產業地產項目的風險管控分析

孫中林

摘要：產業地產開發在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為開發產業房產有著廣闊的發展前景，不過跟一般的投資項目一樣，開發產業房地產的風險也是存在的，防范風險的途徑是風險規避、損失控制、風險轉移。

關鍵詞：產業地產 開發產業地產風險 風險預防

一、引言

近年來，國家出臺了很多關于房地產調控的政策，但這些政策調控的對象主要是針對商品住宅，而對產業地產項目大多還是持鼓勵態度，所以現在很多開發商愿意投資產業房地產。不過產業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。由于產業地產項目開發周期長，投入資金巨大，不可控因數多，使得項目投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的局面。所以必須重視產業地產開發的風險，并建立可靠的風險管控體系。

二、產業地產投資特點與風險關系

產業地產投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內，某項目投資的預期結果與未來實際結果間的變動程度。這種變化程度越大，所謂的風險就越大。產業地產項目投資決策階段是項目全生命周期中風險最大的環節，直接關系到整個項目的成敗。

（一）產業地產投資的不可移動性與風險

產業地產項目的不可移動性、區域性、個別性，在一定程度上限制了房地產商的選擇。如房地產商可能由于不能在好的區域獲得土地，而只能在其他區域開發土地。社會、經濟、文化、地理、環境等條件總是在不斷變化，而這些變化也給產業地產項目投資帶來風險。

（二）產業地產投資周期的長久性與風險

產業地產項目投資開發的周期較長，宏觀經濟情況、國家政策、消費者喜好等項目外部環境在不斷變化，項目最初制訂的一些方案有可能就難以適應外部條件的改變，產生風險。

（三）產業地產投資活動的相關性與風險

產業地產項目對當地的經濟形勢十分敏感。首先，當經濟發展情況良好時，會吸引大量的投資者，提高房地產的需求量，同時房地產商能很快回籠資金，所以對產業地產項目的風險相對較小；但當經濟發展進人衰退期時，房地產商存在資金鏈的問題，風險也相對較大。

產業地產投資涉及許多政策、法規，研究、預測這些法規有利于減少風險。

（四）產業地產投資的資本需求性與風險

第一，產業地產開發需投人巨額資金，所以風險較大。第二，因為資金需求巨大，房地產商往往只是自有一筆啟動資金，其他要通過貸款、預售樓花的方式籌得，所以有融資的風險。第三，產業地產投資規模越大，風險越大。第四，產業地產項目變現能力較差，所以在融資等方面，風險較大。

三、產業地產開發的風險來源

產業地產項目開發周期漫長，開發專業水平要求高，資金投入規模大，產業鏈上資源整合難度大，在獲取比普通房產高得多的巨額利潤的同時，項目也蘊藏著更大的風險。

產業地產開發的風險來源，主要有幾個方面：

（一）政策風險

地方政府的產業政策、招商引資政策等的變化，城市規劃的調整，都可能給項目帶來很大的影響，甚至政府分管領導的變更，也可能對項目造成影響。

（二）市場風險

產業地產開發周期長，面臨外部的市場環境不確定性高，無論是現實的競爭者，還是潛在的新進入的競爭者，都會對項目形成壓力，另外，消費者消費習慣的變化，也會對項目造成影響。

（三）開發經營風險

產業地產項目開發涉及很多的環節，任何一個環節出了差錯都會對項目造成不可估量的影響，無論是征地、拆遷，規劃設計，建筑施工，招商、營銷，產業運營，每個環節，都要引起高度重視。

（四）資金鏈斷裂的風險

產業地產項目開發周期長，資金量投入大，對開發節奏的安排和把握，對整個開發周期的融資計劃，都提出了很高的要求，一旦資金鏈斷裂，就會造成致命的打擊。

（五）內部管理的風險

在整個產業地產項目開發運營的過程中，圍繞著項目的產業鏈，可能涉及多個產業，或者多個法人主體單位，如果沒有一套系統化的管理思維，和模塊化管理模式，很難將項目的開發運營工作做好。

四、產業地產項目風險管控體系

為了降低產業地產項目的風險，化解開發經營壓力，提高項目的開發運營效益，追求整個項目的資產價值最大化，就必須建立一套科學實用、易于操作的 風險管控體系。

具體來講，項目風險管控體系應包括如下幾方面的內容：

（一）做好準確的產業定位

產業定位是產業地產項目最根本的、第一位的工作，這就要求對國家產業政策的現狀和發展，有深入的研究和分析，并且有長遠的十年乃至二十年的規劃，對產業方向選擇一定參照所在地的產業狀況并結合自身的產業優勢，對地方政府的招商引資政策進行認真的分析。

（二）樹立嚴格的契約精神

在開發運營過程中涉及方方面面的供方單位，就內部而言，又有多個獨立法人單位，更重要的是與政府的交道頻繁，這就要求嚴格按合同和規則辦事，避免工作的隨意性。

（三）引進專業化、高水平的社會中介機構

作為房地產也是一個資源整合的行業，而產業地產對資源整合的要求更高，產業地產涉及多個行業，而某個行業又涉及多個領域，開發商可能只對某個行業、領域熟悉，也可能都不專業，這就要求借助專業化的中介機構合作，來克服自身短板，降低項目的風險。

（四）建立一套科學的項目開發流程

產業地產項目開發是個系統工程，涉及很多環節和子項目，必須要有一套可實施操作的項目開發流程，才可能保證項目開發的有序進行。項目開發流程包業務流程和管理流程兩個方面，業務流程又由開發建設和運營管理兩大塊組成，管理流程則由行政、人事、法務、審計等模塊組成。

（五）組建高素質、專業化的項目團隊

人才是推動事業的核心力量，產業地產開發是一項高度專業化的工作，本身也要求專業的團隊來與之匹配，項目開發商應當花大力氣，打造一支專業化、高效的團隊。組建高素質、專業化團隊，要做幾方面的工作，一要有一套科學、公平的人才選拔機制，二是要有一套有效的激勵機制，三要有優良的企業文化氛圍，吸引人才，留住人才。

五、結束語

產業地產可視為“項目群”，產業鏈長、專業化程度要求高。從產業地產的全生命周期看，項目存在因產業地產項目的不可移動性、投資活動關聯性、投資周期長、資金需求大帶來的風險。本文從政策、市場、資金、管理四方面對產業地產的風險因素進行分析。產業地產的相關方，應加強對政治環境、產業政策、稅收政策等相關宏觀環境政策的預測，順應房地產供求關系變動，采取多元化的融資渠道強化企業資金鏈的穩健型。

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