利益受損。”李先生夫婦的代理律師、北京東元律師事務所律師韓琦燕說。

“銀行拿著錢放出去賺錢，但是有了風險他們不承擔，找別人承擔。照這樣看，銀行怎么做都是合適的，收了利息，最后還能收回房子，那誰來保護消費者的合法權益呢？法院如果真的拍賣了這幾套房，2000多萬我們找誰去要？”李先生說。

韓琦燕律師告訴記者，此案中開發商涉嫌欺詐，買受人是可以向法院起訴的，但是訴訟之后，怎么樣保證判決文書不是一紙廢紙？如果鴻潤公司的賬戶有錢，銀行也不會要拍賣李先生夫婦購買的房屋。

在一則新聞報道中，一位不愿意透露姓名的法官所說的話給記者留下很深的印象，“作為法官，面對類似問題也兩難。開發商將賣給業主的房子拿到銀行進行抵押貸款，到后來，有的開發商無力償還貸款，有的甚至‘人間蒸發了。法院拿這樣的開發商也沒有辦法，就算相關人因涉嫌詐騙被刑事處罰，如果沒有財產可執行，對購房者和銀行都是沒多大意義的，最后為此埋單的會是誰呢？不是銀行就是購房者。作為執法者，沒法面對其中任何一方。這樣的問題到底如何解決，希望有關部門能采取有效的預防措施。”

專家說法：

應優先保護購房者權益

專家系中央財經大學法學院教授尹飛。

就本案的處理，我認為應當優先保護已支付購房款的業主。

一般而言，抵押權作為一種擔保物權，在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形下，債權人有權就抵押物優先受償。因此，通常情況下，抵押權優先于債權；而本案中，李先生只是普通債權人，而銀行作為抵押權人應當優先受到保護。

但抵押權優先于普通債權的規則只是一般規則，法律上和司法實務中基于特殊考慮，仍然設置了一些特殊規則。依據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。該批復還強調，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”從這兩條規定來看，消費者支付購買商品房的全部或者大部分款項后，其享有的債權優先于工程款優先受償權；而工程款優先受償權又優先于抵押權，故而，消費者在支付了購買商品房的全部或者大部分款項后，其享有的債權優先于抵押權。這主要是考慮到當時我國不動產登記以及相關查詢制度尚不完善，為充分保護消費者權益，司法解釋進行了特別規定。需要強調的是，從《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來看，對于商品房買賣中涉及的消費者宜作廣義理解，凡是從房地產開發企業處購買其向社會銷售的房屋的自然人，都應作為消費者對待。這主要是因為與開發企業相比，自然人在經濟地位上、經驗上都處于弱勢地位，故而應當予以特別保護。本案中，李先生和趙女士作為消費者，其已經支付了全部購房款并實際占有房屋多年，因此，李先生的債權應當優先于銀行的抵押權。本案中，北京鐵路運輸中院之所以解除工程款優先受償權人中鐵建申請的查封，也正是基于這一考慮。而作為抵押權人的銀行，在接受開發商抵押時，應當就擬抵押房屋是否已經銷售等進行充分的調查，避免類似本案的風險。

其次，隨著我國物權法的頒行、不動產登記以及相關查詢制度的完善，法律已經為消費者購房提供了更為全面的保護。消費者在購買商品房尤其是現房時，應當預先對房屋權屬尤其是權利限制情況進行查詢；在購買預售房時應當預先了解開發商是否辦理了預售許可證，并要求其及時進行網簽；在簽訂購房合同時，應當立即辦理預告登記，避免開發商將房屋另行轉讓或者抵押；在開發商辦理初始登記之后，應當及時要求完成轉移登記，將房屋轉移到自己名下，從而避免本案中李先生所遇到的無法及時辦理房產證的尷尬。

還要看到，本案也暴露出了我國商品房銷售監管上的漏洞。目前，對于商品房預售已經建立了一套比較完善的監管體制，足以避免類似本案的法律風險。但現行法規和規章將預售房與現房的界限限制在完成竣工驗收之前。這種做法恰恰令本案的開發商鉆了空子：房屋已經建成，故而無需預售許可和預售備案，避免了相應的監管；但房屋初始登記尚未完成，購房人尚不能通過登記查詢、預告登記、轉移登記等方式及時了解權利瑕疵并提前作出相應的安排。希望房地產市場監管部門及時修改相關法規和規章，充分保護商品房買賣中的消費者權益。

（摘自《檢察日報》）