企業內部房地產管理策略研究

鞏晴霞

(廣州市建設投資發展有限公司,廣東廣州 510100)

企業內部房地產管理策略研究

鞏晴霞

(廣州市建設投資發展有限公司,廣東廣州 510100)

企業內部房地產在企業的成本體系和資產結構中飾演重要角色,企業內部房地產的優化管理對企業進行房地產活動提供了重要依據,是提高企業房地產管理效率的有效手段,對企業的整體發展有著重要的影響。該文在闡述企業內部房地產管理的意義基礎上,對企業內部房地產管理的策略進一步分析探討,以不斷提升企業的專業綜合性能。

企業內部經營 房地產管理 策略

企業內部房地產作為企業經營管理設施的重要組成部分,也是房地產市場的內容之一。對于房地產開發企業來說,房地產業務是主要經營業務和主要產品,不屬于企業內部房地產,而是投資性房地產。在我國,很多企業都將內部房地產的費用支出,看做日常管理費,沒有形成戰略措施;也有管理者對房地產做直接性投資,希望借此獲得大筆利潤,這樣就沒有將內部房地產視為企業內部戰略性資產。

1 企業內部房地產含義

企業內部房地產即公司房地產,指的是企業為滿足業務需求擁有或租用的房產、土地或建筑物,以保障企業的持續發展和順利運營。企業內部房地產包含兩項內容：一是為企業經營發展提供的場所,沒有直接接觸顧客,但其決策會對企業經營管理產生一定程度的影響;另一種是企業提供給員工和顧客進行交流的場所,例如,商場、銀行等。

2 企業內部房地產管理對企業的重要意義

2.1 留住員工,吸引人才

隨著企業的快速發展,為員工創建一個優質的工作環境對企業的高效率產能有重要作用,是達成公司業績的外部條件。對于一個企業而言,其內部房地產管理應具備足夠的靈活性以適應企業的發展和新市場的步入;另外,在日益激烈的市場競爭中,企業的經營發展需要更加優質、全面及能負重任的企業人才,而企業的房地產戰略就能融入到該企業人力資源發展之中,在留住本企業人才力量的同時,廣泛汲取人才資源,以促進勞動生產率的不斷提升與發展。

2.2 迎合顧客需求,傳遞營銷理念,促進企業銷售

在企業與顧客的接觸過場中,其內部房地產是二者間重要的接觸點,是企業和顧客之間的聯系橋梁,是服務顧客的基點,對于提升忠誠度和滿意度有重要作用。特別是某些零售型或服務型企業其作用更加明顯,例如,商場、酒店、銀行等,可以利用其內部房地產管理搭建高效率的營銷渠道,從而形成較大的競爭優勢。立足于顧客價值的內部房地產可以發揮一定程度的廣告作用,從而在顧客需求基礎上,吸引顧客,增加體驗,達到促進銷售,增加利潤的作用。

2.3 降低使用成本

企業要想獲得利潤最大化,應首先立足于成本,將成本最小化,依據企業產品周期、市場周期結合房地產市場,進行租賃或是購買,同時,還應注重企業內部房地產所具備的服務的有效性,在幾者間相互平衡。

2.4 增加企業股東價值

在對企業內部房地產進行管理時,不需要財務人員花費大量成本對成本進行控制,因為企業內部有效的房地產戰略管理會增強營銷效果,減少勞動力所需成本,不斷提高員工對本企業的忠誠度和生產效率,降低擴張約束力,優化產品傳遞渠道和服務效果,從內部房地產本身的升值性促使該企業獲得利潤,從而提升股東擁有的企業價值。從另一方面來說,證券市場在進行企業整體評估時,企業位置及房產信息也是重要的參考依據和價值,對企業價值和融資能力產生一定程度的影響。

2.5 提升企業競爭力

企業內部房地產管理對企業競爭力會產生很大程度的影響,影響著核心競爭力的發揮與完善,決定著企業、市場、資源三者之間的接近程度,合理投入企業資源有助于核心競爭力的增強和實現,而市場業績又是競爭力的綜合表現。企業在發展過程中,資源的缺乏和人才的流失,很容易使企業目標在達成時被阻礙和約束。

2.6 構建企業自身文化和價值內涵

企業房地產的地區位置和空間布置,反映著企業文化和內涵價值,企業環境和地點影響著企業內部人員的工作態度和工作行為,對顧客也會產生一定程度的影響,因此,在企業內部,對房地產的管理戰略可以成為增強和創建企業文化的依據和決策。另外,企業環境的優劣,影響人的行為的同時,也會對員工的創新意識和創新能力有所影響,還會對員工的工作產生促進亦或是抑制作用,這些對知識型、創新型企業的發展顯得尤為重要。

3 企業內部房地產管理策略

若企業屬于跨區型或跨國型時,種類繁多的物業要求企業應設置專門的房地產部門對內部房地產進行管理,從而推動公司的正常發展運行。房地產部門可以集中企業整體的內部房地產職能,并為企業中房地產的購買和使用提供專業性的意見支持,從而更好的適應企業的收縮與擴張,同時可以利用可靠的信息對房地產成本進行分攤收集,進而在談判中占據一定優勢地位,并且可以從房地產的管理中獲取一定的范圍經濟。

3.1 建立房地產信息系統

在企業內部制定合理正確的房地產戰略,需要對企業內部的房地產信息有清晰明確的掌握和認知。企業需要掌握的數據有：房地產地理位置、房地產數目、使用情況、員工使用數目以及成本占用率等。這些信息可以在企業重新選址時,為企業決策提供正確的決策依據,從而促使企業做出正確的決策。

3.2 與房地產供應商形成企業戰略聯盟

現如今,很多企業會在內部房地產的管理中實行外包,這種外包已逐漸呈趨勢化發展。仲量聯行等專業型的國際房地產供應商具備高覆蓋率的子機構和專業水平高的房地產專家,這些都可以為企業的發展提供科學準確的房地產動態信息,對企業向外擴張或進入市場進行合乎適宜的配合。但值得注意的是,企業擴張前的房地產外包,很可能泄露企業戰略信息,在外包過程中,房地產供應商應對企業的戰略目標和企業使命有清晰的理解和認同,以保障房地產管理的有效性和高效率。因此,要加強企業和房地產供應商的交流與聯系,形成必要的戰略聯盟機制。

3.3 房地產管理應符合企業戰略規劃

企業內部房地產管理應立足于企業實際狀況,依照企業自身發展戰略合理規范內部房地產管理措施。例如,肯德基在發展新地區的分店時,總是依據自身發展戰略,對新店的地理位置進行精心選擇,最后再進行授權經營。市場機制總是在不斷的發展變化之中,各個地方的市場環境都有著個性化的差異,肯德基立足于房地產戰略,結合科學化的營銷策略,從而增強了企業的整體競爭力。

3.4 企業內部達成協調統一

企業房地產戰略決策,關乎到生產、營銷、發展、財務及人力資源的管理,因此,企業房地產管理應平衡各方關系、整合各方利益。從國外企業房地產管理實踐可看出,企業房地產管理不會突然提升其內部管理地位,企業房地產管理最初階段時,其管理者和總經理之間的管理層級會間隔三級以上。企業內部管理者通常沒有權利指示其他部門聽從他的意見行事,因此,在企業內部房地產管理中要想得到實質的執行權,應取得企業高層領導者的認可與支持,另外,可以將房地產管理融入到企業財務制度中,進而增強其部門的權力和地位。同時,還可以將房地產管理部門視為利潤實體,由企業其他部門定期交付費用。這時,企業為節省成本,最后會將房地產部門融入房地產交易之中,在其間要注重解決房地產管理部門的各項績效考核,從而更好的保障服務質量。

4 結語

企業的運營和發展要依靠內部各系統和部門間的協調統一,同時,還需要在企業內部施行正確的房地產戰略和決策,其中包含企業營銷、財務管理和人力資源管理等方面。因此,在實際的內部房地產管理中,應協調各方利益,對房地產管理者開展科學合理的規劃,從而保障房地產管理在企業內部正常有序的運轉,保證企業內部取得效益的最大化,促成企業效益與社會效益的和諧統一。

[1]閆利民.淺談企業內部房地產管理策略[J].企業導報,2012(01).

[2]王海燕.淺談企業內部房地產管理策略[J].現代商業,2013(11).

[3]熊志文.企業內部房地產管理策略探討[J].建材與裝飾,2013(18).