溫泉旅游經濟與城郊房地產協調發展研究

李文艷

內容摘要：溫泉旅游區大多地處郊區地帶，在這一區域發展溫泉旅游經濟，必須以綜合開發為主導，推動城郊房地產項目建設，以發揮溫泉旅游對房地產的拉動作用，形成房地產對溫泉旅游的推動效應，實現二者協調發展。

關鍵詞：溫泉旅游經濟 城郊房地產 協調發展

溫泉地素有宿城的說法（王艷平、孫巧耘、傅軼，2007），溫泉旅游是商家集中之地，為了滿足旅游需求，一般會大規模的興建各種娛樂設施、服務設施。有研究表明，無論是城市中心的溫泉還是遠郊的溫泉都會吸引洗浴、住宿、餐飲等消費（王艷平，2009），這就表明溫泉旅游經濟的發展離不開房地產的支持，但大量的溫泉分布在城郊地區，這些地方區位優勢不明顯，房地產發展面臨一定的挑戰，如何推動溫泉旅游經濟與城郊房地產協調發展便成為一個值得探討的課題。

溫泉旅游經濟對城郊房地產發展的影響

（一）溫泉旅游經濟發展有利于帶動房地產行業投資

溫泉旅游地具有重要的經濟價值已經為世人所認識，“中國溫泉之城”——廣東省清遠市2012年旅游總收入達到178.71億元，有29家企業主要依托溫泉資源運營，這些企業接待游客總數達到686.57萬人次，清遠市溫泉旅游總收入達到59.57億元，溫泉旅游帶來的人流、物質流勢必形成吸引大量的外部資金匯聚，包括房地產行業投資，從而為城郊房地產的發展提供資金支持。以首屆中國旅游投資洽談會溫泉項目招商情況來看，投資額度最大的項目達到30億元（北京國際體育運動培訓、溫泉度假休閑中心），投資上十億的項目包括天津東麗湖溫泉度假區、重慶南溫泉核心景區等項目，由此可見，溫泉旅游經濟的發展對外部資本吸引力較大，能夠為房地產行業的發展提供支持（溫尚錕、閆弘文、趙志英，2013）。

（二）溫泉旅游經濟發展有利于提升房地產價值

溫泉旅游產業的發展不僅本身會成為一個重要的經濟增長點，而且會帶來土地、房產及基礎設施等要素的普遍升值，這主要是由于溫泉不僅會成為一個重要的消費項目，而且溫泉會成為一張“名片”，成為宣傳地方特色，提升地方形象的重要渠道，從而拉動房地產價值增值，我國香港便是靠“商”成為國際大都市的典范。以海南萬寧釣魚臺山水溫泉度假區為例，截止到2014年3月，該地區在售住宅項目達29個，其均價為9600元/平米，但度假區的房價卻達到18000元/平米左右，溫泉旅游帶來的房地產價值增值由此可見一斑。實際上，由于溫泉旅游經濟的發展，不僅會帶來大量的人流、物流，從而增加了人們對房價上升的預期，同時，部分社會公眾特別是有較強經濟基礎的社會公眾期望享受溫泉帶來的便利，因而會增加房地產的需求，這將有效地拉動房地產價值增值。這一過程中，郊區房地產的非理性消費將發生重要的作用，即由于消費者甚至于政府部門、企業等主體市場信息的不充分，不能全面、客觀地確定溫泉旅游區域房產價格，從而有可能進一步推動房地產價格上漲（劉鐵軍，2007）。

（三）溫泉旅游經濟發展有利于促進房地產銷售

房地產行業特別是城郊房地產如何提高周轉率，加快產品銷售是一個重要的課題，特別是，當前我國房地產行業正經歷深入調整期，房地產庫存大，銷售壓力大。中國指數研究院數據顯示，截至 2013 年 11 月，一線城市、二線城市、三線城市可售面積平均出清周期分別為9個月、10個月和37個月，可見二、三線城市、城郊的房地產銷售不容樂觀（梁倩、齊健，2014）。而溫泉旅游經濟的發展不僅會帶來大量的游客并吸引部分有購房需求游客，而且游客會將溫泉旅游所在地的房產信息傳遞給周邊的人，并進而激發市場需求，促進房地產銷售。特別是，對于非剛性需求主體即房地產投資主體而言，如果其預期溫泉旅游發展潛力大，未來該郊區房地產前景看好，則會通過團購等方式投資于該地，進而拉動房地產銷售（劉鐵軍，2007）。

城郊房地產行業發展對溫泉旅游經濟的作用

溫泉旅游經濟的發展與繁榮需要眾多的條件，包括商業、住宅、工業地產的支持，特別是，現代溫泉旅游經濟多以度假村（區）的形勢出現，這一區域內部生產生活設施要配套，要能夠滿足游客吃、住、玩等方面的需求，只有這樣才能吸引游客、留住游客，才能真正達到發展旅游經濟的目標，而這無不需要發展房地產行業。此外，由于房地產行業關聯度大，拉動作用明顯，因而會促進旅游經濟的繁榮。

（一）溫泉旅游經濟發展需要商業地產支撐

溫泉旅游經濟需要各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的商業地產的支持，研究表明，旅游核心區已呈現嚴重旅游商業化的現象，旅游購物設施（地產）中，越是核心區域商業越豐富，支持購物的地產也越多，餐飲和住宿反而偏少，而在核心區域的外圍則會大量布局餐飲、住宿等商業地產（徐靜，2013），從這種研究來看，溫泉旅游經濟的發展對商業地產的需求表現在兩個方面：一方面是溫泉消費本身的需求，如溫泉休閑等，這類地產為消費提供了場所，特別是當前一些能夠提供綜合性服務的溫泉酒店，其規模龐大，需要大房地產項目進行配套。另一方面是溫泉旅游相關的需求，包括購物等帶來需求，這類地產是必不可少的。實際上，在溫泉旅游經濟發展過程中，這類地產是增值速度最快、市場前景最為廣闊的地產，并且這種地產一般以“購物一條街”等形式存在，需要大量的投資才能建設開發完畢，因而需要經過政府部門的嚴格審批并規劃才能開工建設，但盈利空間也較大。

（二）溫泉旅游經濟發展需要住宅地產支撐

溫泉旅游相比較于其他旅游具有一定的特殊性，表現在溫泉旅游不僅要讓游客看到溫泉，體驗溫泉的文化，同時還要親身體驗溫泉水，享受溫泉所帶來的健身等享受，并且這是一種長期性的活動，不能簡單的一次性的享受就終止，因而會形成強大的住宅地產需求。特別是，隨著溫泉旅游經濟的發展，旅游區域會產生大量的就業崗位，大量勞動力進入并長期性的停留在這一區域，UNWTO的研究結果表明，旅游業每增加1個就業崗位，就可帶動相關行業增加4.2個就業機會，因此，溫泉旅游將帶動大量的勞動力就業，這些人員會產生住宿等方面的需求，這就需要有住宅地產來支撐。按照北京大學發布的《中國民生發展報告2013》標準，全國家庭平均住房面積、人均住房面積分別為100、30平米，因此，每增加1個就業崗位就相當于共有5.2個人就業，會產生156平米的住房需求。由此可見，如果溫泉旅游經濟繁榮，則必然會帶來相當的住宅需求。endprint

（三）溫泉旅游經濟發展需要工業地產支撐

溫泉旅游發展到一定階段后將面臨提質的需要，化學制品、香料、精油等工業品將會被廣泛地應用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等產品也將更為流行，這些產品需求的增大將吸引相關企業的入駐，如果規劃科學合理，本地資源優勢明顯，甚至可能在某一細分領域形成完善的產業鏈條，這就需要大量工業地產的支持。特別是，由于這些工業產品并不需要大規模的廠房，更多的是對科學研究等的需求，因而政府部門可以利用城郊土地建設標準化廠房，并以出租等方式提供給相關的企業。

（四）城郊房地產行業發展的其他作用

溫泉旅游經濟是一個綜合體系，必須有相互聯系的行業作為支撐，特別是，各地在發展溫泉旅游的過程中還會依托地方資源積極開拓其他的旅游產品，如宗教旅游、文化休閑旅游等項目，以此提升旅游品質，如山東省夏津生態旅游區就以溫泉旅游為主導，配套打造了以休閑旅游與宗教信仰為內容的文化旅游項目，以椹文化為內容的（生產類）主題旅游項目，形成了較為完善的產業鏈條。而這種產業的發展都必須有房地產業的支持，此外，房地產行業作為一個與其他行業關聯度大、牽涉面廣的產業，與旅游相關的包括房地產布局、房地產項目勘察與設計，此外，還包括房地產項目的整體運營，特別是溫泉旅游相關產品展示、批發經營等，這都表明溫泉旅游經濟要發展必須有房地產作為支撐。

推動溫泉旅游經濟與城郊房地產協調發展的思考

《山東溫泉旅游消費體驗活動調查報告》資料顯示，我國溫泉旅游地產建設中存在較大的問題，表現在溫泉地產開發前期為占據先機，特別是為占據溫泉旅游核心板塊，大量的房地產企業一哄而上“圈地”，盡可能多地搶占土地，而這一過程由于溫泉多處于相對偏遠的郊區，地方政府為吸引投資商掀起建設熱潮，往往采取寬容甚至支持的態度對待這種行為。在房地產開發過程中存在規劃設計不科學等問題，部分地產項目內部結構設計不合理，如殘疾人設施不健全等，交通等配套設施不健全。房地產項目建成后則存在后續開發利用不足等問題，如物業管理配套不完善等，因此，推動溫泉旅游經濟與城郊地產協調發展需要有針對性地破除這些問題。

（一）樹立正確的溫泉旅游地產理念

要堅決破除在溫泉旅游區建設房地產就是溫泉旅游地產的思想，而要從溫泉旅游文化出發，融旅游、休閑、度假、居住為一體，這種房地產項目的特點在于溫泉、旅游、房地產三者緊密結合，基于此，在房地產項目的選址上要突出溫泉這一主題，雖然可以與溫泉所在地有一定的距離，但是不能過于遙遠，要能夠感受到溫泉的氣息，在溫泉的輻射范圍內；在房地產項目設計中要包含溫泉元素，如在房地產外觀上能夠讓人聯想到溫泉，在房地產項目文化、房地產項目經營中能夠與溫泉旅游保持密切的聯系，只有這樣才能真正做到溫泉旅游經濟發展與房地產項目關聯度大。

（二）明確目標對象科學確定不同開發項目

溫泉地產項目可以分為不同的類型，因此，在開發過程中必須明確目標對象，如果以商戶為目標則開發商業地產，如果以住宅為主則開發商品房，如果以工業品加工為主則開發工業地產，通過明確這種細分目標確定房地產開發模式。在這一過程中，房地產項目開發者要做好三大工作，即做好市場調研，充分了解溫泉所在地房地產供給和需求情況，了解各類房地產項目開發、布局情況，在市場調研的基礎上明確哪一類市場還有較大的市場容量，還具有較大的市場空間；結合自身的優勢合理選擇開發項目，一般而言，房地產企業本身在工業地產、住宅項目、商業地產方面各有所長，房地產企業要結合自身的優勢明確開發模式，控制項目風險。

（三）科學規劃并推動郊區房地產建設

作為城郊的房地產項目，其開發將面臨資金等方面的壓力，即使利用溫泉旅游等概念來吸引外部投資，也必須通過科學的規劃才能達到開發的目標（封季媛、王寧，2013）。在實際操作中，要搞好房地產項目空間布局，要針對工業地產、住宅地產以及商業地產對溫泉旅游的需求不同，以及城郊所處區域的道路規劃科學的布局房地產項目，達到既方便又集約的目標，集約即要推動同一類型用地特別是工業用地相對集中，對于溫泉核心區域要提高投入強度保障土地得到充分開發；要做好房地產項目配套規劃，包括交通規劃、綠化規劃、生活配套規劃，通過這些配套設施的完善提升房地產項目的價值，促進房地產產品銷售（黃翔、代鶴鋒、袁凈，2011）。

（四）注重后期經營開發

提高持續經營能力。溫泉旅游地產更重要的在于后續的開發與經營，而不能“賺了錢就走”，因此，在房地產項目開發建設過程中，要選擇合適的物業等管理單位，提高房地產項目的經營管理水平。此外，在運行過程中，要根據市場發展的需要，不斷提供新的服務，如針對殘疾人的需求改進一些基礎設施，針對療養需求建設一些公寓型住宅等。

參考文獻：

1.徐靜.周莊古鎮旅游商業類型、布局與規模研究[J].安徽師范大學碩士論文，2013

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5.溫尚錕，閆弘文，趙志英.中國房地產資金來源特征與調控政策[J].中國房地產，2013（6）

6.黃翔，代鶴鋒，袁凈.旅游區與城市控制性詳細規劃比較研究[J].人文地理，2011（1）endprint