以房養老能走多遠

謝九

按照保監會的要求，此次參與以房養老的試點城市為北京、上海、廣州和武漢，試點期限為兩年，也就是從2014年7月1日起至2016年6月30日止。考慮到“以房養老”業務的復雜性，在有限范圍和有限時間內試點，是一種比較謹慎務實的態度，這也就意味著如果這四個城市的試點效果不盡如人意的話，“以房養老”在兩年之后可能會被取消。當然，如果試點效果顯著，也有可能進一步增加試點城市，在更大范圍內予以推廣。

之所以選擇這四個城市作為試點，保監會的解釋是：“北京、上海、廣州作為一線城市，經濟較為發達，保險市場相對較為成熟，老齡人口數量較多，房地產市場容量較大；武漢和北京均已有保險公司投資興建養老社區，可在老年人住房反向抵押養老保險和養老社區的結合上開展一些嘗試和探索。”

以房養老在我國的討論已有多年，此時推出以房養老業務試點，主要是在我國加速進入老齡化社會的背景之下所為。按照有關方面的測算，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億，與此同時，我國的養老金缺口壓力越來越大，拓寬養老金渠道已成為當務之急。去年9月，國務院提出加快發展養老服務業，當時就提及要開展老年人住房反向抵押養老保險試點，此次保監會試點以房養老業務，也是對去年國務院要求的一次具體回應。

所謂老年人住房反向抵押養老保險，是將住房抵押與終身年金保險相結合，60周歲以上擁有房屋完全產權的老年人將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，按照約定條件領取養老金直至身故。老人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。這種模式可以將老人的存量房產激活，為老年人提供更多的養老資金來源。

在此之前，國內有少數銀行曾經探索過銀行版的以房養老，也就是老年人將房產抵押給銀行，銀行給老年人發放一定期限的貸款，比如10年或者20年，貸款到期之后，如果老人的繼承人愿意并且歸還了銀行貸款本息，就可以重新收回房產，這種模式和貸款買房的操作剛好相反，是一種倒按揭模式。從本質上來說，銀行版的以房養老其實相當于貸款養老，以房養老者雖然通過貸款獲得了養老收入，但同時還需要向銀行支付利息，目前5年以上貸款利率在7%左右，對于老年人而言是一個不小的負擔，合同到期之后，如果老年人或者其子女繼承人不愿意歸還本息，銀行將擁有房產的最終處置權。另外，銀行版的以房養老大多期限有限，多數產品只有10年左右，無法覆蓋老年人余生，所以銀行版的以房養老推出之后，效果并不理想，最終實施者寥寥。

由于此前銀行版的以房養老并不成功，此次保險版的方案明顯做了一些有針對性的改進：首先，延長以房養老的期限，保險公司可以依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，即使是特別長壽的老人，保險公司也不會設置期限或者提前終止合同，而是由保險公司自身承受長壽風險。其次，老人過世后，繼承人無需承擔償還風險，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有，如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

另外，如果房產價格上漲，投保人也可以不同方式參與房產增值，此次試點的產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品，參與型產品是指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配，非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人。考慮到以房養老業務的復雜性，此次試點還設定了30天的猶豫期，投保人如果不愿意繼續持有該合同，可選擇在猶豫期內解除合同。參與以房養老的老人還可以在合同期內選擇退保贖回，但是預計會遭遇一定的房產價值損失。

綜合比較銀行版和保險版的以房養老，銀行版在合同期內給予客戶的養老金數量比較保守，不過最終在合同期結束后依然為客戶保留了回收房產的選擇權，客戶如果愿意償還貸款本金，還是可以重新收回房產；保險版的養老方案雖然對客戶相對慷慨，在合同期內客戶也繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，但在合同期結束之后，房產的處置權歸保險公司所有。

以房養老在國外已經有不短的歷史，美國、日本、新加坡等國家以及我國的香港和臺灣地區都有以房養老，雖然一直沒有成為主流的養老模式，但是也在很大程度上滿足了部分小眾人群的養老需求。以房養老在中國還是一個新生事物，預計在將來很長時間內也很難大規模發展，更不可能替代目前的養老體系，不過從積極的角度來看，這種模式至少為部分老年人提供了更多的選擇和可能性。

與西方國家相比，以房養老在中國要遭遇更多傳統觀念和現實操作的障礙。大多數中國人的傳統是依靠子女養老，房產通常都是留給子女后代的遺產，而如果選擇以房養老，則意味著將房產交給了銀行或者保險公司，而不再遺留給后代，這樣可能很難獲得子女的理解，這也就意味著，如果只有一套住房的老人選擇了以房養老，也基本上就放棄了依靠子女養老，對于中國人的傳統養老觀念是一次巨大顛覆。

另外，房屋的估值也是以房養老的一大難題。從保險公司的角度來看，由于要面臨市場的利率變動風險、房價波動風險、客戶的長壽風險以及我國特有的70年產權到期風險等等，同時考慮到保險公司合理的回報要求，因此在確立房屋價值時，可能會在市場估值上給予較大的折扣。按照以前銀行版的以房養老方案來看，很多都是以房產估值的六折作為測算基礎，在扣除利息之后，最終老人能夠拿到手的養老金其實頗為有限，保險公司的以房養老方案由于承擔了更多的風險，預計對于房產估值會更加保守謹慎。

雖然以房養老面臨種種現實障礙和較大的爭議，但是并不能因此否定其積極意義。因為以房養老的設計初衷就不是一個面向全體養老群體的主流方式，作為一種市場化的方式，這種選擇并不具有強制性，而是一種自愿選擇，如果以主流養老的模式來看待市場化的以房養老，勢必會失之偏頗。以房養老的意義在于為部分人群提供了更豐富的選擇，比如沒有子女和失獨老人等等群體，以房養老就是一種可以考慮的選擇。

另外，隨著中國從住房短缺時代逐漸過渡到住房相對過剩時代，以房養老的市場基礎將越來越堅實，當越來越多的家庭擁有不止一套住房時，對老人而言，以房養老將不再成為一個太困難的選擇。從2013年起，中國城鎮戶均擁有住房套數已經超過一套，個別城市的戶均套數更是遠遠超過平均水平。隨著將來中國家庭擁有房產的套數越來越多，而房產作為投資的價值越來越低，轉而作為養老的工具也未嘗不是一個合理的選擇。

（摘自《三聯生活周刊》）endprint