追趕的南城

徐進(jìn)

后發(fā)的南城，起始于2009年啟動(dòng)的“南城計(jì)劃”，從政策設(shè)計(jì)層面到市場(chǎng)自發(fā)層面，都在支持著南城的邁進(jìn)、追趕。五年之后的2014年，“南城計(jì)劃”已經(jīng)進(jìn)入第二階段，南北差距雖然不可能完全消弭，但南北的差距在逐漸縮小。對(duì)很多居住在這里的人來(lái)說(shuō)，這幾年的變化還不僅僅是交通、環(huán)境改善這么簡(jiǎn)單，隨之而來(lái)的是人群、產(chǎn)業(yè)的聚集，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域的繁榮。

商業(yè)商務(wù)謀升級(jí)

商業(yè)商務(wù)板塊發(fā)展相對(duì)滯后，一直是南城的短板，現(xiàn)今，越來(lái)越多的南城商圈板塊，正在謀求升級(jí)再造。比如，因眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)、家居建材市場(chǎng)而長(zhǎng)期給人“低端印象”的豐臺(tái)區(qū)大紅門、木樨園等區(qū)域，在謀求商業(yè)再造和產(chǎn)業(yè)升級(jí)：將低端落后產(chǎn)業(yè)遷出，培育發(fā)展中高端商業(yè)商務(wù)市場(chǎng)。

根據(jù)政府規(guī)劃，豐臺(tái)區(qū)未來(lái)將著力建設(shè)麗澤、南中軸、總部基地三個(gè)多體綜合商業(yè)中心。作為首都第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)的一部分，南中軸沿線的改造打出了“國(guó)際化商業(yè)、商務(wù)聚集區(qū)”的定位，未來(lái)南中軸將臨街建設(shè)不少于50萬(wàn)平米的高端商業(yè)設(shè)施，提供進(jìn)口商品、奢侈品、高端商品等。

在中高端商業(yè)市場(chǎng)上，據(jù)高力國(guó)際的市場(chǎng)報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)今年北京入市的中高端購(gòu)物中心數(shù)量為四個(gè)，位于大興區(qū)西紅門的英特宜家購(gòu)物中心占據(jù)一席。該購(gòu)物中心的建筑面積達(dá)到21萬(wàn)平米，是今年內(nèi)入市四個(gè)項(xiàng)目中體量最大，也是唯一一個(gè)位于新興子市場(chǎng)的購(gòu)物中心。

“項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到城市級(jí)別商業(yè)中心的規(guī)模，超過一般社區(qū)級(jí)別的購(gòu)物中心，將進(jìn)一步拉升西紅門板塊的商業(yè)地位。”高力國(guó)際分析師認(rèn)為，作為新興子市場(chǎng)的大興區(qū)西紅門板塊，去年以來(lái)已經(jīng)有諸多商業(yè)物業(yè)集中入市，西紅門區(qū)域未來(lái)或能成為一個(gè)城市型級(jí)別的中高端新型商圈，輻射范圍能超過京南。

據(jù)了解，去年入市的宜家家居購(gòu)物中心，是北京第二家宜家商場(chǎng)，號(hào)稱“亞洲最大的宜家”，成為西紅門區(qū)域引爆了北京商業(yè)市場(chǎng)的“先發(fā)炮”，甚至出現(xiàn)罕見的北部客群往南遷移的現(xiàn)象。此外，該區(qū)域內(nèi)還在建有鴻坤地產(chǎn)和上海正大合作開發(fā)的正大購(gòu)物廣場(chǎng)，體量也超數(shù)十萬(wàn)平米。

“大興線沿線的傳統(tǒng)商圈數(shù)量不多，有的還存在業(yè)態(tài)老化、定位不高的問題。在更南段的生物醫(yī)藥基地內(nèi)也有多個(gè)大體量的購(gòu)物中心在建。未來(lái)兩三年內(nèi)，南部軌道沿線將可能形成多點(diǎn)新商圈分布。”高力國(guó)分析師說(shuō)。

樓市剛需的后起之秀

“老南城”商業(yè)商務(wù)板塊的轉(zhuǎn)換、再造、升級(jí)過程，不過是整個(gè)“南城追趕”的一個(gè)縮影。在2009—2012年實(shí)行的“南城計(jì)劃”到期之后，一份“新南城計(jì)劃”接過接力棒。舊城南行動(dòng)計(jì)劃更注重基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，而新南城計(jì)劃將著重于政府投資的傾斜、社會(huì)資源的引導(dǎo)和集聚，為南城地產(chǎn)發(fā)展裝上了“新引擎”。

“舊南城計(jì)劃的上千億元，大部分都用來(lái)修路了。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，第一個(gè)南城計(jì)劃的著眼點(diǎn)在道路、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。也正是南城在交通方面的躍進(jìn)式發(fā)展，打破了區(qū)域發(fā)展的瓶頸，南城樓市走上了快車道。

如今，穿越南城的大興線、亦莊線、房山線、10號(hào)線二期都已經(jīng)和城區(qū)網(wǎng)絡(luò)相連接，形成四條南北貫通的大動(dòng)脈。路網(wǎng)暢通之后，南城樓市迅速發(fā)展，如果僅依靠本地的購(gòu)房需求，可能很難帶動(dòng)南城樓市的發(fā)展，都是“地鐵拉來(lái)的”剛需。

2009年之后，南部出現(xiàn)了多個(gè)土地供應(yīng)集中、在售項(xiàng)目聚集的熱點(diǎn)區(qū)域，諸如大興亦莊、天宮院、西紅門以及房山長(zhǎng)陽(yáng)等多個(gè)新興板塊，使得南城躍升成為北京樓市的供應(yīng)大戶。

在此之前，南城的樓市熱點(diǎn)主要在豐臺(tái)區(qū)。2004年左右，憑借超級(jí)大盤萬(wàn)年花城的持續(xù)發(fā)力，躍升為南城第一熱區(qū)的豐臺(tái)花鄉(xiāng)板塊，至今仍然是京西南活躍度最高的典型板塊。幾乎同時(shí)，馬家堡進(jìn)入“大盤開發(fā)”時(shí)代，板塊內(nèi)的星河城項(xiàng)目一度成為南城樓市的代名詞。

此后，憑借經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的多重規(guī)劃利好，亦莊板塊迅速騰飛。如今的亦莊板塊集中了遠(yuǎn)洋、和裕、合生、金融街、融科等多家知名房企，日漸成熟。

在2009年之后，南五六環(huán)上的房山長(zhǎng)陽(yáng)板塊、大興天宮院板塊等先后進(jìn)入住宅開發(fā)周期，同樣的，這兩個(gè)以剛需聞名的板塊，已經(jīng)形成了知名房企項(xiàng)目扎堆的新面貌。

高端市場(chǎng)仍有差距

長(zhǎng)期以來(lái)，北京南北房?jī)r(jià)有較大價(jià)差，同環(huán)不同價(jià)，北部明顯高于南部。然而，隨著地鐵開通和新城建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，越來(lái)越多的剛需被導(dǎo)入南部市場(chǎng)，在一定程度上推高了南城的房?jī)r(jià)。目前，五六環(huán)線上的一些樓盤已經(jīng)呈現(xiàn)“同環(huán)同價(jià)”的局面。

比如，南六環(huán)附近的房山長(zhǎng)陽(yáng)和大興天宮院板塊，集中了首開、保利、金融街、龍湖、中水電等諸多知名開發(fā)商的項(xiàng)目，板塊價(jià)值逐漸提升，如今已經(jīng)在2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平米的單價(jià)區(qū)間之內(nèi)。與其相位置相仿的六環(huán)外昌平南邵板塊等，成交均價(jià)所差無(wú)幾。

然而，常常被用作“房?jī)r(jià)標(biāo)桿”的中高端住宅方面，南北的差距依然明顯。相較于北部成熟的中高端居住氣氛，北京南部的豪宅板塊出現(xiàn)時(shí)間更晚、培育時(shí)間更長(zhǎng)、市場(chǎng)影響力也更小。目前，南部?jī)H有大興亦莊、豐臺(tái)區(qū)的總部基地等地，出現(xiàn)放量較大的豪宅項(xiàng)目，價(jià)格在5萬(wàn)元/平米左右，而在外置更南的環(huán)線上，別墅產(chǎn)品和剛需價(jià)格幾乎趨同。

“南城的價(jià)值感還是不如北部，這是多年形成的固有印象。”南部某豪宅業(yè)內(nèi)人士坦言，“比如說(shuō)項(xiàng)目在‘南四環(huán)，就覺得不太好，有的項(xiàng)目就愿意說(shuō)‘西南四環(huán)、‘東南四環(huán)這樣，把方位往‘東富西貴的老傳統(tǒng)上靠一靠。”

“機(jī)場(chǎng)作為重要城市配套，必將極大地促進(jìn)南城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商務(wù)商業(yè)相關(guān)配套的跟進(jìn)，這對(duì)于南城樓市，不論是商務(wù)還是普宅、剛需還是中高端，都將產(chǎn)生持續(xù)的拉升作用。”和裕地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理王騫如此說(shuō)道。

近期關(guān)于南城樓市最重大的利好，非“新機(jī)場(chǎng)”莫屬，圍繞著這個(gè)重大工程項(xiàng)目，由此所觸發(fā)的一系列基礎(chǔ)建設(shè)、交通規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)等都會(huì)給“追趕的南城”帶來(lái)持續(xù)的原動(dòng)力。endprint