論物業(yè)管理中存在的法律問(wèn)題及對(duì)策

周林峰 王 茜

（上饒職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江西 上饒 334109）

從十一屆三中全會(huì)將全黨全國(guó)的工作重心轉(zhuǎn)移到社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)上來(lái)以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)逐步興起并蓬勃發(fā)展。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”、“開(kāi)發(fā)熱”的情景，人民的居住條件雖有了很大改善。物業(yè)管理作為一項(xiàng)新興服務(wù)行業(yè)，也進(jìn)入人民的生活中。它是在我國(guó)住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。

1 物業(yè)管理概述

1.1 物業(yè)管理的概念

物業(yè)一詞原是香港房地產(chǎn)中貫用的述語(yǔ)，特指與地產(chǎn)相聯(lián)系的房產(chǎn)，主要是指一個(gè)住宅單位或樓宇、建筑物。我國(guó)對(duì)物業(yè)的規(guī)定是指已建成并投入使用的各類房屋，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉(cāng)庫(kù)、旅游賓館等。物業(yè)可大可小，一座大廈可作為一項(xiàng)物業(yè)，一個(gè)住宅單元也可作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

1.2 物業(yè)管理的模式

從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)說(shuō)，無(wú)論國(guó)內(nèi)或國(guó)外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)主委員會(huì)實(shí)行自營(yíng)管理；第三種模式是由住宅合作社實(shí)行自主管理。以上三種模式實(shí)質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營(yíng)管理兩種模式。

2 我國(guó)物業(yè)管理法律中存在的一些問(wèn)題

2.1 目前我國(guó)物業(yè)管理立法滯后

目我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個(gè)方面構(gòu)成：（1）憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條：“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。國(guó)家依照法律保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)”。《憲法》第三十九條：“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。（2）全國(guó)人大及其常委會(huì)、國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市綠化管理?xiàng)l例》等等最新出臺(tái)的是國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。（3）各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會(huì)頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī)，以及同級(jí)地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章，如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等等。

2.2 物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商的職責(zé)界定不明確

由于我們國(guó)家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒(méi)幾年，物業(yè)管理公司一般都與開(kāi)發(fā)商存在這千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開(kāi)發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開(kāi)發(fā)商而不是業(yè)主。當(dāng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，物業(yè)管理公司往往會(huì)維護(hù)開(kāi)發(fā)商而不是業(yè)主的利益。

2.3 業(yè)主自治制度難以有效實(shí)施

業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的一種基層治理模式。業(yè)主自治是從私法自治衍生出來(lái)、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。

2.4 物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)缺乏規(guī)范和監(jiān)督

由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應(yīng)的管理制度，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責(zé)關(guān)系，它往往反客為主，與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當(dāng)成了小區(qū)的主人，對(duì)小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施進(jìn)行出租收費(fèi)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的任何變動(dòng)，都可以完全不征求居民的意見(jiàn)。更有甚者，物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)毆打業(yè)主，這樣就嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。

2.5 業(yè)主法律意識(shí)淡薄

業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識(shí)還沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少的物業(yè)管理費(fèi)，一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題知之甚少，缺乏自我保護(hù)意識(shí)。他們買房時(shí)只注意房子的質(zhì)量、價(jià)格，往往忽視了物業(yè)管理問(wèn)題；只知與開(kāi)發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件，或明顯的質(zhì)量問(wèn)題，個(gè)別人又容易將問(wèn)題簡(jiǎn)單化、情緒化。

2.6 物業(yè)管理費(fèi)用收繳難

對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，目前最頭疼的是物業(yè)管理費(fèi)的收繳問(wèn)題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無(wú)論收費(fèi)多少，物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。

3 完善我國(guó)物業(yè)管理法律制度的對(duì)策

3.1 進(jìn)一步完善我國(guó)有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范

2003年發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》可以說(shuō)是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個(gè)里程碑。它對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺(tái)以后，對(duì)于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會(huì)起到非常重要的作用。但由于其本身?xiàng)l文規(guī)范相對(duì)原則、涉及面較窄等問(wèn)題，對(duì)在現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理的問(wèn)題都不能很好的解決。

3.2 嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)

物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開(kāi)發(fā)商自己組建一個(gè)物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在，它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。個(gè)人認(rèn)為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：一要結(jié)合國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理體制，逐步完善我國(guó)物業(yè)管理體制；二加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理，對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行審查，進(jìn)行業(yè)主招標(biāo)，提高設(shè)立物業(yè)公司的條件，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，杜絕開(kāi)發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當(dāng)時(shí)候盡快采取公開(kāi)由業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實(shí)力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績(jī)突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的公司進(jìn)行管理。

［1］鄧宏乾.住宅小區(qū)物業(yè)管理[M].華中師范大學(xué)出版社，2006.

［2］湯臘梅.物業(yè)管理法規(guī)[M].高等教育出版社，2005.

［3］李士和.物業(yè)管理學(xué)[M].浙江大學(xué)出版社，2007.