業委會，路好看不好走

于洋

青島，不少小區的業委會經常“城頭變幻大王旗”。其實，仔細研究不難發現，開發商和前期物業管理公司的阻擾，有關部門的指導和協助不到位或者過位，部分業主的參與意識不端等都是絆住業委會發展腳步的原因。而要把這些矛盾解開，就必須公開透明，發動所有的業主。

其實，不妨多學習下其它城市的經驗，在不違反法律規定的前提下，自我設計出一個財產的管理方式和監督機制，搭建一個社區自治機構的框架。比如，在業主委員會的基礎上再成立個業主監事會，起到一個溝通和監督的作用，為社區事務的公開和透明提供了有效的程序保障。

近年來，老百姓對有一套自己的住房的狂熱追求，使得現階段中國的房產開發商蓋出來的房子基本不愁賣，直接推動了城市新建商品房小區的大量出現。同時，也培育和構造出一個嶄新的社會群體，即“業主”及其自治組織“業主委員會”（簡稱業委會）。

“業委會”這個名詞在誕生之初，是希望營造一種由開發商、物業公司、業主三方共同管理小區的和諧局面。然而在多年來的實踐中，“業委會”更多地成為了“維權”的代名詞。

一般而言，業主萌生成立業委會的念頭大多起源于某些偶然事件的發生，譬如小區物業服務錯位、電梯時常無法正常使用、停車管理不規范、物業費用與服務標準不匹配等。當某一位或幾個業主長期遭受這種利益損害，找物業公司理論而又根本無效，他們就會考慮聯合更多業主走上成立業委會之路。

然而，這條路并不好走。如今，不少小區尚在為成立一個真正由業主推選的業委會而苦苦掙扎。雖門檻很低，真正成立的時候又困難重重。放眼全國，似乎很少有住宅小區業委會比例超過半數的城市，著實讓人唏噓。這個原本對小業主們利好的事情，為何遲遲發展不起來？又究竟是什么絆住了業委會成立的腳步？而已經備案成立的業委會，發展的命運又如何？

帶著疑問，讓我們一起走近青島昕苑麗都業委會，聆聽他們的故事……

一波三折的選舉

像所有的新型小區一樣，昕苑麗都業主人住開始的第一個活動就是“維權”。因對物業公司服務質量不滿，2009年初，昕苑麗都小區業主自發地以書面的形式向物業公司提出整改意見，但一直無果，廣大業主非常不滿。

“小區業主頻頻找物業公司溝通協商解決問題，但是屢遭拒絕，事情得不到任何解決，反而小區的狀況越來越惡化?！标吭符惗紭I主李先生告訴記者，為小區提供服務的物業公司（以下簡稱“物業”）與開發商簽訂物業合同，2008年4月30日開始為青島市福州北路159號聽苑麗都小區提供物業服務。在服務期間，業主的汽車多次被劃，車胎也屢屢被扎，引起業主不滿。另外，物業不但多次擅自給業主停水停電，且和業主經常吵架，導致矛盾進一步激化?！霸谶@樣的狀況下，業主意識到必須成立業主委員會——建立自己的組織，自己替自己說話，自己替自己辦事。”

2009年2月，依據《山東省物業管理條例》規定，業主聯名將申請材料報送原福北小區居委會、原洪山坡街道辦，要求成立業主委員會。就這樣，在相關部門的積極幫助與籌備下，成立了業主委員會籌備委員會，籌備組的組長是原福北小區居委會主任。籌備組確立后，采取自薦和聯合推薦兩種方式進行業主委員會委員候選人的提名，由街道、居委會總體把關。然后，召開業主大會，根據推薦的人數，由業主公開投票從6名候選人員中選取5名業主委員會委員，成立首屆業主委員會。

“可令人備感無奈的是，在物業多次攪局的情況下，第一次選舉失敗了。并且提出進行第二次選舉，重新進行候選人的資格審定。結果呢，我們原本被選上的兩名候選人被撤掉，全部變成了代表物業利益的6名候選人。”在業主QQ群中得知了以上消息的李先生說，“這是無法接受的，太欺負人了。”

其實，一開始，李先生根本沒有想過要參加業委會。他自己的外貿企業正處于上升期，牽扯精力的地方很多，他擔心自己精力不足，辜負大家的信任?！肮纠镆粩偸?，有時候還要去國外出差，影響了業委會會議也不太好?！钡牵劭粗约旱臋嘁鎸⒁媾R挑戰時，他不再選擇沉默了?！叭绻环e極參與，維護自己的權益，那么，我們就無法改變小區的現狀，以后恐怕就沒有好日子過了?！?/p>

于是，李先生和幾個熱心業主一起找到原洪山坡街道黨委，聽取意見?！傲私馇闆r后，街道辦表示，選舉結果要符合民意。投票欄中有‘另選他人的選項，如果業主對候選人員不滿意，可以另選他人。與此同時，也提出了‘雙過半的指導方針，就是指投票人數過半，且得票數占投票人數的半數以上，選舉結果便合法有效。”李先生說，“事實證明，老百姓的眼睛是雪亮的，第二次選舉的結果恰恰是非常驚人的。之前獲得提名的6名候選人全部落選，維護業主利益的代表光榮當選?！?/p>

就這樣，在政府的大力支持下，2009年7月20日終于成立了首屆昕苑麗都小區業主委員會，并依法辦理了備案手續。

請神容易送神難

業委會成立后，第一件事情就是及時了解和掌握廣大業主對小區建設的意見和要求并及時反映給物業公司。2009年7月25日，業主委員會與正在服務小區的物業公司就提高物業服務水平，調整服務收費標準進行溝通。

“業委會的初衷是，如果‘物業有誠意拿出讓廣大業主滿意的服務標準和收費標準，就可以繼續服務小區?？墒?，得到的口頭答復是，‘只能維持現有水平、物業費不可能降。直到2009年8月15日，進行4次磋商，物業都沒有拿出具體的、蓋有公章或者簽名的、帶有日期的有效方案，只拿出毫無誠意的三無（無簽名、無日期、無公章）的所謂討論稿。”李先生說，“多次協商未果后，我們依據《山東省物業管理條例》規定，發出公示，決定招聘新的‘物業，也真誠地歡迎現在服務本小區的‘物業參與應聘。”

可公告和通知一經貼出，便遇到了強大的阻力。業委會張貼的公告和通知，被本小區“物業”持續撕毀，使業委會的工作無法進展。“物業”相關負責人表示，“小區業委會所出的公告，必須‘物業許可方可貼出，否則隨貼隨撕。”endprint

“物業”的負隅頑抗的確讓業委會的工作開展阻力重重，但終究也是徒勞。根據《山東省物業管理條例》規定，可以根據業主意愿由業主委員會組織召開業主大會選聘廣大業主認可的物業服務企業實行物業管理。

如此一來，按照正常程序招投標后，聽苑麗都小區便有了新的物業管理公司。在這樣的情況下，業委會便正式通知原物業公司限期撤離小區，并于2009年8月21日前將小區的所有相關材料交予業委會。通知下發后，小區內便出現了停電、車胎被扎、業委會委員的人身安全已遭到了威脅。

“我們的業委會從沒有發動過‘群眾運動。換物業要好聚好散，只有相互尊重，才能冷靜處理，否則，小區也很難安寧?！痹诶钕壬磥?，與其打起來再走，不如和平分手。

2013年9月5日，在政府相關部門的調節下，雙方友好協商，順利完成交接。至此，新的物業公司入駐，確立了新的合同?！霸谝酝奈飿I費基礎上，住宅與商業的物業費每平方米分別下調了3角錢，除此之外，還特別約定了一條，收取的物業費用中包含1角錢大修基金，這筆基金由業主委員會管理，物業公司代收。”李先生介紹，這樣做也是為小區長遠發展考慮，物業公司也是很支持的。這是緣于小區內的電梯壽命為10年，10年必須淘汰，這筆錢可以用來后期的電梯更換。另外，小區公共用房的收益也同時納入業主委員會管理，作為資金儲備用于大修基金與小區活動，畢竟電梯的費用比較高昂，單純依靠1角錢大修基金不太現實。

小區的物業服務水平得以提升，電梯后續更換也得到了有效保障，業主最關注的物業費用也得以下調，而更值得一提的是，幾年來，昕苑麗都小區業委會都組織居民開展諸如“和諧家園”、“文明小區”等豐富多彩的活動。就這樣，靠著“愛管閑事”的5個熱心人，把一個管理混亂的小區改造成了一個溫馨和諧的大家庭。

有權力的地方，就有斗爭

可是，就在記者羨慕這個和睦大家庭的時候，李先生這位44歲的第一任業委會主任語重心長地說，“我們小區的問題現在還是很多。”

在他的帶領下，昕苑麗都小區與原物業公司做了成功的交接。不過，這位“老”主任和他的業委會班子卻由于其他業主的排擠而面臨“出局”。

相比于勞累，其他業主的不信任是業委會委員們最難承受的困擾。來自“不干活的人”的質疑往往使“干活的人”感到失落、寒心?！爸熬S權，大家因了共同的目標團結在一起，取得了空前的成功。維權之后，就產生了分裂。分裂的原因是有人認為業委會是充滿權力和利益的，委員們一定有利可圖?！崩钕壬f，為了避免閑言碎語，業委會委員們都格外注意自己的言行舉止，“我們不拿任何報酬，也一定不能因為干了業委會，就要求享受什么特殊待遇。物業費一分也不少交，也不會接受任何物業公司給的額外待遇?！?/p>

可任何事情都不可能一帆風順。2013年年初，由于物業公司服務質量下降，加之，之前業委會委托其代收的大修基金，遲遲未予上交。到期后，業主委員會不打算與其續約。就在這個時間節點上，原來和物業溝通交流比較好的一些業主，便對業委會提出了質疑，要求罷免。而根據《山東省物業管理條例》規定，如果有20%業主提出不信任的話，可以提出信任表決。

“關于信任表決我們無可非議，但是要依法來辦，20%的業主數字必須真實?！崩钕壬f，“如果我們業委會的工作哪里做得不好，大家可以提出來，事實的確做得不好，我們承擔法律責任，如果大家確實覺得我們不勝任，好，我們讓賢。”

結果，一些業主拿著提名到樺川路居委會申請選舉，重新又成立了一個業主委員會，要求李先生做業委會交接。

“在20%的數字并未核實，表決并未過半的情況下，便罷免通過了，這個結果顯然是無效的。”他很認真地告訴記者，我們并未同意交接，不為別的，就是要捍衛手中的權利。一切都要靠法律制度來規范，要合理合法。

于是，昕苑麗都小區內便出現了兩個業主委員會。故事講到這里，不難看出，小區事情瑣碎，業主想法多、需求多，當好一個業委會主任還真不是件容易的事兒。

不管怎樣，小區業主委員會，這個最貼近生活的“民主訓練場”，顯然將成為推進城市基層民主建設的重要力量。在我們的城市里，像李先生一樣在小區志愿服務的人還有很多，可以說，正是他們的無私奉獻精神，點亮了整個城市基層民主的發展之路。endprint