房地產企業納稅籌劃

常淑梅

摘要：房地產企業經營活動中要完善納稅統籌工作，應注意增加對相關稅務條款、法規的了解，做到合理、合法的規避企業稅費，在減輕企業負擔的同時降低企業運營成本，達到增加企業經濟效益的最終目的。

關鍵詞：房地產企業 納稅籌劃 稅務管理

房地產企業在經營過程中，由于涉及到的領域極為廣泛、產業鏈相對較長、運作資金巨大、運作周期長，所牽涉的稅收項目繁雜，對于房地產企業而言，能否通過納稅籌劃降低企業運營成本，直接關系到企業經濟效益的提升。針對這一問題，本文試圖通過對納稅籌劃的相關分析尋求解決途徑。

一、納稅籌劃對于房地產企業的重要性

對于房地產企業而言，是否依法納稅是其合法經營與否的重要依據。房地產企業經營項目是對社會資源的整合操作，所涉及的納稅事務包括營業稅、城市維護建設費、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅等，稅務種類多，支出項目繁復，稅費成為企業經營成本的重要支出部分。納稅籌劃的根本目的是降低企業稅務成本，在房地產企業經營過程中，納稅籌劃可以幫助企業經營者全面了解稅務制度，熟知稅費優惠以及減免措施，提高企業財務管理水平，緩減資金周轉問題，增加了企業的競爭力，是企業發展壯大的重要舉措。

二、房地產企業納稅籌劃現狀分析

（一）納稅籌劃的管理思想錯誤

部分投機取巧的企業會有賄賂等不正當手段爭取稅費減免的錯誤思想，這為稅務征管工作帶來了消極影響，提高了稅務工作的管理難度，有的房地產企業甚至隱匿真實賬目，偷逃稅款，這種非法行為嚴重擾亂了我國稅務核算管理的正常秩序，存在極大的法律制裁風險。

（二）納稅籌劃的方法錯誤

對于房地產企業而言，納稅籌劃的方法涉及到各個方面的利益協調問題。房地產企業納稅籌劃的一般方式是以減少稅費支出，達到稅后利益最大為目的的，基于這一前提，企業會在預售款入賬的時間上做出調整，同時對費用開支詳細記錄，在這種方法下，要節約稅費只能最大程度的利用稅收優惠，不能起到協調稅費支出的作用。

（三）納稅籌劃的風險處理能力弱

房地產企業的納稅籌劃中比較容易出現的風險包括稅務稽查；會計政策、處理與稅法差異；稅收法律變更；納稅籌劃工作人員職業風險等。各種風險都存在著不確定性，房地產企業在納稅籌劃中如果沒有采取必要的措施規避風險，加之對于各種涉及稅務的風險監測不夠全面，那么，危機事件發生的時候，就無法及時處理，備用方案的選擇范圍狹窄，使抗風險的能力降低。

三、房地產企業納稅籌劃探討

（一）房地產企業納稅籌劃的相關法律分析

目前，我國房地產企業面臨的首要問題是如何在國家稅收政策基礎上對房地產企業的銷售過程進行納稅籌劃，實現減輕企業稅負，增加企業利潤空間的目的。這就要求納稅籌劃人員深入了解國家稅收征管，對稅收的形式、內容和方法都非常清楚，才能做到合理、合法地完成企業納稅籌劃。納稅籌劃應以遵紀守法為原則，在具體操作時不可盲目進行，要結合房地產企業的實際狀況進行統籌規劃，才能達到節約稅費，提高經濟效益的目的。

（二）房地產企業納稅籌劃的一般思路

房地產企業納稅籌劃的一般思路主要包括三點：一是充分利用稅收政策，捉住稅收政策中的優惠點，合法分攤經營成本以減少稅收上繳額度；二是依照稅收優惠政策來籌劃企業經營策略，針對不同的房地產開發項目，采取相應的銷售策略，利用合法營銷的行為，增加企業的稅后收益；三是積極爭取稅前費用扣除。在企業經營過程中，日常運作產生的費用應積極主動的獲取相關憑證，盡可能取得合法的稅務發票，以此規避部分稅收。

（三）房地產企業主要稅種的納稅籌劃

1、 營業稅納稅籌劃

一是成立專門的物業公司，負責收取房屋銷售時產生的設置配套費、水電初裝費、物業管理費等。這部分費用依法在企業的價外費用范圍內，因此無需繳納營業稅。然而考慮到成立物業公司的成本問題，在具體實施時要計算所節約納稅額度進行決策；二是利用稅率差異。

2、土地增值稅納稅籌劃

利用土地增值稅的臨界點進行籌劃。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅。開發商可以采用適當的開發方案進行籌劃，對普通標準住宅單獨核算，達到符合免征土地增值稅的條件。土地增值稅是四級超率累進稅率，增值額的增加也意味著增值率的增加，通過控制增值率，取得適用于相對低一級的稅率，減少土地增值稅的額度。

通過精裝修加大成本，降低增值率進行籌劃。某房地產開發公司正在開發的花園小區，開發成本為3300萬元。土地出讓金一項超過了1500萬元。貸款的利息大約為210萬元。從統計數據上顯示，小區可以出售的面積超過了32000平方米。在銷售策略上，如果按照毛坯房銷售價格每平方米3500元計算，銷售的總額度大約為1.12億元，需要上繳的費用包括營業稅、城市維護建設費和教育費。營業稅稅率為5%，大約560萬元；城市維護建設稅為7%，大約784萬元；教育付繳費為3%，大約336萬元。對于土地增值稅的計算，房地產開發公司設計了以下方案。

毛坯房銷售中土地增值稅的繳納情況

不含有利息的建造成本=1500+3300-210=4590萬元

扣除項目金額=4590×130%+11200×5.5%=5967+616=6583萬元

增值額=11200-6583=4617萬元

增值率=4617÷6583=70.14%

40%的適用稅率，扣除率為5%，那么應繳納的土地增值稅即為：

土地增值稅=4617×40%-6583×5%=1846.8-329.2=1517.6萬元

選擇有利的利息扣除方式endprint

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第七條第三小條規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。我們可在利用其中的規定，進行比較是按（一）、（二）項的5%計算還是按據實扣除更加有利于我們。

利用加大綠化及公共配套的投入進行納稅籌劃。我們在加大綠化及公共配套的投入的同時，項目的品質也相應提升，增強了企業的競爭力，加大了成本扣除基數，降低了增值率，從而降低了土地增值稅，同時加快資金的回籠，減少資金的占用，降低財務成本，以達到節稅的目的。

3、 企業所得稅納稅籌劃

從目前的經濟發展來分析，企業所得納稅籌劃問題一直是國家稅收工作的重點，本文認為，隨著經濟的發展與時代的進步，企業所得納稅籌劃工作，需要從多元化的角度出發，經過綜合討論及分析后認為，企業所得納稅籌劃可以從以下幾點出發：首先，嘗試利用多種固定資產折舊方法，進行企業所得納稅籌劃。采用這種方法的優勢在于，不僅給企業的生存與發展帶來了更大的空間，更加緩解了國家的稅收問題，日后可以通過相關制度的改革及收稅方式的變化，來進一步解決納稅籌劃問題。此方法的常用計算方式主要有直線折舊法及加速折舊法，各個企業可以根據自身的實際情況采用其中一種。其次，利用多種納稅申報方法進行企業所得稅納稅籌劃。我國企業組織結構復雜且不規范，企業經營狀況差異也大，企業采取什么樣的納稅申報方法對企業的稅收負擔也是有影響的。當企業及下屬單位有盈有虧時，選擇納稅人就顯得特別重要。此時，要想方設法使企業合并申報，盈虧對抵。否則，一個單位繳納企業所得稅，另外一個單位還得等待彌補虧損，將影響企業整體利益。

四、房地產企業進行納稅籌劃應注意的問題

納稅統籌是具備專業性質的理財操作，一般的財務管理難以配合和協調相關部分工作的各個環節，而且財務部門所負責的企業日常運作財務管理本身較為繁雜，負責納稅籌劃時很可能會出現因專業知識與技能缺乏造成細節上的疏漏，影響納稅籌劃的最終效果，與此同時，對于納稅統籌中存在的風險也要加以警惕，應建立和完善相關的預警機制，增強防范工作，盡可能避免納稅統籌工作中可能存在的稅務陷阱與風險。

五、結束語

房地產企業經營活動中要完善納稅統籌工作，應注意增加對相關稅務條款、法規的了解，做到合理、合法的規避企業稅費，在減輕企業負擔的同時降低企業運營成本，達到增加企業經濟效益的最終目的。

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