提升我國物業管理水平的對策與建議

摘 要：本文主要針對目前我國物業管理存在的服務質量與服務費用不對等、物業管理行業競爭力不夠等問題的現狀，提出了相應的改善對策，以提升我國物業管理行業的整體水平。

關鍵詞：物業管理存在的問題；對策與建議

一、研究背景

所謂物業管理，是指在物業所有人的委托下，以物業管理委托合同為依據，在對物業所有人的房屋設備及其所處的衛生、治安、交通環境等項目開展維護、治理、改善等活動后，向服務享有人計費的有償服務活動。

二、我國物業管理中存在的主要問題

1、服務質量與服務費用不對等

由于我國尚未建立健全的物業管理法規，相應的物業收費也未制定統一標準，這使物業公司的“自主隨意”收費有機可乘，這樣使得針對業主繳納的物業管理費收費 “標準” 完全由物業公司定奪，利益驅使下，部分物業公司私自增設收費項目，更有甚者私自制定相應權責不對等的條款制約業主，若業主拒簽合同，則憑借斷水斷電等手段對其施加威脅。現如今，服務差、收費多已成為諸多物業公司的真實寫照。而遇到業務反饋的問題先推卸責任，對自身制定的規則條款該如何妥善實施也不能確定，缺乏科學有效的制定問題對策的系統流程也成為一種普遍現象。

2、物業管理行業競爭力不強

由于我國物業管理相對而言起步晚，相應管理法規無法及時更上其發展速度，與之相關的社會服務也未平衡發展，物業管理作為一個新興產業，尚未形成科學健全的管理模式，普遍呈現服務種類單一、服務雷同、服務人性化不足的特點。因此出現了我國房地產物業管理企業普遍競爭力不夠的現狀，其經營業務過度依賴收取物業管理費，這阻礙了企業自身的茁壯發展，也斷絕了業主享受更好物業管理服務的可能。

3、物業管理企業自身管理欠缺

在我國大多數物業管理企業是行政配置的大前提下，現有的物業管理公司一部分是房地產商為應付售后服務而設立的，另外一部分則是企業單位的后勤部門演化的，只有少部分是真正以從事物業管理為目的的專業物業管理公司。在這樣的大背景下，很多物業公司的經營模式無法及時跟上市場需求的步伐，其相應的管理也因為長久以來的條條框框限制而變得落后。這帶來的直接后果是從事物業管理的人員工作缺乏積極性和效率，其工作技能、工作態度遠遠達滿足不了崗位的需求。就我國物業管理現狀而言，其招聘的基礎崗位以保安、保潔、設備維修管理幾大類為主，崗位的技術含量低，以體力勞動為主，行業門檻低、無法吸納優秀人才也是其管理上的一大詬病。

4、業主觀念的誤區

除了上述問題外，業主關于住房消費的問題上也存在觀念上的誤區。一方面是業主對“業主公約”概念模糊，無法明確分清自己的責任和物業管理的公司責任，這類業主會把自身的責任歸納為物業管理公司的失誤，從而會造成物業管理上的糾紛；另外一方面是業主沒有充分意識到物業管理是一種消費行為，出于怕自己上當吃虧的顧慮，在交物業管理費時總要持觀望心理。這也阻礙了物業管理活動的順利開展。

三、提升我國物業管理水平的建議

1、強化物業公司內部管理

物業管理行業作為一個新興的行業，在其發展過程中必然產生各種矛盾和沖突。為了使其各項業務順利開展，物業公司必須在以下幾方面有所進步：首先是觀念上的更新換代，作為服務業的一種，“以人為本”、充分為業主著想等思想理念應該逐漸根植于行業人員的心中，主動密切關注業主需求，增強與業主間的溝通交流，從而贏得業主的信任和支持，與業主建立朋友間的良好情誼，讓業主從內心深處對物業公司的各項服務表示接納和贊賞，通過業主間的良好口碑為其為以后的良性發展奠定基礎；其次是物業公司營銷上策略的提升。通過加強對其物業管理品質的宣傳，從業主角度出發，強調其給業主能帶來的各項好處，使業主在思想上主動接納其服務，為后續服務的開展做好鋪墊。

2、物業服務和物業收費的對等化

物業管理作為一項有償服務活動，在業主享受其服務的同時要為此支付相應費用。而服務與收費是否對等，在于服務質量是否與服務費用相匹配。因此在物業定價過程中，一方面企業要充分了解業主的需求和支付意愿，切忌為了提供極高質量的服務而忽略掉業主的價格承受能力，強行增設其不愿意接受的服務項目，導致業主因為質價矛盾而產生糾紛；另外一方面，物業公司應該大力提高其服務水平，使業主首先在心理上覺得自己支付的服務費用合情合理，充分肯定物業管理公司的服務質量與服務價格的對等性。

3、完善物業管理行業法規建設

任何行業的健全發展都離不開統一制度的保障。對于新興的物業管理行業，相關政府部門更應及時制定統一的法律法規，一來可以為向業主解釋并普及物業管理知識，避免因業主觀念上的模糊產生糾紛；二來規范的物業管理法律法規可以充分監督物業管理公司的行為，也使得其各項活動行為有法可依，從制度上對其予以保障。

4、提高物業管理從業人員素質

鑒于我國目前物業管理從業人員素質和物業管理行業就業門檻都偏低的現狀下，如何提高其從業人員素質也成為當務之急。對于基礎性保潔、保安等崗位的從業人員，不能僅在上崗前對其進行培訓，上崗后的學習交流以及績效考核也應充分實施，物業公司更應該對其基礎從業人員定期進行上崗后的培訓考核，使其自身素質及時更上行業的發展；而針對高層管理人員，除了要求其具有從業資格證外，物業管理行業高層管理人員定期的信息交流也必不可少，行業前沿動態的及時傳播、先進管理經驗的交流都將促進整個物業管理行業的健康穩步發展。

四、結語

作為與房地產業密切相關的后續服務產業，優質的物業管理服務是房地產企業的優質廣告，對樹立良好的企業口碑有十分積極的作用。雖然我國物業管理行業尚未十分成熟，針對行業體系存在的各種問題，各相關主體應該積極制定對策，在促進物業管理行業健康發展的過程中，也能彼此受益。

參考文獻：

[1]葛嵐.我國城市住宅小區物業管理研究[D].長春:吉林大學,2004.

[2]張統華.我國住宅物小區物業管理中存在問題及趨勢[J].改革與開放.2011(10).

作者簡介：曹文玉（1993-），女，湖南益陽人，山西財經大學管理科學與工程學院工程管理本科生，研究方向:財經理論。

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