樓市荒誕劇不斷閃現“黑色幽默”

孫華良

限貸松綁只是一種“政策托底”的信號，不可能馬上使樓市的大勢翻轉，只是會加快筑底行情的進一步形成。

中國房地產市場的劇景變化，極像一部經典荒誕劇。我不敢肯定這部荒誕劇是否具有一流的國際水平，但其濃重的“黑色幽默”色彩，堪稱炫目暈光。

正當上海樓市“金九”失顏褪色之時，正當絕大多數開發商已無心戀戰“十一”黃金周之刻，正當荒誕劇的劇情已跌宕至谷底時，剎那間，一陣解放上海樓市的槍聲驀然響起……

9月30日，央行和銀監會聯合發出了《關于進一步做好住宅金融服務工作的通知》，簡稱為限貸松綁“央四條”。其主要內容為對首套房貸的認定，以及對開發商的融資所作出的“大尺度”政策調整。最使市場購買力“解渴”的是，其一，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的七折；其二，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套貸款政策；其三，對已經取消限購或者沒有限購的城市，對擁有2套及以上住房，并已結清相應購房貸款的家庭，如何確定首付比例和貸款利率水平，由各銀行自行決定。

限貸松綁“央四條”的出臺，對全國已取消限購政策的城市，肯定是一種刺激市場購買力的“利好”政策。盡管上海依然在“限購政策”上忠于職守地站崗放哨，但“央四條”的出臺，至少可以激活目前上海樓市的購買力。我當時就判斷，如果上海能切實貫徹執行“央四條”，至少能提高市場30%以上的購買成交量，使上海樓市能走出一波“筑底反彈”的上升行情。

今年8月份，我就在本刊“新地產”專刊發表了《房地產市場松綁限購或限貸，會不會成為上海樓市的“救命稻草”》的文章：“我認為，‘限購限貸’形成封殺樓市交易量的雙劍合刃之力，而‘限貸’之劍足以封喉。其理由之一，今年的銀根仍處于偏緊狀態，市場現金流是有限的。但我國居民貸款購房的貸款總額并不高，仍處在一個合理的范圍。放寬居民購房貸款，不僅有理論依據，同時，也存在實際的市場需求。

“其理由之二，據統計，上海乃至全國庫存的新建商品房超過60%是140平方米以上的‘大戶型’，這種戶型的市場購買需求一般都是兩套房貸款的對象，他們只能貸款總房價的40%（上海是30%）。而今年絕大多數銀行‘趁火打劫’提高了兩套房貸款利率。這不僅提高了銀行貸款的門檻，也增加了貸款購房者的購房成本，極大地挫傷了購房者的購房積極性。同時，也扼殺了‘大戶型’的市場交易量。因此，要實現樓市‘去庫存’的政策目標，銀行應該‘松綁限貸’和降低貸款的利率。

“其理由之三，目前受‘樓市限貸’之苦最深的是兩套房貸款，而兩套房購買都是改善型需求。所謂‘改善型’購買需求是一種健康的購買需求，是人們安居樂業實現‘中國夢’的基本標準。而且，從專業角度而論，改善型購房需求者基本上是社會的中堅力量，有穩定的職業和穩定的收入，本身就是銀行的優質客戶資源，而這一群體也并非是國家政策遏制投機和投資的購房行為。松綁兩套房限貸不僅有利于市場經濟的發展，更有利于社會的穩定發展。

“我的分析理由肯定是具有理論和市場基礎的，但銀行是否敢挑戰銀監會的限貸底線？這已不是什么懸念，也僅僅是時間的問題。”

“央四條”的如期出臺，證明了我當時的專業預判是正確的。同時，“十一”黃金周期間，市場觀望情緒開始消退，市場購買力出現涌動，各個售樓處看房購房的客戶明確增多。

但“十一”黃金周之后不久，上海限貸政策松綁重演了“黑色幽默”，其主要是兩點：“第一，利率七折上海各銀行都不會執行，最多九五折；第二，還清貸款的購房者可以享受首套房30%首付政策的，僅限于普通住宅。”而上海普通住宅的標準是內環內總價330萬元，內外環200萬元，外環外160萬元，這種購買總價標準，基本上與改善型購買者無緣。購房者要購買改善型住房，即使有購房資格，也不可能享受首付30%的貸款資格。

我認為，上海各銀行執行放松限貸政策是極其不給力的，當初限貸執行時“趁火打劫”，個個勇當先鋒不示弱地提高貸款門檻和利率。如今要將利率優惠于購房者，卻是家家哭窮甘當縮頭烏龜。豈有此理，竟有此事！且極具“黑色幽默”之風采。

由于上海樓市依然架帶著限購政策的枷鎖，限貸松綁只是一種“政策托底”的信號，不可能馬上使樓市的大勢翻轉，只是會加快筑底行情的進一步形成。

盡管上海限貸松綁沒有業內人士預期的那么給力，但也終于給低迷的上海樓市帶來一股春天的氣息，使上海樓市交易量出現了向上增長的生機。據“新浪樂居”發布的信息：“10月前19天，上海新建商品房交易量達56.24萬平方米。”

這是一種足以讓市場興奮和欣慰的數據，也將逐步改變市場的觀望情緒，促使購房客戶加快入市的腳步。因為一旦筑底行情形成，就會出現一波交易量的高峰，從而使房價形成向上發展的趨勢。

我對上海今年第四季度樓市行情的預測如下：其一，上海第四季度的新建商品房交易量應該在250萬平方米以上，從而使上海今年的全年交易量達到900萬平方米以上的良好水平，保持著今年上海房地產市場量價平穩的市場發展格局。

其二，上海第四季度的市場走勢仍然呈現“以價換量”的主基調，增加市場交易量是眾多開發商年底追求的目標。購房者也因為對房價預期的改變，而乘勢入市購買，形成平穩的房地產市場走勢。

其三，上海第四季度的房價走勢肯定是平穩向上的，開發商沒有理由大跌房價，同時，也沒有大幅上漲房價的膽量。只有在市場交易量大幅增加的前提下，上海房價才有可能出現上漲。可以肯定地說，上海樓市的“悲劇”情節已經終止，現已在為一場“喜劇”的出演梳妝打扮。

但房地產市場荒誕劇的“黑色幽默”元素，則反復折騰著眾多地產人的心魄。最近任志強先生退休之事似乎炒得有點過分熱鬧，親者要給“任大炮”佩戴紅色世襲章，仇者要給“任大炮”雕刻黑色墓志銘。

其實，我并不認為任志強先生對中國房地產市場的發展做出過什么杰出貢獻，充其量只是一個不怕“挨槍子”的硬角。因此，在他退休之時，既不必“唱晚”，也不必“送葬”。但他在最后“辭別”演說里的一句話，倒是蠻令人惡心的。任先生炫耀自己“不差錢”，到外地的一次出場費可以惡賺30萬元。其實，我認為30萬元沒什么可以炫耀的，因為是冒著逆言“挨槍子”的風險，還不及明星出場陪酒賺錢輕松和光彩。我讀過未經證實的明星八卦傳言，30萬元陪酒一次恰恰是某些明星的出場費價格。同時，“任大炮”的炫耀，是否會使人聯想到他鼓吹房價上漲的目的，是為了自己的出場費也能隨之上漲至30萬元一次，這就難脫低俗之嫌。因為，如果作為一位大開發商，區區30萬元是不足掛齒的。而如果作為一位鼓吹房價上漲的市場專家，出臺一次賺30萬元，會讓飽受房價上漲之苦的工薪階層嗤之以鼻。

“任大炮”的黑色幽默，印證了荒誕劇的荒誕本色。但如果“黑色幽默”中彌漫著血腥味，那將是荒誕劇中的噩夢。10月23日某報刊登著名房企——新城控股董事長王振華先生的言論：“中國國內有約9萬家房地產企業，其中90%的企業最后總會被淘汰或者選擇退出。短期來看，房企生存的生態圈會更殘酷，房企間的競爭會不斷加劇。”

如果王振華先生的預言能兌現，那么，將來在一幢幢新建大樓的底部，將會埋葬著一堆堆死亡開發商的尸骨。這就不是單純的“黑色幽默”，而是一場血雨腥風的房地產市場鏖戰！