追趕的南城

徐進

后發的南城，起始于2009年啟動的“南城計劃”，從政策設計層面到市場自發層面，都在支持著南城的邁進、追趕。五年之后的2014年，“南城計劃”已經進入第二階段，南北差距雖然不可能完全消弭，但南北的差距在逐漸縮小。對很多居住在這里的人來說，這幾年的變化還不僅僅是交通、環境改善這么簡單，隨之而來的是人群、產業的聚集，經濟的發展，區域的繁榮。

商業商務謀升級

商業商務板塊發展相對滯后，一直是南城的短板，現今，越來越多的南城商圈板塊，正在謀求升級再造。比如，因眾多服裝批發市場、家居建材市場而長期給人“低端印象”的豐臺區大紅門、木樨園等區域，在謀求商業再造和產業升級：將低端落后產業遷出，培育發展中高端商業商務市場。

根據政府規劃，豐臺區未來將著力建設麗澤、南中軸、總部基地三個多體綜合商業中心。作為首都第二機場建設的一部分，南中軸沿線的改造打出了“國際化商業、商務聚集區”的定位，未來南中軸將臨街建設不少于50萬平米的高端商業設施，提供進口商品、奢侈品、高端商品等。

在中高端商業市場上，據高力國際的市場報告顯示，預計今年北京入市的中高端購物中心數量為四個，位于大興區西紅門的英特宜家購物中心占據一席。該購物中心的建筑面積達到21萬平米，是今年內入市四個項目中體量最大，也是唯一一個位于新興子市場的購物中心。

“項目已經達到城市級別商業中心的規模，超過一般社區級別的購物中心，將進一步拉升西紅門板塊的商業地位。”高力國際分析師認為，作為新興子市場的大興區西紅門板塊，去年以來已經有諸多商業物業集中入市，西紅門區域未來或能成為一個城市型級別的中高端新型商圈，輻射范圍能超過京南。

據了解，去年入市的宜家家居購物中心，是北京第二家宜家商場，號稱“亞洲最大的宜家”，成為西紅門區域引爆了北京商業市場的“先發炮”，甚至出現罕見的北部客群往南遷移的現象。此外，該區域內還在建有鴻坤地產和上海正大合作開發的正大購物廣場，體量也超數十萬平米。

“大興線沿線的傳統商圈數量不多，有的還存在業態老化、定位不高的問題。在更南段的生物醫藥基地內也有多個大體量的購物中心在建。未來兩三年內，南部軌道沿線將可能形成多點新商圈分布。”高力國分析師說。

樓市剛需的后起之秀

“老南城”商業商務板塊的轉換、再造、升級過程，不過是整個“南城追趕”的一個縮影。在2009—2012年實行的“南城計劃”到期之后，一份“新南城計劃”接過接力棒。舊城南行動計劃更注重基礎設施和生態環境建設，而新南城計劃將著重于政府投資的傾斜、社會資源的引導和集聚，為南城地產發展裝上了“新引擎”。

“舊南城計劃的上千億元，大部分都用來修路了。”業內人士認為，第一個南城計劃的著眼點在道路、軌道交通等基礎設施的建設。也正是南城在交通方面的躍進式發展，打破了區域發展的瓶頸，南城樓市走上了快車道。

如今，穿越南城的大興線、亦莊線、房山線、10號線二期都已經和城區網絡相連接，形成四條南北貫通的大動脈。路網暢通之后，南城樓市迅速發展，如果僅依靠本地的購房需求，可能很難帶動南城樓市的發展，都是“地鐵拉來的”剛需。

2009年之后，南部出現了多個土地供應集中、在售項目聚集的熱點區域，諸如大興亦莊、天宮院、西紅門以及房山長陽等多個新興板塊，使得南城躍升成為北京樓市的供應大戶。

在此之前，南城的樓市熱點主要在豐臺區。2004年左右，憑借超級大盤萬年花城的持續發力，躍升為南城第一熱區的豐臺花鄉板塊，至今仍然是京西南活躍度最高的典型板塊。幾乎同時，馬家堡進入“大盤開發”時代，板塊內的星河城項目一度成為南城樓市的代名詞。

此后，憑借經濟開發區的多重規劃利好，亦莊板塊迅速騰飛。如今的亦莊板塊集中了遠洋、和裕、合生、金融街、融科等多家知名房企，日漸成熟。

在2009年之后，南五六環上的房山長陽板塊、大興天宮院板塊等先后進入住宅開發周期，同樣的，這兩個以剛需聞名的板塊，已經形成了知名房企項目扎堆的新面貌。

高端市場仍有差距

長期以來，北京南北房價有較大價差，同環不同價，北部明顯高于南部。然而，隨著地鐵開通和新城建設的持續推進，越來越多的剛需被導入南部市場，在一定程度上推高了南城的房價。目前，五六環線上的一些樓盤已經呈現“同環同價”的局面。

比如，南六環附近的房山長陽和大興天宮院板塊，集中了首開、保利、金融街、龍湖、中水電等諸多知名開發商的項目，板塊價值逐漸提升，如今已經在2萬-3萬元/平米的單價區間之內。與其相位置相仿的六環外昌平南邵板塊等，成交均價所差無幾。

然而，常常被用作“房價標桿”的中高端住宅方面，南北的差距依然明顯。相較于北部成熟的中高端居住氣氛，北京南部的豪宅板塊出現時間更晚、培育時間更長、市場影響力也更小。目前，南部僅有大興亦莊、豐臺區的總部基地等地，出現放量較大的豪宅項目，價格在5萬元/平米左右，而在外置更南的環線上，別墅產品和剛需價格幾乎趨同。

“南城的價值感還是不如北部，這是多年形成的固有印象。”南部某豪宅業內人士坦言，“比如說項目在‘南四環，就覺得不太好，有的項目就愿意說‘西南四環、‘東南四環這樣，把方位往‘東富西貴的老傳統上靠一靠。”

“機場作為重要城市配套，必將極大地促進南城基礎設施建設、商務商業相關配套的跟進，這對于南城樓市，不論是商務還是普宅、剛需還是中高端，都將產生持續的拉升作用。”和裕地產營銷總經理王騫如此說道。

近期關于南城樓市最重大的利好，非“新機場”莫屬，圍繞著這個重大工程項目，由此所觸發的一系列基礎建設、交通規劃、產業投資、房地產開發等都會給“追趕的南城”帶來持續的原動力。endprint