建筑方案設計階段的造價控制分析

雷洪

摘 要：在建筑方案的規(guī)劃設計階段，可以從房地產總面積的規(guī)劃、征遷方式的規(guī)劃、融資方式的規(guī)劃、房地產開發(fā)分期和征遷補償方式的規(guī)劃等角度，對建筑造價分析進行控制。以某老廠區(qū)改造項目為例，沿房地產建筑方案規(guī)劃的流程，逐一梳理和分析了建筑方案規(guī)劃設計過程中對工程造價的控制，特別是就融資成本和拆遷成本的規(guī)劃做了較詳細的實例分析。

關鍵詞：建筑；方案設計；造價；控制

中圖分類號：TU201.7 文獻標識碼：A 文章編號：2095-6835（2014）12-0072-02

建筑方案設計階段應考慮建筑工程的總造價和階段投資計劃，這是目前在建筑方案設計前置的設計模式下普遍需要考慮的問題。在計劃經(jīng)濟時代，建筑設計過程存在概算和預算過程，其中，概算過程已逐步衍生成目前建筑方案設計階段的造價控制。商業(yè)房地產項目規(guī)劃階段的造價控制任務主要是計算項目的預期收益、預期支出、啟動資金和預期效益。統(tǒng)觀來講，建筑方案設計階段需要考慮的造價要素主要有以下幾點。

1 從建筑總面積推算建筑造價

某地塊位于某工業(yè)區(qū)家屬區(qū)院境內，屬于工業(yè)舊廠區(qū)拆建商業(yè)房地產建筑，由資金投資人和土地投資人合作建設，東南側由一條8 m寬的廠區(qū)內部柏油路進場，西側由一條6 m寬的廠區(qū)內部柏油路進場。廠區(qū)中部偏東有一條單軌貨運專線呈南北貫通，雖然目前貨運專線通車量較少，但仍在運行。地塊東西長291 m，南北寬144 m，屬于矩形地塊，總面積41 904 m2。鐵路呈近直線穿越，穿越中線北端距離地塊東北端85 m，穿越中線南端距離東南端122 m。按照規(guī)劃要求，沿鐵路中線兩側各后退30 m。本文項目由于處于廠區(qū)內部，沒有穿越和臨近的主要公路，所以，項目本身輪廓線并沒有受到公路的影響。

通過規(guī)劃，本項目內鐵路實際長148.7 m，隔離帶總寬度為60 m，隔離帶總占地面積為8 920.6 m2，可利用區(qū)域總面積為32 983.4 m2，占總地塊面積的78.7%.從本項目要求占地率不超過55%來看，隔離帶的規(guī)劃并不影響本文項目的總體規(guī)劃。本文項目計劃建設7棟純居住用商業(yè)房地產建筑，每棟高度均為35層，容積率規(guī)劃為4.2，總建筑面積為175 997.5 m2，單層面積為5 028.5 m2。

從目前三線城市1 400元/m2的建筑綜合成本估算，可大致得出本文系統(tǒng)的規(guī)劃造價，約為2.46億元。此估價限于建筑工程造價，在此造價基礎上加上土地招拍掛價格、征遷成本、宣傳成本、項目管理成本、融資成本等，即可形成項目的總體規(guī)劃造價。本文占地41 900 m2，招拍掛價格為2 482.1元/ m2，則土地招拍掛價格約為1.04億元。項目直接成本按照土地招拍掛成本與建設成本總和計算，為3.50億元。宣傳成本按照項目直接成本15%提取，約為5 250萬元。管理成本按照直接成本8%提取，約為2 800萬元。

征遷成本需要按照實地情況計算，本項目區(qū)內原有建筑為廠區(qū)房屋改革分配房屋，2層建筑，總面積約27 000 m2，按照一賠一的比例，在本項目中采用就地補償。項目建設期預計3年，牽扯搬遷住戶338戶，每戶平均住房80 m2，根據(jù)當?shù)貙嶋H生活水平，通過談判，建設期內按照每天0.7元/m2的標準補貼住房。在房屋補償方面，本文計劃采用安置補償房屋先行的方式進行補償，首先在一期房地產中開發(fā)補償房一棟，補償房28 000 m2，高度35層，采用1個一梯四戶單元，2個一梯三戶單元，工程總造價3 920萬元。由此，工程二期用戶便可以直接搬遷補償，這就節(jié)約了較大規(guī)模的搬遷租房補償成本。一期牽扯到的租房面積僅有一期牽扯搬遷的12 000 m2住戶。按照3年期限計算，總租房補貼為919.8萬元，本文項目的總征遷成本約為4 839.8萬元。由于征遷房成本是由總建設成本中劃出，所以項目直接成本更正為3.02億元。

綜上，除了融資成本外，本項目的總成本為4.31億元，可銷售房地產面積為148 000 m2，單位成本約2 912元。

2 從開發(fā)進度規(guī)劃確定融資成本

本文項目被過境鐵路分為東、西兩部分。其中，東部略小，南北寬144 m，北側長度為85 m，南側長度為122 m，總面積為14 904 m2，占總開發(fā)面積的35.57%；而西側區(qū)域，南北寬144 m，北側長度為206 m，南側長度為169 m，總面積為27 000 m2，占總開發(fā)面積的64.43%.

為了進一步控制成本，本項目規(guī)劃率先開發(fā)東側區(qū)域，規(guī)劃安置房28 000 m2，商品房33 000 m2，總建設面積61 000 m2，建筑成本8 540萬元。本項目規(guī)劃融資額度3 500萬元（2 000萬元為乙方墊資的方式進行融資，1 000萬元為銀行貸款，500萬元為期房抵扣的方式尋求合作）。所以，本文按照貸款融年資利率7.5%計算，1 000萬元銀行貸款成本約為75萬元。土地招拍掛的1.04億元采用之前資產抵押貸款的方式執(zhí)行融資，貸款利息執(zhí)行6.8%的年利率，貸款融資成本約為707萬元。919.8萬元租房補貼由土地提供方承擔，其收益來自期房抵扣。

在二期建設中，共需要建設房地產115 000 m2，建設成本1.61億元。其中，8 000萬元來自于乙方墊資，4 100萬元來自于土地抵押貸款，2 100萬元來自于期房抵扣的方式尋求合作。4 100萬元的土地抵押貸款預期執(zhí)行年利率約為7.2%，融資成本為295.2萬元。

綜上，本文項目的直接融資成本大約為1 077.2萬元，期房抵扣成本大約為3 500萬元。本項目的啟動資金籌備量包含融資成本1 077.5萬元，備用流動資金按照50%來計算，應該為538.6萬元，資金管理費按照30%提取，大約為484.83萬元，以上合計2 100.93萬元。按照本文規(guī)劃，啟動資金占總項目款的6.0%.

3 效益分析

房地產項目效益分析是房地產規(guī)劃設計中與項目風險分析并重的主要規(guī)劃驗算項目之一，如果房地產預期效益達不到投資人的基本要求，會直接影響該項目的立項。本文效益分析的主要原理是采用等價法計算項目總投入和總產出，假定所有房地產商品房屋均可以得到銷售，分析判斷房地產項目的效益。此種規(guī)劃方法在目前本文項目坐落的三線城市房地產市場環(huán)境下不難實現(xiàn)。

本文房產定位為中檔居住用房地產，該市在同等地勢條件下，一手房地產售價約為5 500元，房地產總面積176 000 m2，可銷售房地產148 000 m2，可銷售房地產總價為8.1億元。其中，期房抵扣3 500萬元，預計銷售收入為7.79億元；項目總投資為4.31億元，投資回報率為180.74%；啟動資金為0.21億元，總利潤為3.48億元，項目效益可滿足公司運作需要。

4 結束語

在房屋規(guī)劃設計中，可以對于整體建設成本進行概算控制，通過合理的使用概算定額，可以對項目的理論造價進行分析。本文以某老廠區(qū)改造項目為例，沿房產規(guī)劃流程較詳細地介紹了項目規(guī)劃過程中控制項目造價的方式。通過以上分析，我們可以看出，在規(guī)劃階段對工程造價和啟動資金進行詳細驗算，可以在較大程度上避免項目運作時出現(xiàn)不可控成本的情況。

參考文獻

[1]王彬入，黃奕輝.基于價值工程的房地產規(guī)劃設計方案選擇[J].福建建筑，2012（01）.

[2]郭軍，何永平.城市房地產的規(guī)劃管理與合理開發(fā)研究[J].門窗，2013（08）.

[3]高映輝.房地產項目的規(guī)劃設計管理研究[J].經(jīng)營管理者，2014（09）.

〔編輯：李玨〕

摘 要：在建筑方案的規(guī)劃設計階段，可以從房地產總面積的規(guī)劃、征遷方式的規(guī)劃、融資方式的規(guī)劃、房地產開發(fā)分期和征遷補償方式的規(guī)劃等角度，對建筑造價分析進行控制。以某老廠區(qū)改造項目為例，沿房地產建筑方案規(guī)劃的流程，逐一梳理和分析了建筑方案規(guī)劃設計過程中對工程造價的控制，特別是就融資成本和拆遷成本的規(guī)劃做了較詳細的實例分析。

關鍵詞：建筑；方案設計；造價；控制

中圖分類號：TU201.7 文獻標識碼：A 文章編號：2095-6835（2014）12-0072-02

建筑方案設計階段應考慮建筑工程的總造價和階段投資計劃，這是目前在建筑方案設計前置的設計模式下普遍需要考慮的問題。在計劃經(jīng)濟時代，建筑設計過程存在概算和預算過程，其中，概算過程已逐步衍生成目前建筑方案設計階段的造價控制。商業(yè)房地產項目規(guī)劃階段的造價控制任務主要是計算項目的預期收益、預期支出、啟動資金和預期效益。統(tǒng)觀來講，建筑方案設計階段需要考慮的造價要素主要有以下幾點。

1 從建筑總面積推算建筑造價

某地塊位于某工業(yè)區(qū)家屬區(qū)院境內，屬于工業(yè)舊廠區(qū)拆建商業(yè)房地產建筑，由資金投資人和土地投資人合作建設，東南側由一條8 m寬的廠區(qū)內部柏油路進場，西側由一條6 m寬的廠區(qū)內部柏油路進場。廠區(qū)中部偏東有一條單軌貨運專線呈南北貫通，雖然目前貨運專線通車量較少，但仍在運行。地塊東西長291 m，南北寬144 m，屬于矩形地塊，總面積41 904 m2。鐵路呈近直線穿越，穿越中線北端距離地塊東北端85 m，穿越中線南端距離東南端122 m。按照規(guī)劃要求，沿鐵路中線兩側各后退30 m。本文項目由于處于廠區(qū)內部，沒有穿越和臨近的主要公路，所以，項目本身輪廓線并沒有受到公路的影響。

通過規(guī)劃，本項目內鐵路實際長148.7 m，隔離帶總寬度為60 m，隔離帶總占地面積為8 920.6 m2，可利用區(qū)域總面積為32 983.4 m2，占總地塊面積的78.7%.從本項目要求占地率不超過55%來看，隔離帶的規(guī)劃并不影響本文項目的總體規(guī)劃。本文項目計劃建設7棟純居住用商業(yè)房地產建筑，每棟高度均為35層，容積率規(guī)劃為4.2，總建筑面積為175 997.5 m2，單層面積為5 028.5 m2。

從目前三線城市1 400元/m2的建筑綜合成本估算，可大致得出本文系統(tǒng)的規(guī)劃造價，約為2.46億元。此估價限于建筑工程造價，在此造價基礎上加上土地招拍掛價格、征遷成本、宣傳成本、項目管理成本、融資成本等，即可形成項目的總體規(guī)劃造價。本文占地41 900 m2，招拍掛價格為2 482.1元/ m2，則土地招拍掛價格約為1.04億元。項目直接成本按照土地招拍掛成本與建設成本總和計算，為3.50億元。宣傳成本按照項目直接成本15%提取，約為5 250萬元。管理成本按照直接成本8%提取，約為2 800萬元。

征遷成本需要按照實地情況計算，本項目區(qū)內原有建筑為廠區(qū)房屋改革分配房屋，2層建筑，總面積約27 000 m2，按照一賠一的比例，在本項目中采用就地補償。項目建設期預計3年，牽扯搬遷住戶338戶，每戶平均住房80 m2，根據(jù)當?shù)貙嶋H生活水平，通過談判，建設期內按照每天0.7元/m2的標準補貼住房。在房屋補償方面，本文計劃采用安置補償房屋先行的方式進行補償，首先在一期房地產中開發(fā)補償房一棟，補償房28 000 m2，高度35層，采用1個一梯四戶單元，2個一梯三戶單元，工程總造價3 920萬元。由此，工程二期用戶便可以直接搬遷補償，這就節(jié)約了較大規(guī)模的搬遷租房補償成本。一期牽扯到的租房面積僅有一期牽扯搬遷的12 000 m2住戶。按照3年期限計算，總租房補貼為919.8萬元，本文項目的總征遷成本約為4 839.8萬元。由于征遷房成本是由總建設成本中劃出，所以項目直接成本更正為3.02億元。

綜上，除了融資成本外，本項目的總成本為4.31億元，可銷售房地產面積為148 000 m2，單位成本約2 912元。

2 從開發(fā)進度規(guī)劃確定融資成本

本文項目被過境鐵路分為東、西兩部分。其中，東部略小，南北寬144 m，北側長度為85 m，南側長度為122 m，總面積為14 904 m2，占總開發(fā)面積的35.57%；而西側區(qū)域，南北寬144 m，北側長度為206 m，南側長度為169 m，總面積為27 000 m2，占總開發(fā)面積的64.43%.

為了進一步控制成本，本項目規(guī)劃率先開發(fā)東側區(qū)域，規(guī)劃安置房28 000 m2，商品房33 000 m2，總建設面積61 000 m2，建筑成本8 540萬元。本項目規(guī)劃融資額度3 500萬元（2 000萬元為乙方墊資的方式進行融資，1 000萬元為銀行貸款，500萬元為期房抵扣的方式尋求合作）。所以，本文按照貸款融年資利率7.5%計算，1 000萬元銀行貸款成本約為75萬元。土地招拍掛的1.04億元采用之前資產抵押貸款的方式執(zhí)行融資，貸款利息執(zhí)行6.8%的年利率，貸款融資成本約為707萬元。919.8萬元租房補貼由土地提供方承擔，其收益來自期房抵扣。

在二期建設中，共需要建設房地產115 000 m2，建設成本1.61億元。其中，8 000萬元來自于乙方墊資，4 100萬元來自于土地抵押貸款，2 100萬元來自于期房抵扣的方式尋求合作。4 100萬元的土地抵押貸款預期執(zhí)行年利率約為7.2%，融資成本為295.2萬元。

綜上，本文項目的直接融資成本大約為1 077.2萬元，期房抵扣成本大約為3 500萬元。本項目的啟動資金籌備量包含融資成本1 077.5萬元，備用流動資金按照50%來計算，應該為538.6萬元，資金管理費按照30%提取，大約為484.83萬元，以上合計2 100.93萬元。按照本文規(guī)劃，啟動資金占總項目款的6.0%.

3 效益分析

房地產項目效益分析是房地產規(guī)劃設計中與項目風險分析并重的主要規(guī)劃驗算項目之一，如果房地產預期效益達不到投資人的基本要求，會直接影響該項目的立項。本文效益分析的主要原理是采用等價法計算項目總投入和總產出，假定所有房地產商品房屋均可以得到銷售，分析判斷房地產項目的效益。此種規(guī)劃方法在目前本文項目坐落的三線城市房地產市場環(huán)境下不難實現(xiàn)。

本文房產定位為中檔居住用房地產，該市在同等地勢條件下，一手房地產售價約為5 500元，房地產總面積176 000 m2，可銷售房地產148 000 m2，可銷售房地產總價為8.1億元。其中，期房抵扣3 500萬元，預計銷售收入為7.79億元；項目總投資為4.31億元，投資回報率為180.74%；啟動資金為0.21億元，總利潤為3.48億元，項目效益可滿足公司運作需要。

4 結束語

在房屋規(guī)劃設計中，可以對于整體建設成本進行概算控制，通過合理的使用概算定額，可以對項目的理論造價進行分析。本文以某老廠區(qū)改造項目為例，沿房產規(guī)劃流程較詳細地介紹了項目規(guī)劃過程中控制項目造價的方式。通過以上分析，我們可以看出，在規(guī)劃階段對工程造價和啟動資金進行詳細驗算，可以在較大程度上避免項目運作時出現(xiàn)不可控成本的情況。

參考文獻

[1]王彬入，黃奕輝.基于價值工程的房地產規(guī)劃設計方案選擇[J].福建建筑，2012（01）.

[2]郭軍，何永平.城市房地產的規(guī)劃管理與合理開發(fā)研究[J].門窗，2013（08）.

[3]高映輝.房地產項目的規(guī)劃設計管理研究[J].經(jīng)營管理者，2014（09）.

〔編輯：李玨〕

摘 要：在建筑方案的規(guī)劃設計階段，可以從房地產總面積的規(guī)劃、征遷方式的規(guī)劃、融資方式的規(guī)劃、房地產開發(fā)分期和征遷補償方式的規(guī)劃等角度，對建筑造價分析進行控制。以某老廠區(qū)改造項目為例，沿房地產建筑方案規(guī)劃的流程，逐一梳理和分析了建筑方案規(guī)劃設計過程中對工程造價的控制，特別是就融資成本和拆遷成本的規(guī)劃做了較詳細的實例分析。

關鍵詞：建筑；方案設計；造價；控制

中圖分類號：TU201.7 文獻標識碼：A 文章編號：2095-6835（2014）12-0072-02

建筑方案設計階段應考慮建筑工程的總造價和階段投資計劃，這是目前在建筑方案設計前置的設計模式下普遍需要考慮的問題。在計劃經(jīng)濟時代，建筑設計過程存在概算和預算過程，其中，概算過程已逐步衍生成目前建筑方案設計階段的造價控制。商業(yè)房地產項目規(guī)劃階段的造價控制任務主要是計算項目的預期收益、預期支出、啟動資金和預期效益。統(tǒng)觀來講，建筑方案設計階段需要考慮的造價要素主要有以下幾點。

1 從建筑總面積推算建筑造價

某地塊位于某工業(yè)區(qū)家屬區(qū)院境內，屬于工業(yè)舊廠區(qū)拆建商業(yè)房地產建筑，由資金投資人和土地投資人合作建設，東南側由一條8 m寬的廠區(qū)內部柏油路進場，西側由一條6 m寬的廠區(qū)內部柏油路進場。廠區(qū)中部偏東有一條單軌貨運專線呈南北貫通，雖然目前貨運專線通車量較少，但仍在運行。地塊東西長291 m，南北寬144 m，屬于矩形地塊，總面積41 904 m2。鐵路呈近直線穿越，穿越中線北端距離地塊東北端85 m，穿越中線南端距離東南端122 m。按照規(guī)劃要求，沿鐵路中線兩側各后退30 m。本文項目由于處于廠區(qū)內部，沒有穿越和臨近的主要公路，所以，項目本身輪廓線并沒有受到公路的影響。

通過規(guī)劃，本項目內鐵路實際長148.7 m，隔離帶總寬度為60 m，隔離帶總占地面積為8 920.6 m2，可利用區(qū)域總面積為32 983.4 m2，占總地塊面積的78.7%.從本項目要求占地率不超過55%來看，隔離帶的規(guī)劃并不影響本文項目的總體規(guī)劃。本文項目計劃建設7棟純居住用商業(yè)房地產建筑，每棟高度均為35層，容積率規(guī)劃為4.2，總建筑面積為175 997.5 m2，單層面積為5 028.5 m2。

從目前三線城市1 400元/m2的建筑綜合成本估算，可大致得出本文系統(tǒng)的規(guī)劃造價，約為2.46億元。此估價限于建筑工程造價，在此造價基礎上加上土地招拍掛價格、征遷成本、宣傳成本、項目管理成本、融資成本等，即可形成項目的總體規(guī)劃造價。本文占地41 900 m2，招拍掛價格為2 482.1元/ m2，則土地招拍掛價格約為1.04億元。項目直接成本按照土地招拍掛成本與建設成本總和計算，為3.50億元。宣傳成本按照項目直接成本15%提取，約為5 250萬元。管理成本按照直接成本8%提取，約為2 800萬元。

征遷成本需要按照實地情況計算，本項目區(qū)內原有建筑為廠區(qū)房屋改革分配房屋，2層建筑，總面積約27 000 m2，按照一賠一的比例，在本項目中采用就地補償。項目建設期預計3年，牽扯搬遷住戶338戶，每戶平均住房80 m2，根據(jù)當?shù)貙嶋H生活水平，通過談判，建設期內按照每天0.7元/m2的標準補貼住房。在房屋補償方面，本文計劃采用安置補償房屋先行的方式進行補償，首先在一期房地產中開發(fā)補償房一棟，補償房28 000 m2，高度35層，采用1個一梯四戶單元，2個一梯三戶單元，工程總造價3 920萬元。由此，工程二期用戶便可以直接搬遷補償，這就節(jié)約了較大規(guī)模的搬遷租房補償成本。一期牽扯到的租房面積僅有一期牽扯搬遷的12 000 m2住戶。按照3年期限計算，總租房補貼為919.8萬元，本文項目的總征遷成本約為4 839.8萬元。由于征遷房成本是由總建設成本中劃出，所以項目直接成本更正為3.02億元。

綜上，除了融資成本外，本項目的總成本為4.31億元，可銷售房地產面積為148 000 m2，單位成本約2 912元。

2 從開發(fā)進度規(guī)劃確定融資成本

本文項目被過境鐵路分為東、西兩部分。其中，東部略小，南北寬144 m，北側長度為85 m，南側長度為122 m，總面積為14 904 m2，占總開發(fā)面積的35.57%；而西側區(qū)域，南北寬144 m，北側長度為206 m，南側長度為169 m，總面積為27 000 m2，占總開發(fā)面積的64.43%.

為了進一步控制成本，本項目規(guī)劃率先開發(fā)東側區(qū)域，規(guī)劃安置房28 000 m2，商品房33 000 m2，總建設面積61 000 m2，建筑成本8 540萬元。本項目規(guī)劃融資額度3 500萬元（2 000萬元為乙方墊資的方式進行融資，1 000萬元為銀行貸款，500萬元為期房抵扣的方式尋求合作）。所以，本文按照貸款融年資利率7.5%計算，1 000萬元銀行貸款成本約為75萬元。土地招拍掛的1.04億元采用之前資產抵押貸款的方式執(zhí)行融資，貸款利息執(zhí)行6.8%的年利率，貸款融資成本約為707萬元。919.8萬元租房補貼由土地提供方承擔，其收益來自期房抵扣。

在二期建設中，共需要建設房地產115 000 m2，建設成本1.61億元。其中，8 000萬元來自于乙方墊資，4 100萬元來自于土地抵押貸款，2 100萬元來自于期房抵扣的方式尋求合作。4 100萬元的土地抵押貸款預期執(zhí)行年利率約為7.2%，融資成本為295.2萬元。

綜上，本文項目的直接融資成本大約為1 077.2萬元，期房抵扣成本大約為3 500萬元。本項目的啟動資金籌備量包含融資成本1 077.5萬元，備用流動資金按照50%來計算，應該為538.6萬元，資金管理費按照30%提取，大約為484.83萬元，以上合計2 100.93萬元。按照本文規(guī)劃，啟動資金占總項目款的6.0%.

3 效益分析

房地產項目效益分析是房地產規(guī)劃設計中與項目風險分析并重的主要規(guī)劃驗算項目之一，如果房地產預期效益達不到投資人的基本要求，會直接影響該項目的立項。本文效益分析的主要原理是采用等價法計算項目總投入和總產出，假定所有房地產商品房屋均可以得到銷售，分析判斷房地產項目的效益。此種規(guī)劃方法在目前本文項目坐落的三線城市房地產市場環(huán)境下不難實現(xiàn)。

本文房產定位為中檔居住用房地產，該市在同等地勢條件下，一手房地產售價約為5 500元，房地產總面積176 000 m2，可銷售房地產148 000 m2，可銷售房地產總價為8.1億元。其中，期房抵扣3 500萬元，預計銷售收入為7.79億元；項目總投資為4.31億元，投資回報率為180.74%；啟動資金為0.21億元，總利潤為3.48億元，項目效益可滿足公司運作需要。

4 結束語

在房屋規(guī)劃設計中，可以對于整體建設成本進行概算控制，通過合理的使用概算定額，可以對項目的理論造價進行分析。本文以某老廠區(qū)改造項目為例，沿房產規(guī)劃流程較詳細地介紹了項目規(guī)劃過程中控制項目造價的方式。通過以上分析，我們可以看出，在規(guī)劃階段對工程造價和啟動資金進行詳細驗算，可以在較大程度上避免項目運作時出現(xiàn)不可控成本的情況。

參考文獻

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〔編輯：李玨〕