養老地產如何賺錢

柳九邦

日前，國內某大型金融控股集團養老事業部負責人劉明（化名）跳槽到了一家中型地產公司。“老東家做的是養老地產，但現在的老板做的是養老產業。”劉明如此解釋他離職的原因。

在劉明看來，目前國內的開發商、保險公司一哄而上地涌入養老地產領域，導致這個行業已經出現泡沫，但大部分企業都沒有想好該如何賺錢。“養老是一個復雜的產業鏈，必須有好的思路、資源、團隊，如果還是用開發房地產的思維去做養老產業，做爛掉是遲早的事情。”劉明說。

據不完全統計，目前包括招保萬金在內的幾乎所有大牌房企都已經涉足養老地產。7月21日，中國太平保險集團宣布其國內首個養老社區將于今年10月在上海周浦開建，主打高端養老市場；7月22日，光明集團旗下的農工商房產宣布，將聯合長江總公司在上海崇明島開發養老地產，并以本地化、大眾化為定位。

“目前正值政策紅利窗口期，畢竟屬于房地產行業可以參與分享的國家鼓勵性政策機會并不多，養老地產如果不能把握近5年的機會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機會了。”上海領易投資顧問有限公司董事長鄒毅表示，“通過養老概念拿地可能容易，但盈利并沒有想象的那樣豐厚。”

資本瘋狂涌入

在國內的主題地產大潮中，當前最熱的一個領域非養老地產莫屬。

劉明說：“養老地產行業正在經歷‘全國熱，首先，地方政府可以將此作為政績，自然鼓勵各種主體的投資；其次，傳統住宅開發遇到瓶頸，地產公司正在積極轉型進入養老領域，此外，保險資金不能進入住宅開發領域，但可以進入養老地產。”

4月17日，國土資源部辦公廳頒布了《養老服務設施用地指導意見》（下稱“指導意見”），在養老服務設施的土地規模、用地性質、建筑面積等方面都提出了細化意見，這是對此前出臺的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》的貫徹和實施。

世邦魏理仕中國區策略顧問部執行董事王廣強認為，指導意見的發布表明政府看到了養老地產發展背后存在的問題，希望發動私營機構和社會資本更多地參與解決養老問題，鼓勵營利性機構投身養老產業。

目前，無論是中央還是地方政府，均對養老問題高度重視。中國社科院發布的《2014年中國社會形勢分析與預測》顯示，截至2013年末，我國60周歲及以上人口達2億人，占總人口的14.9%，預計未來這一數字還將不斷地攀升。

光明集團副總裁莊國蔚表示，2013年底，上海60周歲及以上的老人已經突破300萬，老齡化比例遠遠高于全國水平，“老有所養”已成為當地重要的民生課題。

“有需求就有市場。正是因為這樣不健全的環境和巨大的市場需求，為各路資本帶來了新的機會。”鄒毅稱。

據莊國蔚介紹，光明集團旗下的農工商房產、長江總公司將共同出資形成項目公司，利用長江總公司旗下的土地資源推進崇明養生莊園項目，第一期投資約20億元，其中700畝用于地產建設開發，1300畝用于休閑、旅游和生態建設。

中國太平保險集團的手筆更大。該集團預計在3～5年間完成6～10個養老社區項目。以每個項目20億～30億元的規模來測算，中國太平保險集團未來5年內在養老社區的投入約為120億～30047，元。

去年12月，保利地產在北京正式對外公布公司長期養老戰略規劃，保利計劃用3～5年的時間使養老產業的運營率進入穩健經營階段，基本實現盈虧平衡，同時規劃用8～10年的時間達到發達國家的盈利水平，打通金融通道，通過REITs上市。

盈利模式待解

有人正埋頭涌入，有人還在門口徘徊，而有人已經鎩羽而歸。

今年4月，北京城建集團將其持有的北京長青國際老年公寓有限公司80%股權及6.2億元債權在北京產權交易所掛牌轉讓。公開資料顯示，這個項目已經連續多年虧損，其中，2012年的凈利潤虧損5042萬元，2013年虧損4926萬元。

顯然，北京城建集團已經等不到項目盈利的時候。事實上，一個運營良好的養老地產項目要實現盈利，一般要10年以上，如果想要在短期內就賺錢，那就只是打著“養老”的旗號圈地賣房而已。

據中國太平保險集團相關負責人透露，公司預計上海周浦項目總投資回報率大概在5%～6%之間，只有入住率達到較高的比例，項目才有盈利空間。按照目前測算，上述養老社區約在15年后才能達到盈虧平衡點。

位于上海浦東康橋地區的親和源老年公寓是國內極具代表性的高檔會員制養老社區，也是內地第一批起步的高檔養老企業，經過9年實踐，已形成一套較成熟的商業模式，2013年以來，親和源首次實.現盈利。

據悉，親和源以會員卡方式入住、消費。卡種分A、B兩種。A卡為永久卡，可繼承可轉讓，購買會員卡的費用是98萬元，以后再根據實際入住的房型大小繳納2 98萬元至7_38萬元不等的年費。B卡為終身卡，購買者終身使用，但不能轉讓繼承，15年內可退，根據實際入住的房型大小不同，會員卡的費用自45萬元至88萬元不等，入住之后每年另繳納年費數為3.8萬元。

與上述兩家企業主打的高端養老不同，光明集團希望打造的是大眾化的養老項目。按照莊國蔚的說法，光明集團將利用內部資源整合的優勢，去打造一個可以持續盈利的項目。

對于養老地產來說，最為關鍵的因素之一是如何獲得土地，特別是在寸土寸金的上海。劉明說，他們曾經通過拍賣的方式，獲得了上海市中心的一塊醫療用地，公司打算在此打造一個高端養老社區。“其實，土地的獲得現在還存在瓶頸，我們不可能在醫療用地上蓋房子然后銷售，將來可能采取出租的方式，現在只能走一步看一步。”劉明說。

光明集團在土地獲得方面可謂占盡優勢。光明集團旗下的長江總公司在上海崇明島擁有約230平方公里土地，在與兄弟公司農工商房產的合作中，長江總公司很自然成為了土地的提供方。

光明集團方面透露，公司的養老地產項目得到了上海市政府的大力支持，有關土地調整等方面的問題，政府有關部門正在積極幫助協調處理。

根據同策咨詢的研究，目前傳統地產商投資養老地產的資金退出策略主要有散售、整體出售、使用權變現三種方式；保險資金為代表的大型沉淀資本主要通過將保險養老板塊業務與養老產品相結合，出售大額保單回收現金流進行退出。

“到目前為止，我們還沒有看到可持續、可復制的成功運營模式。”王廣強表示，“針對高收入老年人的養老項目因其盈利水平高而受到投資者的青睞，我們相信，這類高端養老項目的成功模式在不久的將來將會呈現。但該類項目只能滿足3%～5%的比較富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大眾消費市場才是挑戰所在。”

一哄而上之后

“不出5年，在國內養老地產領域，一定會出來很多爛尾項目。”劉明稱，“一方面是因為這些一哄而上的投資主體不具備專業的運營能力，另一方面是這些產品賣的人群不對。很多人現在買一些養老地產項目是為了投資，但養老地產的核心是入住率，如果一個產品推出3年，入住率可以達到75%～80%，那么說明這個項目很成功，但是國內真正能做到的寥寥無幾。”

鄒毅認為，相比前兩年的商業地產大潮，養老地產作為當前最熱的一股風潮，泡沫起來的速度會更快，能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫。“商業地產是針對全年齡階層的產品供給，而養老地產只鎖定在60歲以上人群。其次，中國居家和社區養老的觀念是新型養老項目最大的沖擊。社會觀念不轉換，養老地產整體機會不大。”

同策咨詢研究總監張宏偉也認為，目前中國的養老地產還處于粗放式增長階段。他表示，在短期內政策刺激之下，大量房地產開發商對養老地產躍躍欲試，并以養老地產為名進行圈地。這樣導致短期內養老床位呈現出快速增長的態勢，但實際上這些養老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處于房地產開發范疇之內，而不是養老地產運營及服務。

鄒毅表示，如同商業地產，新型養老地產都是需要通過長期運營才能確定成功與否的產品，目前各類模式和項目案例尚待觀察，現在論成敗，時間還過早。

（據《第一財經日報》）endprint