如何下好上海樓市這一盤(pán)棋

于丹丹

這一輪，哪些房企熊孩子能夠練就過(guò)人的身體素質(zhì)，下一波真正的高峰與輝煌才可能屬于他們。

今年四季度樓市已經(jīng)開(kāi)局，又到了各房企沖刺年度業(yè)績(jī)指標(biāo)之時(shí)，各房企爭(zhēng)相亮劍出招，只為讓自己的年度業(yè)績(jī)更加亮眼一點(diǎn)。在我看來(lái)，比起一時(shí)的腥風(fēng)血雨，上海樓市是一盤(pán)需要靜下心來(lái)慢慢下的棋。而房企熊孩子們打算如何下？怎樣才能下好？或許是更重要的思考。

棋局已開(kāi) 大有可為

有人問(wèn)我怎么看上海這個(gè)市場(chǎng)？當(dāng)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳時(shí)，沒(méi)人敢說(shuō)上海的價(jià)值，這成了一種很羞答答的話(huà)題，但我打心底看好上海樓市的下一波行情。

前景可期，但上海這個(gè)市場(chǎng)注定門(mén)檻越來(lái)越高。這一輪，哪些房企熊孩子能夠練就過(guò)人的身體素質(zhì)，下一波真正的高峰與輝煌才可能屬于他們。然而，玩得動(dòng)土地、金融、資本等，玩得明白產(chǎn)品，但最終能將你玩的所有東西讓市場(chǎng)客戶(hù)接受，這也并非一日之功。

正如阿里巴巴上市所造就的財(cái)富與人，注定也會(huì)對(duì)杭州高端樓市有所影響。我對(duì)上海樓市充滿(mǎn)信心，其中一個(gè)原因，就在于尚有許多足以改變這座城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的故事與素材可以挖掘。

昔日，先因張江高科與張江男，成就了浦東一波樓市行情，后由金橋、外高橋引入高端人群，造就了聯(lián)洋和碧云社區(qū)新居住板塊。如今，浦東川沙擁有了迪斯尼，臨港新城也有了極地主題樂(lè)園，這些題材都將會(huì)帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

即使上海今天孕育的企業(yè)不能個(gè)個(gè)如阿里巴巴一樣成功，但在這場(chǎng)科技浪潮中涌現(xiàn)出的眾多新型公司，在未來(lái)也一定會(huì)帶來(lái)不同于今日的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重組。這些產(chǎn)業(yè)未來(lái)能讓上海城市集群的輻射能力愈發(fā)強(qiáng)大，成就一個(gè)個(gè)資源、信息、人才與資本的高地，而這終將帶來(lái)相關(guān)區(qū)域板塊房地產(chǎn)的變化。

以上這些在當(dāng)下這樣一個(gè)“不敢高聲語(yǔ)”的敏感時(shí)期，沒(méi)人敢提并不代表沒(méi)人敢做，不少房企都在靜悄悄地埋頭苦干著，醞釀著一種可能到來(lái)的產(chǎn)業(yè)質(zhì)變。

德財(cái)兼?zhèn)?伺機(jī)贏戰(zhàn)

可是，要下好上海樓市這一盤(pán)棋，光有“我愿意”是不夠的，還要看你是否具有能力參與。這取決于對(duì)弈者，即開(kāi)發(fā)商的團(tuán)隊(duì)、企業(yè)管理模式、管理實(shí)力、資金儲(chǔ)備，以及最實(shí)際的土地獲取。

雖有能預(yù)見(jiàn)機(jī)會(huì)者，或有一定資金積累者，卻欠缺將資源整合成讓消費(fèi)者能接受的能力者。若要下好上海樓市這一盤(pán)棋，我認(rèn)為應(yīng)具備以下特質(zhì)：

首先，在更前端參與或影響政府規(guī)劃的能力。你加入與否，是否會(huì)使這個(gè)游戲的結(jié)局完全不同？這會(huì)使你在政府面前擁有更大的話(huà)語(yǔ)權(quán)。

其次，擁有獨(dú)特的資源。如涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的中糧。還有那些曾經(jīng)主體做動(dòng)漫、能源、教育的，或是健康產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，甚至是做生態(tài)的，逐漸開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，其本身的產(chǎn)業(yè)功能，使其在面對(duì)政府時(shí)多了一些資源上的優(yōu)勢(shì)，也多了一種活法。

這是一個(gè)沒(méi)有錢(qián)就玩不轉(zhuǎn)的產(chǎn)業(yè)，所以，若無(wú)獨(dú)特資源，就需資本來(lái)補(bǔ)，而且還必須是大鱷級(jí)的。企業(yè)本身不缺錢(qián)，各種營(yíng)運(yùn)成本低，扛得住長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)，在上海耗得起。且有實(shí)力等待沖破黎明前的黑暗，最終享受勝利的曙光。擁有這種優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)資源的企業(yè)，也就不超過(guò)20家。但事實(shí)證明，行業(yè)集中度越來(lái)越高，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。而這其中，這次“十一”房展會(huì)上帶著最新項(xiàng)目熙藏苑低調(diào)亮相的，有著光明集團(tuán)背景的上海房企黑馬——農(nóng)工商房產(chǎn)公司確實(shí)值得關(guān)注。

都說(shuō)沒(méi)有創(chuàng)新就沒(méi)有發(fā)展，所以這種創(chuàng)新能力，就是第三個(gè)應(yīng)有的特質(zhì)，這甚至是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)生存的首要能力。

我們已迎來(lái)后喻時(shí)代，向后輩學(xué)習(xí)并關(guān)注他們的生活習(xí)慣，對(duì)于整個(gè)行業(yè)也是必須正視的問(wèn)題。主流管理者多為60、70后，而85后的年輕人逐漸成為了消費(fèi)主體，網(wǎng)絡(luò)是他們的重要組成部分。如果開(kāi)發(fā)商不學(xué)習(xí)創(chuàng)新，而跟不上主流消費(fèi)者的思維，肯定就是分分鐘遭淘汰的事情。

與前一輪互聯(lián)網(wǎng)大潮帶來(lái)所有產(chǎn)業(yè)升級(jí)不同，這一輪移動(dòng)終端作為互聯(lián)網(wǎng)思維的補(bǔ)充，正顛覆著所有產(chǎn)業(yè)。因此，將互聯(lián)網(wǎng)思維貫穿到所有產(chǎn)業(yè)鏈中去才是真正的“觸網(wǎng)”。房地產(chǎn)的升級(jí)，必須有一種思維朝血液里的滲透。萬(wàn)科推合伙人制，不少?lài)?guó)企產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，或多元化戰(zhàn)略，都是為了應(yīng)對(duì)今天移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)革命，可以說(shuō)這是房企的宿命。房企需要高速成長(zhǎng)，不主動(dòng)學(xué)習(xí)而積極創(chuàng)新，那你還是趁早放棄上海樓市這一盤(pán)棋吧。

戰(zhàn)略重視 文化增值

那是誰(shuí)說(shuō)的，“夢(mèng)想還是要有的，萬(wàn)一實(shí)現(xiàn)了呢”。對(duì)于那些讀到這兒，還沒(méi)打算放棄上海這一盤(pán)棋的房企們，我有幾點(diǎn)建議：

第一，要在戰(zhàn)略上重視上海。曾有一家房企，也曾擁有逾2000畝的土地儲(chǔ)備，也曾在浦東開(kāi)發(fā)了至今仍是上海最貴別墅之一的九間堂，也曾在上海這盤(pán)棋里獨(dú)占鰲頭。然而，因?yàn)檎崎T(mén)人對(duì)時(shí)點(diǎn)的判斷不夠樂(lè)觀(guān)，將資金抽離了上海。眼看著意料之外的市場(chǎng)迅速回暖，并且回暖之后的行情遠(yuǎn)超上一波，卻已無(wú)力參與，最終錯(cuò)失了新一波的發(fā)展機(jī)會(huì)，甚至丟掉了上海這個(gè)市場(chǎng)。要記住，對(duì)于上海而言，永遠(yuǎn)都是企業(yè)的戰(zhàn)略問(wèn)題。唯有顆粒化地重視上海所有的戰(zhàn)略問(wèn)題，不拿小事當(dāng)小事，才有可能不重蹈以上的覆轍。當(dāng)然，也不能空有戰(zhàn)略重視而沒(méi)有實(shí)力。

第二，練好內(nèi)功，做好產(chǎn)品。科技發(fā)達(dá)了，人手一臺(tái)的手機(jī)瞬間就能變身各種神器……消費(fèi)者的需求標(biāo)準(zhǔn)在變高，產(chǎn)品必然要跟上。

最后，我們換個(gè)角度來(lái)看，無(wú)論開(kāi)發(fā)商規(guī)模多大，或有多少外來(lái)和尚。但要深耕上海，真正理解海派文化，也是相當(dāng)重要的。你應(yīng)當(dāng)明白，如果你創(chuàng)新有型的商品，所有產(chǎn)業(yè)最終的附加值，那一部分超額的利潤(rùn)，為企業(yè)帶來(lái)無(wú)形價(jià)值的，一定是文化。