上海地王為何比北京貴三倍

不論怎么講，“京滬地王”這一稱號本身就是巨大的價值。

丁祖昱易居中國控股有限公司執行總裁

8月20日，北京華嘉胡同地塊經過193輪競拍，以74.6億元成功出讓，扣除配建及回購后實際樓板價達到10萬元/㎡，一舉摘下北京總價、單價雙料地王。

在大家熱議北京華嘉胡同成為新地王時候，我們也分析下今年另一個高地價城市上海的單總價地王，京滬地王PK一下。

首先梳理一下各項目的基本信息：

北京華嘉胡同為商辦類項目，位于二環內，處于金融街核心位置，由北京西城區國資委競得。項目成交總價74.6億元，扣除配建及回購后實際樓板價高達10萬元/㎡；上海單價地王五里橋項目，位于內環內，坐擁一線江景，于今年7月9日由麗豐控股競得，項目成交總價5.77億元，扣除配建保障房后項目實際樓板價達到8.55萬元/㎡。

上海的總價地王還未拍出，該項目位于外灘董家渡板塊，規劃占地面積16.3萬㎡，地上建筑面積達70萬㎡，地下建筑面積約11萬㎡，其中住宅占比約為18%，按當前該板塊4萬元左右的樓板價估算，項目成交總價有可能接近300億元。

2014年京滬3塊地王PK一下，可以得到以下幾個結論：

1、北京單價地王貨真價實。北京華嘉胡同項目成交總價74.6億元，扣除4.3萬平方米配建和政府回購的住宅部分，項目單價約為10萬元/㎡，上海五里橋競得價為5.77億元，扣除配建后則是約為8.55萬元/㎡，看上去單價相差不大，但考慮到上海單價地王是個袖珍小地，因此北京的單價地王更加貨真價實，也更稱得上全國單價地王。

2、上海總價地王遙遙領先。從總價來看，北京要被上海甩出幾條馬路，上海董家渡地塊，不管怎么算都會超過去年的徐家匯地王的217億元，甚至有可能達到近300億元的高點，是北京地王的4倍，從這個角度來講，它不僅僅是上海地王，而且也是名副其實的全國地王。

3、兩地政府對地王產生均起到了主導作用。一方面在地塊規劃上都做了嚴格限制，北京華嘉胡同地塊要求項目園林景觀效果、外立面風格、規劃設計方案須服從金融街拓展整體規劃建設安排；上海董家渡地塊更是將項目劃為九塊，對每一塊土地的限高、屬性配比都做了嚴格限制，甚至有采訪報道稱對外立面都有細化要求。在這種情形下，政府已經做了開發企業要做的事情，企業只是做一個執行者而已。另外一方面，政府在挑選企業方面也是設置重重條件，恨不得就直接內定了。

4、地王最終受讓對象都來歷非凡。這些地王的受讓對象不是國資大鱷就是港企龍頭，如果是民企更是萬里挑一。北京華嘉胡同參加競拍的企業有SOHO、信達、方興保利等多家企業，但最后還是由隸屬于西城區國資委的北京華融拿到。

上海單價地王則是最后由港資麗豐控股拿到，真到關鍵時候香港企業還是有底氣的；再看有意向于上海總價地王的企業，一家是香港企業，九龍倉窺探已久，去年的徐家匯地王也是由港企拿下，新鴻基以217億元競得，另一家來歷更大的則是中民投，注冊資本就達到500億元，由董文標在辭任民生銀行董事長后，出任中民投董事長，股東單位包括民生銀行、巨人網絡、泛海集團、億達集團等，都是中國最有錢的民營公司的主，且公司掌舵者都是工商聯副主席級別的紅頂商人。

5、市場價值有待提升。客觀來說，這三塊地還不屬于京滬真正的頂級地段，雖然今天成為地王，但價值還有待開發，從商業角度來講，這三塊地還存在一定風險和壓力，先看北京華嘉胡同，在區位上該項目和去年CBD 中服地塊仍有一定差距，且樓板價太高，達到10萬元，項目盈利空間受限；上海五里橋項目折合樓板價近九萬，但周邊的融綠盛世濱江項目現價才7～8萬元；董家渡地塊則是占用資金太高，資金成本太大，總價300億元，而且按上海土地出讓要求必須一月付清。不論怎么講，“京滬地王”這一稱號本身就是巨大的價值。不管前路多艱險，今天先搶再說。endprint