房產企業開發項目設計管理

董青 劉曉勇 李凌

(寶雞市新烽火房地產開發有限公司,陜西寶雞 721006)

房產企業開發項目設計管理

董青 劉曉勇 李凌

(寶雞市新烽火房地產開發有限公司,陜西寶雞 721006)

房地產開發項目設計管理以設計項目為對象的系統管理方法,通過計劃、組織、指導和控制等管理手段對設計資源進行合理配置,對設計項目全過程進行高效整合,綜合協調及優化。

設計任務書 項目定位 成果評審 時間管理

房地產項目的開發由多個階段組成,但對房地產項目影響最大的是設計階段。據資料統計,初步設計階段對投資的影響可能性達75%-95%;技術設計階段,對工程造價的影響可能性為20%～30%。除了對造價影響外,設計階段決定了項目的風格、效果、定位。隨著競爭越來越激烈,客戶購房理念也日趨理性,所以房地產開發商對項目開發設計越來越重視。

建設項目設計階段的管理有其特殊性。首先設計的成果是由設計院完成的,完成的標準是甲方滿意,并同時滿足國家標準和政府要求;其次房地產開發公司設計人員在策化和設計過程中起溝通、協調、監控作用。房地產企業的設計管理要求代表房地產企業對與設計相關的活動,如市場調查、土地購買、設計咨詢和招標、規劃設計、報批和設計變更等進行統一管理和協調。因此在建設項目的設計運作過程中,房地產開發公司如何控制設計過程,做好項目設計管理,是關鍵環節。

首先：房產企業明確設計要求,選擇合適的設計公司。設計要求即編制設計任務書, 設計任務書是業主對工程項目設計提出的要求,是工程設計的主要依據,房產開發企業必須認真對待這項工作。

設計任務書中應包括如下的設計要求：

(1)設計成果的定性要求。包括設計內容應滿足相關專業規范要求,材料設備選擇,建筑類型要求,建筑風格要求,設計成果應滿足目標市場的生活方式要求、市場定位要求等。

(2)明確設計指標及要求。如容積率指標、戶型比例指標、戶型面積指標等。

(3)明確項目的管理要求。如建材選擇及構造設計應便于維修的要求;智能化管理的要求等。

(4)明確企業標準。如特定的室內裝修標準,樓地面完成到什么程度、墻面完成到什么程度等。

(5)適當超前的設計要求。鼓勵設計單位在滿足設計要求的前提下,發揮能動性,力爭做到設計創新,技術創新,理念新穎。

高水平的設計公司,才更加能夠保證創造出優秀的設計作品。選擇一家好的設計單位,可以幫助甲方理清思路,獲得一些創新性想法和啟發,可以省卻以后很多的麻煩。

如何選擇一家合適的優秀的設計公司,我認為應從以下幾點著手：(1)了解設計單位部門設置及人員構成,是否有一個專業而團結的設計隊伍。(2)了解該設計院以往的業績,分析原設計風格與本項目是否相符。(3)了解設計院口碑,對后續工作的配合態度如何,對現場有關設計問題的處理是否合理、及時。(4)了解項目設計團隊及理念,應選擇有經驗,有創新思路的人員參與設計,促使設計理念新穎,設計產品具有特殊的賣點。

其次：做好設計項目定位,產品要素考慮周全。設計理念計必須符合項目定位,初步確定項目的定位是高端產品還是普通產品,不要偏離定位去追求不切合實際的東西,如定位是中小戶型的白領社區,則要價位適中,檔次中等,如果產品定位是高端的市場可以引入創新設計理念,適當布置入戶花園,露臺,空中花園等手法,提升小區的品味。

設計在條件許可的前提下,應該盡量考慮項目營銷的方便。營銷在規劃設計上有兩個基本要求,一個是賣點,一個是賣相。賣點要實現戶型趨向于實用化,中戶型基本上以大廳小房為主,大戶型通過增加房間數目、強化功能空間的手段達到效果;而那些戶型比較一般的項目上,就力求設計有些出彩的新意。“先做賣相”的觀點,比如開盤時完成一個漂亮的小區大門、一處中心園林、一個布置精美的會所(兼做售樓中心)等等。

再次：加強設計跟蹤和指導。設計過程中,房地產公司設計規劃人員及相關部門人員,對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析,如：交通系統功能空間布局,建筑空間分布,建筑體型分析,環境景觀系統,設備的設置及戶型平面和立面風格等,逐一與設計院溝通,并與規劃、消防、人防等政府各個相關部門進行溝通和協調,使方案朝著開發商所期望的方向發展。而設計公司也應主動和開發商聯系溝通,盡量去挖他們的想法,把零散、混亂的思路變成條理清晰的構思,從專業技術的角度給予轉化和升華。設計人員必須始終不懈貫徹設計意圖,了解不同工種的配合,加強設計跟蹤和指導。做好設計各階段的審查,(1)審查各專業圖紙是否完整、設計深度是否到位。(2)審查各專業圖紙之間是否有沖突的地方。(3)在各專業圖紙基本沒問題的前提下,必須將幾份圖紙結合起來進行核查。

設計成果評審是設計意圖得以圖紙化的一種重要手段。即組織規劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查,提出整改意見,把錯漏控制在設計階段,并將溝通成果要以文本的形式保存下來,形成知識積累。設計評審是房地產企業對設計單位提供成果的最后一次把關,這一次把關的成敗很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少,房地產企業應給予高度的重視。

另外,房地產設計運作過程中,在項目設計階段總體的時間管理上,嚴格控制關鍵點的時間安排,留給施工圖設計階段的足夠的時間,保證圖紙質量,避免邊設計邊施工的窘境、避免時間的緊迫性將會限制設計師對問題的深度思考和解決,給工程留下遺憾和隱患。

結語：設計管理是項目管理的重點,設計管理實質就是運用先進的理念和科學的方法,解決設計活動中的實際問題,才能使項目社會效益與企業效益最大化。

[1]全國注冊造價師繼續教育培訓教材.《建設工程造價管理理論與實務》.中國計劃出版社,2010.

[2]尹貽林主編,《建設工程項目價值管理》.天津人民出版社,2006.