房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的問題及對策

安 娜 楊景海

(遼寧對外經(jīng)貿(mào)學院會計學院，遼寧大連116052)

一、前言

目前，我國銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務基本已形成了一定的經(jīng)營模式和規(guī)模，在商業(yè)銀行金融業(yè)務中占比不斷上升，但由于不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的差異化，銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務的發(fā)展也出現(xiàn)了區(qū)域不平衡現(xiàn)象。在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務相對成熟，在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務的發(fā)展相對落后。另外，以住宅為主的房地產(chǎn)和住房商品化的發(fā)展，給銀行開展抵押貸款業(yè)務帶來了機遇，銀行也調(diào)整了個人住房抵押貸款的限令，為房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務的開展提供了發(fā)展空間。

二、房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的問題

(一)評估制度不完善，評估操作行為缺乏約束

房地產(chǎn)評估業(yè)是由于經(jīng)濟發(fā)展的需要而逐漸發(fā)展起來的，但我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展還很不成熟，雖然出臺了相關制度賦予房地產(chǎn)評估的法律地位，但相關評估制度不完善，在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務中，各種不規(guī)范的操作行為沒有相對應的法律法規(guī)對其約束，致使有些評估機構為了獲得利益而與銀行或政府部門私下達成協(xié)議，按有利于其收益的方法做出估價，這樣的行為導致房地產(chǎn)評估行業(yè)出現(xiàn)壟斷，各房地產(chǎn)評估機構通過不正常的市場競爭去獲得業(yè)務，加劇了評估行業(yè)的惡性競爭，造成房地產(chǎn)評估行業(yè)的混亂;有的評估人員也不能公正客觀地對被抵押房地產(chǎn)做出合理的評估值，自行對評估程序進行刪減，致使估價報告不完整，導致估價結果不準確，這會對評估機構、借款方和銀行都造成嚴重的損害。究其原因是缺少相關制度對房地產(chǎn)抵押貸款評估進行規(guī)范和約束。

(二)銀行注重抵押物價值，忽視借款人還款能力

當企業(yè)或個人資金不足需要外借時，銀行貸款由于籌資成本低、籌資速度快、借款彈性好被列為借款首選。當借款方向銀行貸款時，銀行為了降低貸款風險，要求客戶提供一定的抵押物作擔保，房地產(chǎn)作為不可移動、使用壽命長、價值量大的資產(chǎn)，是抵押物的第一選擇。當借款方以房地產(chǎn)向銀行進行抵押貸款時銀行會請評估機構估算抵押房地產(chǎn)的價值繼而依據(jù)被抵押房地產(chǎn)的價值向借款人發(fā)放貸款。而銀行在向外發(fā)放貸款，首先考慮的是借款人將以什么方式償還銀行借款，即重視借款人的第一還款來源。但有時銀行為了增加業(yè)務，僅注重借款人的抵押物價值，只要借款人提供了相應等價的抵押物銀行就會放款給借款人，忽視借款人是否有其他償債能力，當借款人到期無法償還借款時，銀行只能以處置抵押物的價款來償還借款，而當處置抵押物的價款不足以償還銀行借款時銀行將受到損失。

(三)評估機構通過不正當手段獲得業(yè)務

銀行開展抵押貸款業(yè)務，需要評估機構的協(xié)助，而評估機構，也依靠銀行獲得業(yè)務求得發(fā)展。兩者是互助互利關系。但很多評估機構為獲得更多業(yè)務而與銀行達成協(xié)議會按銀行的需要出具有利于銀行的資產(chǎn)評估報告，將房地產(chǎn)的價格偏離其真實價值;一些評估機構為了得到業(yè)務答應委托方的不正當要求，做出虛假的評估報告，高估或低估被抵押房地產(chǎn)價值;有些評估機構會通過一些不正當手段拿到成為銀行指定評估機構的資格。這些做法破壞了評估行業(yè)的公正、客觀原則，使評估程序僅流于形式，也給銀行內(nèi)部人員提供了腐敗的機會，加大了銀行貸款的風險性，也侵害了貸款人的經(jīng)濟利益。

(四)評估操作中沒有很好堅持獨立、客觀、公正原則

房地產(chǎn)估價應遵循獨立、客觀、公正原則。要求評估機構和估價師不帶個人情感和偏見，自覺遵守職業(yè)規(guī)范。但在實際工作中，有些評估機構或評估師卻未能堅持獨立、公正、客觀原則，在評估業(yè)務中未能站在中立的立場上對被抵押的房地產(chǎn)做出合理、公正的價值評估。對于與自身有厲害關系的評估業(yè)務未能主動退出甚至做出有利于自身利益的評估結果，導致評估出的房地產(chǎn)價值損害銀行或抵押貸款人的利益。

(五)評估人員專業(yè)素質(zhì)不高

在房地產(chǎn)抵押貸款評估業(yè)務中，銀行向借款人發(fā)放貸款的數(shù)額是根據(jù)評估師對抵押物做出的估價決定的，所以評估師出具的評估報告對抵押貸款起決定性作用。評估師自身專業(yè)素質(zhì)影響其對抵押房產(chǎn)價值、委托人提供資料等判斷，評估師專業(yè)素質(zhì)不高表現(xiàn)為:專業(yè)能力不夠;不是十分明確評估的基本事項;不能做到理論與實踐相結合;在評估工作中粗心大意;不能很好地履行自己的職責完成評估工作必須的工作程序;經(jīng)常違規(guī)操作，最后出具的評估報告沒有按照要求填制，報告內(nèi)容和格式不規(guī)范，沒有對一些事項做出特殊說明。而一些評估人員為圖自己方便，沒有到現(xiàn)場實地勘察貸款人抵押的房產(chǎn)情況，而是簡單地對被抵押房產(chǎn)做出估價，評定估算簡單草率，使評估結果與市場價值相差較大，損害了銀行和抵押貸款者的利益，也損害了評估機構的信譽。

三、解決房地產(chǎn)抵押貸款評估問題的對策建議

(一)健全評估制度

首先要建立科學的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系。其次，建立嚴格的監(jiān)督管理體系并對違規(guī)操作做出明確處罰。科學合理的評估程序可使評估工作的環(huán)節(jié)簡潔明了，使評估人員明確評估工作的職責，提高評估工作效率。

(二)注重借款人還款能力，確保借款如期歸還

銀行要求借款人提供一定價值的抵押物是對貸款人償還能力缺少信任而選擇的一種補償方法，這樣做也保證了借款的安全性。銀行發(fā)放貸款的目的是獲得借款人的借款利息并按期收回發(fā)放的貸款，而不是為了獲取抵押物，所以，借款人的還款能力十分重要，抵押物僅起到一定的保證作用。銀行在向借款人發(fā)放貸款時不僅要重視抵押物的價值還要重視借款人除以抵押物償還借款外的其他還款能力，如，借款人工資收入情況、工作是否穩(wěn)定、除工資外是否有額外的報酬等，應改變過于重視抵押擔保物價值而忽視借款人還款能力的做法。另外，還應調(diào)查了解借款人的信用狀況，是否有以房產(chǎn)作為抵押物貸款而無法償還貸款的記錄。

(三)銀行應公正選擇評估機構并嚴格審查其信譽和資質(zhì)

為了保證估價的客觀公正性銀行在選擇指定評估機構時首先要考慮評估機構要有良好的信譽和資質(zhì)，在實際工作中能很好地完成評估工作，最后出具有價值的公正、客觀的資產(chǎn)評估報告。在選定評估機構后還應對評估機構的工作流程進行監(jiān)督和審查，對不合格的評估機構要進行相應的處理，對于多次出現(xiàn)問題的評估機構要取消其作為指定評估機構的資格。而對于一些大宗的評估業(yè)務其評估程序比較復雜，銀行應采取公開招標的方法選定評估機構，依據(jù)各評估機構的資質(zhì)、能力和對抵押物做出的詳細的評估方案，最后由評估行業(yè)的資深專業(yè)人士決定由哪家評估機構進行此次的評估工作。

(四)堅持獨立、客觀、公正的評估原則

一份評估報告是否可靠要看其評估過程是否遵循獨立、客觀、公正原則。評估機構應為一個單獨的機構，不附屬于任何機構，不受任何人的控制，是一個具有獨立法人地位的機構，評估機構應是由評估師為主的自然人出資設立的，不受銀行或任何部門的約束。評估機構和評估師應與銀行或抵押貸款人沒有任何厲害關系，估價機構或估價師遇到與自身利益相關的評估工作時應主動回避。任何人都不得對估價師的估價過程和結果進行干預，對于違反操作規(guī)范流程，不遵守資產(chǎn)評估職業(yè)道德要求的人員也應制定明確嚴格的處罰措施對其進行約束。

(五)提高評估人員專業(yè)素質(zhì)

資產(chǎn)評估人員不僅要遵守職業(yè)道德要求，還應具備勝任職業(yè)的能力。評估人員的專業(yè)素質(zhì)和能力素質(zhì)是做好評估工作的保證。我國房地產(chǎn)估價師學會應對評估人員進行定期培訓，以提高評估人員專業(yè)素質(zhì)，對于屢次不能完成后續(xù)教育的評估師應給予在一定時間內(nèi)不許從事評估工作或吊銷執(zhí)照。此外，可通過實行房地產(chǎn)估價師等級制度和建立評估師信譽等級制度促進評估師專業(yè)素質(zhì)的提升，從而提高整個評估行業(yè)的水平。

［1] 柯小霞.淺析房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的風險及防范措施［J] .科技廣場，2010(4).

［2] 劉辰，周天馳，侯魁.房地產(chǎn)抵押貸款評估問題及對策研究［J] .東方企業(yè)文化，2012(23).