樓市的變與不變

【這一輪樓市限購令解除，也許改變了樓市預(yù)期，卻沒有改變土地財(cái)政的“痼疾”。】

隨著我國南方多地相繼取消或局部調(diào)整限購政策，位于我國最北的省會(huì)城市哈爾濱自8月16日起全面取消限購。據(jù)悉，在全國46個(gè)限購城市中，截至目前，已有至少30個(gè)城市在限購方面出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。

樓市回暖真假？

此輪樓市限購松綁并非“一刀切”，松綁到什么程度，以何種方式松綁，各地標(biāo)準(zhǔn)不一。呼和浩特、鄭州等城市屬于取消限購型，任何人在買房時(shí)不再需要提供住房套數(shù)以及居住、納稅、社保等情況證明；而以杭州、寧波等為代表的二線熱門城市，則主要是局部松綁，對規(guī)定區(qū)域或規(guī)定戶型不再限購，如蘇州對90平方米以上的住宅取消了限購，杭州則對蕭山區(qū)、余杭區(qū)全面解除限購。

這對于有改善性需求的購房者來說，或許是樓市利好消息。改善型購房者多以“賣一買一”的形式置換新住房，這些人基本都是“以小換大”，原有房屋需要快速流向市場以求變現(xiàn)。購房行為對于他們而言，消費(fèi)屬性大于投資屬性。

在樓市低迷期釋放改善型購房需求，等于把潛在的投資需求提前轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的居住需求，這為樓市軟著陸設(shè)置了提前量，同時(shí)，釋放的需求也能促進(jìn)二手房市場健康發(fā)展。

盡管放松限購被認(rèn)為會(huì)刺激樓市回暖，但各地實(shí)際效果卻不大相同。像天津、長春、溫州等多地，樓市依舊趨冷，其中溫州7月商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，貴陽環(huán)比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限購放松初期，則出現(xiàn)了一波回暖，例如，7月份呼和浩特商品住宅成交面積環(huán)比上漲了68.62%，同比上漲42.55%。

去庫存任務(wù)尤重

值得注意的是，部分城市的“小回暖”也并非是限購松綁發(fā)揮了決定性作用。“放松限購后，部分城市市場網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大幅反彈，如濟(jì)南7月份成交量環(huán)比驟增1.5倍，然而這些表象并不意味著成交量是由放松限購帶來的，價(jià)格、供應(yīng)量才是決定因素。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉舉例，廈門取消限購后，標(biāo)桿房企的銷售面積出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長，但去庫存率卻明顯下滑，這說明成交量的增長主要是房企集中推盤所導(dǎo)致的。而福州限購放松后，標(biāo)桿房企去庫存速度明顯回升，但成交均價(jià)卻近8周來首次跌破17000元/平方米，說明以價(jià)換量才是這波熱銷的主要因素。

張大偉指出，目前樓市轉(zhuǎn)暖是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，僅靠限購松綁難以拉動(dòng)市場成交。國家統(tǒng)計(jì)局8月公布的數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積比6月末增加802萬平方米，庫存仍處于歷史高位。

目前全國商品房庫存要消化完需要50個(gè)月左右，這比1年半左右消化商品房庫存的正常時(shí)間要多2倍左右。樓市調(diào)整有利于消化2010年以來的過度庫存，稀釋樓市泡沫。對于二、三線城市，應(yīng)該逐步放松這些城市限購，通過市場機(jī)制的主導(dǎo)作用促進(jìn)住房市場的深化調(diào)整。

解除“限貸”潛行

信貸政策依然被認(rèn)為是能夠左右樓市走向的唯一因素。新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為：限購松綁已無想象空間，限貸才是“核”武器。“現(xiàn)在要警惕一些地方可能會(huì)對樓市采取刺激措施，甚至是中刺激、強(qiáng)刺激，干擾樓市正常調(diào)整。因此在把握調(diào)控力度上應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。” 中國社科院城市與競爭力研究中心研究員張慧芳說。

值得注意的是，一些地方在松綁樓市限購的同時(shí)，還采取了財(cái)政、稅收等措施。例如，成都向?qū)κ滋追繉?shí)施基準(zhǔn)貸款利率的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款金額3%的財(cái)政補(bǔ)助。包頭市向當(dāng)?shù)亍胺拷粫?huì)”期間購買新建商品住房的購房人給予2000元/套的財(cái)政補(bǔ)貼；購買首套新房的，契稅全免；購買二套以上（含二套）新房和非住宅，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。

歐陽捷表示，唯獨(dú)限貸政策的調(diào)整，一定會(huì)對需求產(chǎn)生比較大的刺激。目前市場正處于供求基本平衡、供略大于求的市場相對均衡之中，真正影響市場供求關(guān)系的是剛需和改善型需求，如果放松限貸政策，市場需求一定會(huì)發(fā)生井噴。比如，銀行對二套房貸款首付比例如果降低二成，改善性客戶一次性付款就可以少付幾十萬元，會(huì)使現(xiàn)在購房人群至少增長10%。

增長的人群會(huì)使整個(gè)市場供求關(guān)系和預(yù)期發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場的暴漲進(jìn)而暴跌。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，要避免再出現(xiàn)2009年的房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈，是否取消限購并不是關(guān)鍵，因?yàn)楸据喎績r(jià)調(diào)整的主要矛盾是供需市場的調(diào)節(jié)，除了北上廣深等供需關(guān)系仍扭曲的城市，其余城市取消限購并不會(huì)導(dǎo)致“天塌下來”。

世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞提醒：“如果讓一些城市趁分類調(diào)控之機(jī)‘渾水摸魚，無底線地放開限購，這無異于讓已經(jīng)離場的投資客再度歸來，激發(fā)投資投機(jī)性需求，這必然會(huì)導(dǎo)致新的問題。多個(gè)城市雖然出現(xiàn)庫存壓力，但讓投資客回來買房消化庫存有悖調(diào)控初衷，政府不應(yīng)回頭重走老路。”

土地財(cái)政為掣肘

值得玩味的是，地方政府急著松綁限購是有原因的。“今年大規(guī)模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購松綁的沖動(dòng)。像寧波，一天要還1個(gè)多億的債，政府怎么會(huì)不著急？”中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心研究員張慧芳感慨。

今年初國家審計(jì)署上海特派員辦事處和寧波市、縣兩級審計(jì)部門聯(lián)合發(fā)布的《寧波市政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》顯示，2014年，寧波市政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)為468.25億元，這意味著寧波市政府在2014年每天需要償還1.28億元。

實(shí)際上，長久以來土地出讓金都是政府償債的主要途徑。還以寧波為例，截至2012年年底，市級和10個(gè)縣級政府承諾以土地出讓收入金償還的債務(wù)余額，占所需償還債務(wù)余額的六成。然而，今年一季度，寧波市土地成交面積同比下降了17.16%；土地出讓收入同比下降了45.26%。土地財(cái)政吃緊與還債壓力陡增疊加，讓地方政府樓市松綁的欲望強(qiáng)烈。

不僅是寧波，今年上半年全國土地市場先熱后冷，3月以來土地市場明顯降溫。土地市場降溫還意味著樓市風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)交織，局部風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

不少專家也建議地方政府抓住樓市調(diào)整機(jī)遇，根治土地財(cái)政“痼疾”。張慧芳指出，目前二、三線城市土地市場趨冷，主要是土地供應(yīng)無節(jié)制增加、價(jià)格累計(jì)升幅過大、有效需求不足等市場內(nèi)生性因素所導(dǎo)致。地方政府應(yīng)正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前土地市場回調(diào)趨冷的性質(zhì)，順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸，建立新的土地出讓金分配機(jī)制，減低地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望。endprint