投資性房地產會計核算存在問題及解決對策

黃麗波

摘要：隨著我國經濟社會的不斷發展，房地產行業的發展也是人們關注的要點。本文通過闡述房地產行業快速發展中，投資性房地產會計核算確定的固定資產、開發產品計無形資產，這更有助于操作與理解投資性房地產的會計處理，不過，也存在一些問題，對存在的問題進行改善及采取解決的措施。

關鍵詞：投資性房地產 會計核算 公允價值 稅收籌劃 問題 措施

經濟的發展伴隨著房地產業的飛快發展，根據這幾年來，很多企業投資房地產行業主要是為了保證資金的保值保增，在當今社會是存在的。根據我國投資房產規定，明確投資房地產的適用條件及適用范圍，目前，投資性房地產的會計核算方面仍然存在一些不可避免的問題，需要有關部門的協調，采取積極有效的措施。

一、投資性房地產會計核算存在不足點

第一，公允計量問題在房地產中顯得比較明顯，企業在房地產進性投資中，就要進行有效的評估。在評估的過程中，如果采用公允價值的核算模式，計在資產負債中，被納入盈利總額計算，是投資性房地產公允價值變動的產生收益，但事實上沒能達到這樣的效果。在這樣的情況下，如果市場出現房價波動，會對房地產投資企業帶來不良的影響。另一方面，選用公允價值核算中，從一定程度上來講，會給企業帶來空前的盈利，從這些也會影響財務報表的科學性與準確性。

企業固定資產也是投資性房地產在會計核算中的一種形式，在管理投資性房地產中，投資性房地產對于其它項目業務收入及產生一切損益事項目進行一起核算。根據我國會計準則規定指出，固定資產的虧損及盈利與其它項目收入合在一起核算。所以，會計工作人員在操作賬務的過程中產生的誤差是不可避免的，達到準確無誤的效果是比較困難的。

第二，轉換計量問題也是投資性房地產的一種形式。一般情況下，會選用轉換的形式來達到企業的益利。原因是房地產的用途也發生了很大的改變，需要重新設計進行轉換。一般投資性房地產和其他資產采用的成本計量法會比較多一點。不過這種轉換法也會存在有一種缺點，它只能轉換相對應的項目。對于投資房地產中，進行轉換時，會造成資金流動的變動和當期存在的損益項目。從而嚴重的影響了企業的經濟利益。

第三，投資性房地產企業稅收籌劃存在的問題。一方面，有些房地產企業將稅收籌劃和偷稅、漏稅混淆，將稅收籌劃誤認為是偷稅、漏稅的方式之一，進而采取了不法的方式進行稅收籌劃。另一方面，有些房地產企業只是較為單一地從年度稅負最低的角度進行稅收籌劃方案設計，而忽略本年度稅收籌劃方案對其他年度的影響，最終使得企業的總稅負不但沒有降低，而且還有所增加。

財務核算不規范 ：一是建賬不規范。有些房地產企業當前會計科目設置沒有嚴格按照國家規定進行設置，使得會計核算程序不規范，存在一定的漏洞，這難以為企業進行稅收籌劃提供支撐。二是有些房地產企業在財務管理中對于國家會計制度執行不嚴格，房地產企業的當期收入不能及時確認，使得稅收申報總是往后拖延。比如，對當期收取的商品房定金，不做預收賬款處理，存在一定的違規現象。三是發票管理不規范。還有的房地產企業沒有及時向客戶出示商品房預收款的收據，將預收款掛在企業內部往來的賬面上，將全部款項收齊之后，才開具專門的房地產專用發票，這使得公司在進行稅收申報時，也面臨著一定的困難。

核算企業所得稅的問題。稅法規定除壞賬準備可按一定比例計提并在稅前抵扣外，其他按照市值或可回收凈值計提的資產減值準備均不可抵扣。同理，投資性房地產因按照公允價值計量產生的評估收益也應該從當期利潤中扣除。如果投資性房地產已提取了相應的減值準備，在確認所得時，由于企業提取的減值準備不得在稅前扣除，其在提取的當期已經調整了應納稅所得額，如果用公允價值減去賬面價值，這對減值部分會造成重復計稅，因此，納稅企業只需按照投資性房地產公允價值扣除原賬面余額的差額確認當期納稅所得。但從我國房地產業長遠發展來看，投資性房地產在經過數年后的價值不僅高于其賬面凈值，而且還可能高出其賬面原值數倍，甚至數十倍。因此，稅法可以參照投資性房地產會計準則作相應修改，以資產公允價值作為計稅基礎，不計提折舊或進行攤銷，因為會計在確認公允價值時已考慮資產減值、折舊攤銷因素，對資產增值部分全額征收企業所得稅。但目前我國還沒有普遍建立起房地產評估制度，而且法定的評估機構很少。對房地產也沒有嚴格的注冊登記制度，使納稅人在納稅申報時有弄虛作假的機會， 而稅務機關對此又無法查實。

二、投資性房地產會計核算問題采取措施

第一，對于投資性房地產會計核算中存在公允計量的問題，根據有關部門相對應的解決措施。在投資的進行中，發現公允計量有變動，帳面價值和公允價值差額一起計入，“資本公積—公允價值變動公積”科目，資本性房地產—-公允價值的變動。采用這種方法不僅可以影響到其它投資者權益和企業的營業總額，而且可以對企業進行長期的評估，促進投資房地產賬面更加全面準確無誤。

第二，對于轉換計量存在的問題，相關部門也提出相關的對策。在進行核算中，通過采用公允價值模式計量投資房地產轉換為自用房地產，把投資房地產當期公允價值轉換為自用房地產的賬面，把它當成房屋計量的根本基礎，原賬面與公允產生的價值所產生的價值誤差計入當期虧損及盈利當中。消除新企業會計準則對房地產企業負面影響的措施。

第三，稅收籌劃的對策。房地產企業只要控制好房地產增值額，就能在很大程度上消除《投資性房地產》準則對納稅額的影響。因此，房地產企業可以通過調整商品房銷售價格和扣除項目金額的方式，來進行稅收籌劃。具體來講，有以下幾種方法：確定合理的商品房售價，在售價處于納稅禁區之時，可以采取一定的降價方式，以擺脫納稅禁區，如此可以減少不必要的稅收支出；可以采取方法提高扣除項目的金額，與降低商品房售價意義一樣，此種方法的目的也在于擺脫納稅禁區，但在增加具體扣除項目之時，應注意不能違反我國稅法的基本規定。

首先，加強對銷售收入的稅收籌劃。新的會計準則中對于企業銷售收入規定了較為嚴格的確認要求，因此，房地產企業需采取積極的措施應對此點，以避免負面影響。從房地產的銷售情況分析，房地產企業在銷售過程中要求客戶一次性付清房款具有很大的難度，因此，采取分期付款往往成為房地產銷售的重要策略。基于此，為了遵循新會計準則中的嚴格收入確認原則，房地產企業應積極按照與客戶合同約定的收款時間分次確認收入，結轉相應的成本，以達到延遲收入確認時間，并由此而獲得延遲納稅。同理，對于房地產企業的預售房款的會計處理，也應該按照此種方式。如此以來，不僅僅可以在一定程度上緩解房地產企業開發過程中的資金緊張問題，同時也可以延緩納稅時間，且沒有違反新會計準則的規定。

其次，加強預售房款的稅收籌劃。在房地產企業經營的過程中，為了化解資金不足的問題，房地產企業也常常使用預收房款的銷售收入形式。依據我國稅法和相關會計準則的規定，如果房地產企業采取預收房款的方式銷售房地產，那么在向客戶收取預收款的當天就會產生相應的營業稅納稅義務。但與之不同的是，房地產企業收到與之有業務往來單位的歸還借款時，當天卻不會發生營業稅的納稅義務。因此，房地產企業可以充分利用此點，針對預收的房款，房地產企業可以與顧客商量或簽訂相關協議，將預收款在賬上處理為相關單位的墊付款。由此，房地產企業就可以有效地推遲營業稅納稅義務的確認時間，從而獲得稅款資金的時間價值。

再次，改進完善企業所得稅，建議要盡快制定涉稅房地產估價的法律、規章， 規范房地產估價行為。

三、結束語

根據綜上所述，對于會計輔助工作應用意義，和個人對會計認識的闡述，不斷的提高與發揮工作者的才能，進一步完善與加強會計工作中的輔助作用。同時，也讓我們了解到房地產行業與投資性房地產之間的不同之處。我國的房地產行業處于在不斷的發展階段中，但仍然存在有一些核算的問題。要不斷的尋找解決相應的措施，才能提高我國經濟建設的快速發展。

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