河南縣域房地產業發展非均衡性分布研究

黃曉紅

摘要：縣域房地產業發展狀況與態勢對推進新型城鎮化協調發展有直接影響。河南省108個縣（市）社會經濟發展水平差異較大，與之相應，縣域房地產業發展也呈現出非均衡狀態。研究利用河南省統計年鑒數據，以主成分分析方法對全省縣域房地產業發展水平進行排序。分析表明豫中地區的縣市房地產業發展水平較高，豫北、豫西部分縣市房地產業發展水平相對較低。整體呈現中部高，四周低非均衡分布。

關鍵詞：河南；縣域；房地產業；非均衡

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）08-0073-02

一、引言

河南省有108個縣（市），包括21個縣級市、88個縣，縣域合計國土面積占全省的90.5%，縣域人口8060萬人，占全省的82.0%。2013年統計顯示，河南以42.4%的城鎮化率列全國第27位，在新型城鎮化道路上，河南需要付出更多的努力。新型城鎮化是本屆政府促推經濟發展的關鍵舉措之一，在此思想指導下，縣域房地產業將會迎來新的發展機遇，同時也面臨新的問題和壓力。河南是農業大省，縣域經濟是全省經濟的主體，縣域人口占全省人口的絕對比重。本省的經濟發展并不均衡，與之相關的房地產業發展也呈現非均衡分布。本文立足河南省情，通過數據分析，研究河南縣域房地產業發展的基本態勢，以為政府科學合理制定相關政府提供決策依據。

二、研究設計

（一）基本方法

縣域房地產業的發展受到經濟、政策、心理等多個因素的影響，經濟因素無疑是最主要因素。為簡化模型，本研究主要依據經濟方面的數據，利用統計分析軟件研究縣域房地產業發展狀況。后續研究可考慮再添加變量。

本研究擬采用主成分分析法，通過SAS軟件的應用，將影響河南省縣域房地產發展的諸多因素綜合成少數幾個公因子。利用公因子作為最終評價指標，由公因子的得分計算出各縣（市）的綜合評價值，根據各縣（市）的綜合評價值進行排序，得出最終排名，以此對河南省 108個縣（市）的房地產發展情況進行綜合評價。并根據各縣（市）的排名情況得出河南省縣域房地產發展的區域性總體差異，揭示河南省縣域房地產發展的空間差異規律。

（二）模型指標體系的建立

據河南經濟與縣域房地產業發展情況及相關影響因素的分析，擬選取縣域 GDP 總量、三次產業增加值、房地產開發投資額、地方財政預算收入、利稅總額、城鎮固定資產投資完成額、城鎮在崗職工工資總額等進入研究模型。由于各縣市城市人口指標難于獲取，而二、三產業從業人員數量一定程度上代表了在城鎮生活的居民，這部分居民往往收入相對較為穩定，具備在城市購買房屋的能力，故以此指標代替各個縣（市）的城鎮化率。共12 個因子（見表1所示），選取的樣本是河南省 108 個縣（市）。由于縣（市）較少制定區域政策法規來干預區域房地產市場，多以國家或省級制定的政策為依據，故政策法規因素僅作為背景來分析，而未納入評價指標體系中。

三、數據分析

（一）數據來源與數據標準化

本文所采用的基礎數據主要來自《河南統計年鑒2013》及有關縣市政府網站上公布的縣域經濟統計資料。

在正式進入數據分析之前，為了消除各項指標不同量綱以及指標數量級差別對數據分析的影響，首先對原始數據進行標準化處理。然后，用標準化后的數據，利用 KMO 測度和巴特利特球體檢驗來檢驗運用因子分析構造新變量的可行性。檢驗結果顯示，KMO 測度值為 0.8350，大于 0.6，說明適合做因子分析，巴特利特球體檢驗的 Bartlett 值 = 1191.1456，顯著性概率為 0.000，小于0.0001，即說明數據具有相關性，相關矩陣不是一個單位矩陣，故可以進行因子分析。

（二）數據分析

提取公因子。根據主成分分析的原理，對15個指標數據進行降維處理，進而得到樣本指標的特征根、方差貢獻的差、方差貢獻率以及累計方差貢獻率。如表2所示：

前3個主成分方差貢獻分別為53.90%、18.19%和7.75%，這3個主成分累計已包含了原始指標數據79.83%的信息，基本包含了原變量的絕大部分信息，可以用于評價的綜合指標，評價的可信度為 79.83%。因此，選取前3個彼此之間獨立相互不相關的主成分來代表原始指標數據，分別記為F1、F2和F3。

四、研究結果與結論

根據因子分析的主成分提取情況，分析出河南省縣域房地產發展的主要影響因素是：經濟發展平、城鎮化和收入水平三個主成分。第一主成分包括第二產業生產總值、第三產業生產總值、利稅總額、社會消費品零售總額、公共財政預算和城鎮固定資產投資完成額等指標；第二主成分包括第一產業生產總值、二三產業從業人員，第三主成分只有在崗職工平均工資指標。

以這三個公因子作為評價指標，得出河南省 108個縣（市）房地產發展的得分排名情況。其中，排在前十位的是：新鄭市、鞏義市、新密市、中牟縣、滎陽市、登封市、永城市、禹州市和林州市；排在后十名的是：范縣、新縣、封丘縣、原陽縣、浚縣、寧陵縣、延津縣、盧氏縣、獲嘉縣和臺前縣。從區域分布來看，排名前十位的縣（市）有七個集中在豫中地區，這里綜合經濟實力較強。排在后十位的縣（市）有七個集中在豫北地區，屬于全省范圍內經濟相對落后的區域。從整體的得分情況來看，108個縣（市）中，有76個縣（市）的綜合得分處于2-4之間，說明了河南省縣域房地產發展整體水平不高，尚有巨大潛力可挖。排名最后一名的臺前縣和排名第一位的新鄭市綜合得分相差了4.83分，進一步分析發現，臺前縣地區生產總值、城市化水平、固定資產投資以及人均收入水平等均處于落后地位，這也為該縣縣域房地產業未來的發展提供了思路。

綜合以上分析，河南縣域房地產發展呈現非均衡分布：豫中經濟相對較發達的縣（市），房地產業發展水平較高；這與經濟欠發達的北部地帶具有明顯的差異，縣域房地產發展總體呈現出中部較高、四周較低的三角錐狀格局。這一現狀要求，河南省政府在推行新型城鎮化過程中應充分考慮這種差異化，并在財政、金融等政策方面適度調整，以更有效推動全省社會、經濟諧調持續發展。

參考文獻：

[1] 河南省統計局，河南統計年鑒（2013）[M].北京：中國統計出版社，2013（8）.

[2] 羅伯特·平狄克，等.計量經濟學模型與經濟預測[M].錢小軍，等譯.北京：機械工業出版社，2003（5）.

[責任編輯：方 曉]

摘要：縣域房地產業發展狀況與態勢對推進新型城鎮化協調發展有直接影響。河南省108個縣（市）社會經濟發展水平差異較大，與之相應，縣域房地產業發展也呈現出非均衡狀態。研究利用河南省統計年鑒數據，以主成分分析方法對全省縣域房地產業發展水平進行排序。分析表明豫中地區的縣市房地產業發展水平較高，豫北、豫西部分縣市房地產業發展水平相對較低。整體呈現中部高，四周低非均衡分布。

關鍵詞：河南；縣域；房地產業；非均衡

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）08-0073-02

一、引言

河南省有108個縣（市），包括21個縣級市、88個縣，縣域合計國土面積占全省的90.5%，縣域人口8060萬人，占全省的82.0%。2013年統計顯示，河南以42.4%的城鎮化率列全國第27位，在新型城鎮化道路上，河南需要付出更多的努力。新型城鎮化是本屆政府促推經濟發展的關鍵舉措之一，在此思想指導下，縣域房地產業將會迎來新的發展機遇，同時也面臨新的問題和壓力。河南是農業大省，縣域經濟是全省經濟的主體，縣域人口占全省人口的絕對比重。本省的經濟發展并不均衡，與之相關的房地產業發展也呈現非均衡分布。本文立足河南省情，通過數據分析，研究河南縣域房地產業發展的基本態勢，以為政府科學合理制定相關政府提供決策依據。

二、研究設計

（一）基本方法

縣域房地產業的發展受到經濟、政策、心理等多個因素的影響，經濟因素無疑是最主要因素。為簡化模型，本研究主要依據經濟方面的數據，利用統計分析軟件研究縣域房地產業發展狀況。后續研究可考慮再添加變量。

本研究擬采用主成分分析法，通過SAS軟件的應用，將影響河南省縣域房地產發展的諸多因素綜合成少數幾個公因子。利用公因子作為最終評價指標，由公因子的得分計算出各縣（市）的綜合評價值，根據各縣（市）的綜合評價值進行排序，得出最終排名，以此對河南省 108個縣（市）的房地產發展情況進行綜合評價。并根據各縣（市）的排名情況得出河南省縣域房地產發展的區域性總體差異，揭示河南省縣域房地產發展的空間差異規律。

（二）模型指標體系的建立

據河南經濟與縣域房地產業發展情況及相關影響因素的分析，擬選取縣域 GDP 總量、三次產業增加值、房地產開發投資額、地方財政預算收入、利稅總額、城鎮固定資產投資完成額、城鎮在崗職工工資總額等進入研究模型。由于各縣市城市人口指標難于獲取，而二、三產業從業人員數量一定程度上代表了在城鎮生活的居民，這部分居民往往收入相對較為穩定，具備在城市購買房屋的能力，故以此指標代替各個縣（市）的城鎮化率。共12 個因子（見表1所示），選取的樣本是河南省 108 個縣（市）。由于縣（市）較少制定區域政策法規來干預區域房地產市場，多以國家或省級制定的政策為依據，故政策法規因素僅作為背景來分析，而未納入評價指標體系中。

三、數據分析

（一）數據來源與數據標準化

本文所采用的基礎數據主要來自《河南統計年鑒2013》及有關縣市政府網站上公布的縣域經濟統計資料。

在正式進入數據分析之前，為了消除各項指標不同量綱以及指標數量級差別對數據分析的影響，首先對原始數據進行標準化處理。然后，用標準化后的數據，利用 KMO 測度和巴特利特球體檢驗來檢驗運用因子分析構造新變量的可行性。檢驗結果顯示，KMO 測度值為 0.8350，大于 0.6，說明適合做因子分析，巴特利特球體檢驗的 Bartlett 值 = 1191.1456，顯著性概率為 0.000，小于0.0001，即說明數據具有相關性，相關矩陣不是一個單位矩陣，故可以進行因子分析。

（二）數據分析

提取公因子。根據主成分分析的原理，對15個指標數據進行降維處理，進而得到樣本指標的特征根、方差貢獻的差、方差貢獻率以及累計方差貢獻率。如表2所示：

前3個主成分方差貢獻分別為53.90%、18.19%和7.75%，這3個主成分累計已包含了原始指標數據79.83%的信息，基本包含了原變量的絕大部分信息，可以用于評價的綜合指標，評價的可信度為 79.83%。因此，選取前3個彼此之間獨立相互不相關的主成分來代表原始指標數據，分別記為F1、F2和F3。

四、研究結果與結論

根據因子分析的主成分提取情況，分析出河南省縣域房地產發展的主要影響因素是：經濟發展平、城鎮化和收入水平三個主成分。第一主成分包括第二產業生產總值、第三產業生產總值、利稅總額、社會消費品零售總額、公共財政預算和城鎮固定資產投資完成額等指標；第二主成分包括第一產業生產總值、二三產業從業人員，第三主成分只有在崗職工平均工資指標。

以這三個公因子作為評價指標，得出河南省 108個縣（市）房地產發展的得分排名情況。其中，排在前十位的是：新鄭市、鞏義市、新密市、中牟縣、滎陽市、登封市、永城市、禹州市和林州市；排在后十名的是：范縣、新縣、封丘縣、原陽縣、浚縣、寧陵縣、延津縣、盧氏縣、獲嘉縣和臺前縣。從區域分布來看，排名前十位的縣（市）有七個集中在豫中地區，這里綜合經濟實力較強。排在后十位的縣（市）有七個集中在豫北地區，屬于全省范圍內經濟相對落后的區域。從整體的得分情況來看，108個縣（市）中，有76個縣（市）的綜合得分處于2-4之間，說明了河南省縣域房地產發展整體水平不高，尚有巨大潛力可挖。排名最后一名的臺前縣和排名第一位的新鄭市綜合得分相差了4.83分，進一步分析發現，臺前縣地區生產總值、城市化水平、固定資產投資以及人均收入水平等均處于落后地位，這也為該縣縣域房地產業未來的發展提供了思路。

綜合以上分析，河南縣域房地產發展呈現非均衡分布：豫中經濟相對較發達的縣（市），房地產業發展水平較高；這與經濟欠發達的北部地帶具有明顯的差異，縣域房地產發展總體呈現出中部較高、四周較低的三角錐狀格局。這一現狀要求，河南省政府在推行新型城鎮化過程中應充分考慮這種差異化，并在財政、金融等政策方面適度調整，以更有效推動全省社會、經濟諧調持續發展。

參考文獻：

[1] 河南省統計局，河南統計年鑒（2013）[M].北京：中國統計出版社，2013（8）.

[2] 羅伯特·平狄克，等.計量經濟學模型與經濟預測[M].錢小軍，等譯.北京：機械工業出版社，2003（5）.

[責任編輯：方 曉]

摘要：縣域房地產業發展狀況與態勢對推進新型城鎮化協調發展有直接影響。河南省108個縣（市）社會經濟發展水平差異較大，與之相應，縣域房地產業發展也呈現出非均衡狀態。研究利用河南省統計年鑒數據，以主成分分析方法對全省縣域房地產業發展水平進行排序。分析表明豫中地區的縣市房地產業發展水平較高，豫北、豫西部分縣市房地產業發展水平相對較低。整體呈現中部高，四周低非均衡分布。

關鍵詞：河南；縣域；房地產業；非均衡

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）08-0073-02

一、引言

河南省有108個縣（市），包括21個縣級市、88個縣，縣域合計國土面積占全省的90.5%，縣域人口8060萬人，占全省的82.0%。2013年統計顯示，河南以42.4%的城鎮化率列全國第27位，在新型城鎮化道路上，河南需要付出更多的努力。新型城鎮化是本屆政府促推經濟發展的關鍵舉措之一，在此思想指導下，縣域房地產業將會迎來新的發展機遇，同時也面臨新的問題和壓力。河南是農業大省，縣域經濟是全省經濟的主體，縣域人口占全省人口的絕對比重。本省的經濟發展并不均衡，與之相關的房地產業發展也呈現非均衡分布。本文立足河南省情，通過數據分析，研究河南縣域房地產業發展的基本態勢，以為政府科學合理制定相關政府提供決策依據。

二、研究設計

（一）基本方法

縣域房地產業的發展受到經濟、政策、心理等多個因素的影響，經濟因素無疑是最主要因素。為簡化模型，本研究主要依據經濟方面的數據，利用統計分析軟件研究縣域房地產業發展狀況。后續研究可考慮再添加變量。

本研究擬采用主成分分析法，通過SAS軟件的應用，將影響河南省縣域房地產發展的諸多因素綜合成少數幾個公因子。利用公因子作為最終評價指標，由公因子的得分計算出各縣（市）的綜合評價值，根據各縣（市）的綜合評價值進行排序，得出最終排名，以此對河南省 108個縣（市）的房地產發展情況進行綜合評價。并根據各縣（市）的排名情況得出河南省縣域房地產發展的區域性總體差異，揭示河南省縣域房地產發展的空間差異規律。

（二）模型指標體系的建立

據河南經濟與縣域房地產業發展情況及相關影響因素的分析，擬選取縣域 GDP 總量、三次產業增加值、房地產開發投資額、地方財政預算收入、利稅總額、城鎮固定資產投資完成額、城鎮在崗職工工資總額等進入研究模型。由于各縣市城市人口指標難于獲取，而二、三產業從業人員數量一定程度上代表了在城鎮生活的居民，這部分居民往往收入相對較為穩定，具備在城市購買房屋的能力，故以此指標代替各個縣（市）的城鎮化率。共12 個因子（見表1所示），選取的樣本是河南省 108 個縣（市）。由于縣（市）較少制定區域政策法規來干預區域房地產市場，多以國家或省級制定的政策為依據，故政策法規因素僅作為背景來分析，而未納入評價指標體系中。

三、數據分析

（一）數據來源與數據標準化

本文所采用的基礎數據主要來自《河南統計年鑒2013》及有關縣市政府網站上公布的縣域經濟統計資料。

在正式進入數據分析之前，為了消除各項指標不同量綱以及指標數量級差別對數據分析的影響，首先對原始數據進行標準化處理。然后，用標準化后的數據，利用 KMO 測度和巴特利特球體檢驗來檢驗運用因子分析構造新變量的可行性。檢驗結果顯示，KMO 測度值為 0.8350，大于 0.6，說明適合做因子分析，巴特利特球體檢驗的 Bartlett 值 = 1191.1456，顯著性概率為 0.000，小于0.0001，即說明數據具有相關性，相關矩陣不是一個單位矩陣，故可以進行因子分析。

（二）數據分析

提取公因子。根據主成分分析的原理，對15個指標數據進行降維處理，進而得到樣本指標的特征根、方差貢獻的差、方差貢獻率以及累計方差貢獻率。如表2所示：

前3個主成分方差貢獻分別為53.90%、18.19%和7.75%，這3個主成分累計已包含了原始指標數據79.83%的信息，基本包含了原變量的絕大部分信息，可以用于評價的綜合指標，評價的可信度為 79.83%。因此，選取前3個彼此之間獨立相互不相關的主成分來代表原始指標數據，分別記為F1、F2和F3。

四、研究結果與結論

根據因子分析的主成分提取情況，分析出河南省縣域房地產發展的主要影響因素是：經濟發展平、城鎮化和收入水平三個主成分。第一主成分包括第二產業生產總值、第三產業生產總值、利稅總額、社會消費品零售總額、公共財政預算和城鎮固定資產投資完成額等指標；第二主成分包括第一產業生產總值、二三產業從業人員，第三主成分只有在崗職工平均工資指標。

以這三個公因子作為評價指標，得出河南省 108個縣（市）房地產發展的得分排名情況。其中，排在前十位的是：新鄭市、鞏義市、新密市、中牟縣、滎陽市、登封市、永城市、禹州市和林州市；排在后十名的是：范縣、新縣、封丘縣、原陽縣、浚縣、寧陵縣、延津縣、盧氏縣、獲嘉縣和臺前縣。從區域分布來看，排名前十位的縣（市）有七個集中在豫中地區，這里綜合經濟實力較強。排在后十位的縣（市）有七個集中在豫北地區，屬于全省范圍內經濟相對落后的區域。從整體的得分情況來看，108個縣（市）中，有76個縣（市）的綜合得分處于2-4之間，說明了河南省縣域房地產發展整體水平不高，尚有巨大潛力可挖。排名最后一名的臺前縣和排名第一位的新鄭市綜合得分相差了4.83分，進一步分析發現，臺前縣地區生產總值、城市化水平、固定資產投資以及人均收入水平等均處于落后地位，這也為該縣縣域房地產業未來的發展提供了思路。

綜合以上分析，河南縣域房地產發展呈現非均衡分布：豫中經濟相對較發達的縣（市），房地產業發展水平較高；這與經濟欠發達的北部地帶具有明顯的差異，縣域房地產發展總體呈現出中部較高、四周較低的三角錐狀格局。這一現狀要求，河南省政府在推行新型城鎮化過程中應充分考慮這種差異化，并在財政、金融等政策方面適度調整，以更有效推動全省社會、經濟諧調持續發展。

參考文獻：

[1] 河南省統計局，河南統計年鑒（2013）[M].北京：中國統計出版社，2013（8）.

[2] 羅伯特·平狄克，等.計量經濟學模型與經濟預測[M].錢小軍，等譯.北京：機械工業出版社，2003（5）.

[責任編輯：方 曉]