樓市步入調整期

季章

2014年已經過半，中國樓市仍顯疲態。今年，樓市既沒有迎來“金三銀四”，也沒有“紅五月”。國家統計局的數據顯示，與4月相比，5月，70個大中城市有35個城市一二手樓價格均下降，其中上海和深圳環比下跌，廣州持平。同比漲幅方面，5月北京、廣州、深圳均跌破10%。

樓市的冷卻連帶著土地價格的下跌。據上海易居房地產研究院數據，5月，包括京、滬、深、穗在內的10個典型城市，土地出讓金收入578億元，環比下降 20.3%，同比下降24.6%，20個月來首次出現負增長。

中國樓市只漲不跌，跌了也一定會漲回來，曾是很多人心中的樓市信條。但這一次，業界普遍認為房市的調整期真正到來了。

樓市加劇冷卻

中國樓市近一年里風波不斷。2013年下半年，鄂爾多斯、溫州等地房地產泡沫破裂。2014年年初，李嘉誠繼廣州西城都薈廣場、上海陸家嘴東方匯經中心、南京國際金融中心大廈之后，出售北京盈科大廈，一時輿論嘩然，猜測不斷。3月，樓市疲態明顯。4月，萬科、綠地集團等18個上海新盤降價銷售。5月，具有代表性意義的北京樓市成交量價齊跌。

據北京市住建委網簽數據，今年5月，北京新建商品住宅（包含保障房）成交量為5336套，比4月的6091套減少了12.4%，同比去年5月的7004套減少了23.8%。

成交價格方面，據北京中原市場研究部統計，2014年5月北京新建商品住宅成交均價24430元/平方米，同比上漲2.44%，環比下跌0.88%。

中原地產首席市場分析師張大偉在接受媒體采訪時表示，今年以來樓市的變化速度已經超過了市場此前的預期。從首次出現個別城市價格調整，到3、4月出現華東區域的塊狀調整，再到5月后出現以東部城市為主的房價普遍下行，市場的調整開始加速。

在樓市調整大潮中，房地產商首當其沖面臨壓力。截止6月17日，中國35個上市房企發布了今年前5個月數據。數據顯示，35家房地產企業中，除了恒大、萬科等個別企業，年度銷售目標完成情況普遍較差，平均完成率僅為29%。完成年度銷售目標不足30%的企業達到22家。

業內人士預計，下半年房企的銷售任務仍然壓力山大，在第二季度至第三季度，降價跑量仍將是大多數房企的選擇。

與此同時，知名外資機構不斷發表看空中國樓市言論。國際投行瑞銀集團認為中國房地產市場正面臨拐點，房地產持續大幅下滑將是未來兩年中國經濟面臨的最大下行風險。

美國債券評級機構穆迪宣布將中國房地產業預期從此前維持了18個月的“穩定”調整為“負面”。英國投行巴克萊則預計中國內地房地產的衰退趨勢將延續至2015年。悲觀言論的營造令市場觀望情緒加劇，樓市更顯黯淡。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉分析近期部分城市房價環比下降的原因，一是當地居民住房保有水平偏高；二是產業結構調整過程中部分制造業人口隨企業遷出了該區域；三是該區域存在住房供給過量或價格過高問題。他認為房價下降屬于正常的市場調節。

住建部政策研究中心主任秦虹認為，首先，2013年同期商品房銷售增速的高位增長難以持續；第二個影響因素在于個人住房按揭貸款的收緊，影響了人們購房愿望的實現；第三個原因是關于房地產市場下行的輿論影響預期，有需求者也陷入觀望。

對于外資機構對中國房地產的悲觀論調，秦虹認為值得商榷。一方面，一些外資機構對中國市場的特殊性并不了解，比如父母幫子女購房、全世界最高的首付比例等，將國外市場特點套用到中國市場分析難免有偏頗；另一方面，一些外資機構的數據也缺乏科學支撐。

清華大學經管學院教授李稻葵表示，房地產行業的確進入了一個轉折點，但中國房地產行業不會出現美國2007年、2008年那樣大規模的下降。

他認為，房地產2014年進入一個新的發展階段，有漲有跌，關鍵是如何維系這樣的態勢，讓整個房地產業出現軟著陸，也就是讓房價總體增長的速度低于居民可支配收入增長速度。

政府作為是樓市走向關鍵

樓市的下挫將抵達何種程度，眾說紛紜。

“我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”5月底，潘石屹發表上述言論。

秦虹不同意崩潰論，“行業增速調整并不意味著市場的終結。上漲就是錯誤，下跌就是‘崩盤，這樣的分析值得商榷。”

她在《人民日報》發文表示，當前的樓市進入調整，但不會走向崩盤。首先，當前的自住性需求量仍很大，這是維持市場信心的根基。其次，房地產市場出現明顯分化。第三，住房總供應量短時間內上升比較快。

她認為，未來城鎮化的發展，穩定的經濟增長以及消費結構的升級，仍將為房地產市場發展提供空間。而未來的發展將從過去單純注重數量的增長，轉向更加注重質量的提升。

在李稻葵看來，北京、上海的情況非常特殊，北京現在仍然有人口增長和勞動力素質提高的基本趨勢，人口和人才聚集力還在上升，因此北京的房地產市場主要是供給不足，產生了房租上漲，反過來推動房價的持續上升壓力。北京的關鍵是怎樣管住產業，管好規劃，不讓房地產價格過快上漲。下半年，隨著整個中國宏觀經濟增長態勢的再確認，北京可能還會面臨更大的上漲壓力。

信義房屋董事長周俊吉在接受媒體采訪時表示，中國的房地產市場已經進入下半場，量價的增速將顯著放緩，部分區域的樓市供應已經過剩，雖不至于崩盤，但開發商“閉著眼睛就賺錢”的時代已經過去，今后只有那些注重品質、服務的房企才能較好生存。

樓市下挫直接影響了整個經濟環境，低調而有限度的樓市刺激政策，正在許多地方陸續展開。南寧、天津、蕭山、無錫、銅陵等城市相繼放松限購。

一線城市廣州也推出了相關政策，包括增城、從化等郊區放開限價，市區的高價盤網簽逐漸松綁等，并在戶籍制度和人才政策上予以利好。

今年3月，廣州市公布人口調控和入戶政策的“1+3”文件，放寬引進高層次、高技能人才的年齡門檻。近期廣州市還啟動了本科學歷入戶的措施，外來人才租房滿一年可申請入戶，并進一步放松戶籍政策，使原本只能在廣州買一套房或不能買房的外地戶籍居民增加了一個甚至兩個購房名額。

張大偉表示，各地政府普遍“救市”的效果有限，因為本輪市場轉冷更多是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。最為關鍵還是信貸政策是否放松。

政府的思路和作為，被普遍認為是樓市走向的關鍵。

潘石屹表示，如果政府出手救市，那U形大幅反彈就有可能，但救市將面臨把樓市泡沫吹大的風險，如果只是采取常規貨幣政策如降息、降準，則無法撬動大量需求，那這次低谷的時間將很長，“U”形很可能成為“L”形。

目前來自中央層面的救市信號仍然非常有限。4月底，新華社發表了題為《樓市明顯降溫 政府淡定面對》的文章。文章認為，在宏觀經濟出現下行壓力之時，不輕易出臺政策刺激房地產市場，不放松樓市既定的調控政策，寧愿承受市場理性回歸帶來的代價，也不重復以前的老路，正是將房地產的“興奮劑”角色逐漸拉回到“產業帶動”的原始功效上，是房地產“支柱”作用的本位回歸。