淺析深圳市地籍調查之前期工作

吳兆艷

（深圳市地籍測繪大隊，廣東 深圳518000）

0 引言

地籍是以權屬為核心、宗地為單元，記載土地權屬、位置、數量、質量和用途等基本狀況的圖件和簿冊。 地籍調查是對土地權屬及變化情況進行的調查、測量[1-2]。深圳市雖然開展過初始地籍調查， 但久遠的地籍調查和登記發證數據無法為土地管理和城市發展決策所利用， 同時地籍資料檔案和地籍數據丟失嚴重， 使得對土地空間資源“家底不清、數據不準、情況不明”，因此，本研究根據深圳市現有地籍管理情況， 針對開展地籍調查前期工作做技術梳理和理論研究。

1 技術路線

目前深圳市地籍資料類型較多，除法定宗地外，還存在儲備地、批地會等資料，根據權屬資料的效力高低，進行分層、有序清理。 有權屬資料的宗地清理之后，進行無權屬地塊的劃定，然后將圖斑劃歸到各種類型中，最終形成地籍調查一張圖，保證圖斑之間無縫隙、重疊。 詳情見圖1。

2 圖層劃分原則

為減少外業調查的工作量，提高工作效率，此次地籍調查采用劃分圖層方法，針對有無權屬資料，權屬是否明晰，將宗地歸屬到不同圖層中。本研究在深圳市土地基礎數據框架基礎上，對地籍信息在組織上做進一步優化，簡化地籍信息數據項，結合業務實際管理需求，將土地權屬管理方式分為3 個層次共5 大類， 實現深圳地籍的全覆蓋[3]。具體類別如下：登記發證：登記機構依申請登記，核發權利證書；登記造冊：登記機構依法造冊處理，不核發權利證書；備案：未地籍調查，但有權屬來源文件；注記：未地籍調查，無權屬來源文件，但是公共用地；待處理：未地籍調查，無權屬來源文件的其他用地。

3 土地清理

3.1 宗地預處理

產權效力優先原則。在劃分宗地的過程中，遵循產權效力優先順序，產權效力從高到低依次為合約產權、合法兩規用地、基本農田、征轉地、儲備地、非農建設用地、自然村用地。上述宗地權屬證明文件與現狀一致的，直接采用權屬文件范圍；存在沖突的，按照產權效力級別優先劃定，重疊范圍予以扣除，扣除后部分獨立分宗。

尊重現狀事實原則。權屬文件范圍與現狀不一致時，當超占部分是永久性建筑的，按現狀進行分宗（現狀地塊范圍包括紅

圖1 地籍調查前期工作流程圖

線范圍及其超占的永久性建筑）；超占部分不是永久性建筑的，可直接采用權屬文件范圍劃定宗地，且超占部分應獨立分宗。 沒有任何權屬來源的現狀地塊，需獨立分宗。

產權證明時間越近效力越高原則。當宗地有多個產權證明文件的情況下，逐一核實產權證明的有效性，如果證明具有有效性，則遵循時間越近優先級越高的原則予以保留，符合注銷條件的予以注銷。

自然村用地逐一扣除分宗原則。自然村用地與法定宗地、儲備地、征轉地、基本農田等各類有明確權屬來源文件用地有重疊的，優先其他用地，自然村用地范圍予以扣除。保留用地范圍屬未使用、未建設的土地時，需要獨立分宗；保留用地屬已使用、已建設的土地時，按現狀地塊分宗，權利人填寫現狀使用人。 自然村用地范圍內包括未征未轉空地的（覆蓋地類均為林地或裸地），需按現狀獨立分宗，權利人填寫股份合作公司。

國有未建設空地獨立分宗原則。儲備地、征轉收地、基本農田位于非建成區的，按照儲備地、征轉收地、基本農田邊界進行獨立分宗；其范圍內存在任何有有效權屬證明材料（包括合同、房地產證、用地批復等），則予以扣除相應范圍后獨立分宗。 與已建市政道路、無權屬來源文件的永久性建筑沖突時，按現狀進行分宗。

3.2 內業核減權屬宗地

為減少外業調查的工作量，根據現有的土地權屬資料，對土地權屬來源資料合法，界址明確的宗地進行逐宗判定。經實地核實，權屬界址線沒有變化的，不再進行界址認定調查。

權屬合法。 宗地的土地權屬來源資料合法，即已經辦理房地產產權登記或已經簽訂土地出讓合同協議或已核發行政劃撥批復。

界址清晰、面積準確。在測量允許誤差范圍內，界址點圍合的面積與權屬證明文件中記錄的批準面積一致；權屬證明文件中一般應包含實地測繪報告或查丈報告或曾測繪放樁的宗地圖。

沒有壓蓋永久建筑。 在測量允許誤差范圍內，權屬界線上沒有壓蓋永久建筑。

3.3 現狀地塊劃定

現狀地塊是指權屬宗地以外通過現狀信息調查或地籍數據更新而產生的地塊。現狀地塊劃定依據實際利用現狀為準，兼顧規劃。由多個土地使用者共同使用某一土地， 且難以劃分各自的使用范圍者，可編為一宗，稱為混合宗（或共用宗）。 農村私房按照管理最小單位原自然村（股份合作公司）的范圍劃成一宗地（組合宗）[4]。

現狀地塊劃分依據主要是根據圍墻、柵欄、地類界線以及陡坎等劃分宗地。 在對地塊進行劃分時要充分考慮實際情況，保證宗地劃分的合理性。 主要地物的劃分依據[5]：

——有權屬資料的市政道路

（1）在建的市政道路，實地未建成/施工時，用地范圍以規劃紅線為準。

（2）已建成的市政道路，若實地占用范圍與原道路紅線存在較大差別，以實際道路為準，原道路紅線作為參考依據。

（3）權屬宗地與道路紅線（道路紅線與實際現狀使用范圍一致）有較大縫隙時，縫隙最大寬度大于2 米時，縫隙地應單獨分宗，縫隙最大寬度小于2 米時，縫隙地可歸并到道路宗地中。

——無權屬文件的工業區

（1）沒有權屬文件的工業區，如果有圍墻或柵欄等將其分隔成幾塊的情況，則按照圍墻或柵欄封閉的范圍分別單獨分宗；如果工業區自成一片，可劃分成一個宗地。

（2）沒有權屬文件的工業區，與市政道路相通且能夠通車的道路需要單獨分宗，其他巷道則與工業區中的廠房劃分為一個宗地。

（3）屬原村民所有且未經兩規處理的私房不單獨分宗。

——無權屬文件的道路

（1）沒有權屬文件、與市政道路相通且隸屬于單一使用者的非市政道路，需單獨進行宗地預處理。

（2）對于市政道路和公路以外的道路，不隸屬于兩邊使用者的作為共有道路單獨分宗；屬兩邊共有的，按實際情況劃入兩邊宗地。

（3）高等級道路與低等級道路交叉時，高等級道路可以在交叉口形成多個宗地、但須保持連通性和圖形美觀；低等級道路在交叉口斷開，兩側不連通。

——無權屬文件的私房

無申報編號和有申報編號的兩規（私房），但沒有核發兩規處理決定書的，若與現狀一致，則直接根據申報范圍劃定，有申報編號的宗地，則在備注中加以說明；若與現狀不一致，根據實地現狀劃分宗地。

4 構建地籍調查一張圖

將全域范圍內有無權屬資料以及批、供、用、補、查地籍數據整合在一起，實現宗地和地塊之間無縫隙無重合的連接，形成權屬數據庫和現狀數據庫，將每一塊宗地歸屬到五大圖層，即登記發證層、登記造冊層、備案層、注記層、待處理層，以及與權屬宗地一致、與權屬宗地不一致、現狀地塊三大類，最終形成外業調查一張圖。外業調查員可根據宗地所在圖層進行外業調查，這樣減少工作量，大大提高外業工作效率。

5 結語

地籍調查目的是為了摸清全域范圍內每一寸土地權屬，而前期土地權屬資料的清理和宗地劃分是地籍調查的重中之重，本研究根據深圳“房地合一”的產權登記管理模式和全市城市化轉地的特點，設計了符合深圳市特有的地籍調查模式， 實現全覆蓋無縫隙地籍信息整合，節省了地籍調查經費，減少了內外業人力、物力的浪費，為下一步開展外業調查和土地總登記提供土地基礎技術支撐。

［1］黃慶彬,王燕.淺議深圳市地籍管理[J].城市勘測,2009(02):19-21.

［2］譚峻.地籍管理的原理與方法[M].北京:中國人民大學出版社,2005（04）.

［3］劉玲,鐘波.深圳市城鄉一體化地籍信息整合應用[J].地理空間信息,2013,11(03):15-16.

［4］TDT1014-2007 第二次全國土地調查技術規程[S].北京中華人民共和國國土資源部,2007.

［5］第二次全國土地調查總體方案[N].中國國土資源報,2007-06-11(02).