驕傲的北城

徐進(jìn)

憑借著“高大上”的高端豪宅別墅板塊、“最抗跌”的學(xué)區(qū)房板塊、“無(wú)上限”的高企房?jī)r(jià)……北京的北部區(qū)域，代表著這個(gè)大都市“最驕傲”的樓市特征：貴，但仍有很多人趨之若鶩。

真正的別墅豪宅區(qū)

北京哪些板塊稱得上是豪宅區(qū)，業(yè)界說(shuō)法也莫衷一是。“很多所謂的豪宅區(qū)都是‘啤酒式的，過(guò)幾年就冒出一個(gè)新區(qū)域，花樣名目多，‘泡沫也多。”一位在京東北部做豪宅項(xiàng)目的開發(fā)商認(rèn)為，近幾年業(yè)內(nèi)流傳的所謂北京“八大別墅區(qū)”、“十大別墅區(qū)”的說(shuō)法，有很多‘泡沫的宣傳成分，“說(shuō)白了是營(yíng)銷的噱頭和概念”，能真正經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)的經(jīng)典板塊其實(shí)不多，而它們大部分都集中在北京的北部。

北部的典型豪宅板塊，包括由外國(guó)人聚集居住形成的中央別墅區(qū)、在兩次體育盛會(huì)中崛起的亞奧區(qū)域、憑借名盤走紅的朝陽(yáng)公園居住區(qū)、兩次大開發(fā)中成長(zhǎng)起來(lái)的望京等……房地產(chǎn)市場(chǎng)化開發(fā)的數(shù)十年間，這些區(qū)域漸次形成了諸多“老資格”的高端豪宅區(qū)域，它們形成了人們對(duì)北部板塊“高大上”的基本印象。

今年以來(lái)，北部不少高端樓盤項(xiàng)目相繼獲批，如望京綠地中心、泰禾·北京院子等都積極入市，加之最近一直保持較高市場(chǎng)關(guān)注度的西山壹號(hào)院、五礦萬(wàn)科如園等知名豪宅項(xiàng)目，都體現(xiàn)出北部區(qū)域中高端板塊的高活躍度。同時(shí)，已經(jīng)接近10萬(wàn)元的單價(jià)，讓北部豪宅區(qū)域的概念，被高房?jī)r(jià)所再度強(qiáng)化。

南部某豪宅開發(fā)商坦言，北京樓市中高端市場(chǎng)的南北分化，是歷史發(fā)展中多因素共同作用的累積。比如最早形成的中央別墅區(qū)，已經(jīng)有將近20年的發(fā)展積淀，所擁有的國(guó)際化資源很難在短期內(nèi)被復(fù)制。

而人們頭腦中，城市北部“上風(fēng)上水”的居住價(jià)值感，南城更難模仿超越。

屢被沖破的“天花板”

北京房?jī)r(jià)的地圖上，素來(lái)就有“同環(huán)不同價(jià)”的現(xiàn)象，在中高端市場(chǎng)上尤為突出，北部豪宅均價(jià)遠(yuǎn)高于南部同類型項(xiàng)目?jī)r(jià)格，在某些項(xiàng)目上“北五環(huán)比南三環(huán)貴”也并新鮮。今年初，隨著北部多個(gè)中高端項(xiàng)目高價(jià)獲批入市，屢屢沖破價(jià)格的“天花板”，南北的價(jià)差也被進(jìn)一步拉大。

今年1月底，北五環(huán)附近的望京綠地中心獲批，其中服務(wù)式公寓擬售均價(jià)為9.5萬(wàn)元/平米，達(dá)到區(qū)域最高價(jià)。

此前，望京板塊內(nèi)豪宅價(jià)格在7、8萬(wàn)元/平米左右，如遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館等。根據(jù)麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)，北四五環(huán)之間豪宅呈現(xiàn)出持續(xù)的銷售勢(shì)頭，今年3月份該環(huán)線上的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城掛牌均價(jià)為70356元/平米，成交均價(jià)為66095元/平米。

此外，預(yù)計(jì)今年入市形成穩(wěn)定供應(yīng)的泰禾·北京院子、遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和四季等高端項(xiàng)目，也都集中于北京北部板塊，必將進(jìn)一步拉高北部均價(jià)。

世聯(lián)行分析師認(rèn)為，隨著地價(jià)的攀升，北部這幾年頻出“地王”，推動(dòng)北部豪宅價(jià)格走高，未來(lái)單價(jià)達(dá)8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平米、總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)的頂級(jí)豪宅將陸續(xù)現(xiàn)身，北部板塊的高端定位也將再一次被強(qiáng)化。

相比較而言，南部的價(jià)格“天花板”明顯更低，中高端項(xiàng)目售價(jià)很少有超過(guò)5萬(wàn)元。

除了最高價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)“甩開”南城，南北房?jī)r(jià)的差異還體現(xiàn)在抗跌性方面。機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，在今年初的趨冷行情中，最先受到影響的是大興、房山等剛需項(xiàng)目較多的區(qū)域，大量2萬(wàn)-3萬(wàn)元單價(jià)的剛需盤普遍調(diào)低預(yù)期，同時(shí)市場(chǎng)活躍度也在大幅降低，下跌預(yù)期也最強(qiáng)，相反北部板塊表現(xiàn)得“無(wú)壓力”。

這種“南跌北穩(wěn)”的行情，在市場(chǎng)下行壓力增大的時(shí)期曾多次出現(xiàn)。如限購(gòu)令執(zhí)行之初的2012年上半年，大興區(qū)多個(gè)板塊房?jī)r(jià)下降達(dá)5000元/平米，房山樓盤則更加明顯。

而北五環(huán)上的不少樓盤只是小幅收縮價(jià)格水平，并在市場(chǎng)回暖后迅速回升。

最抗跌的剛需——學(xué)區(qū)房

不久之前，北京北部某學(xué)區(qū)板塊曝出單價(jià)“30萬(wàn)/平米”的天價(jià)學(xué)區(qū)房新聞。熟悉業(yè)內(nèi)的人都知道，每年5、6月學(xué)區(qū)板塊成交高峰期到來(lái)之前，這樣的新聞肯定會(huì)密集出現(xiàn)。

從“北京中心”到“宇宙中心”，學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)是一組特殊的“天文數(shù)字”，它超越樓市的周期波動(dòng)、擁有最強(qiáng)勁的上漲力，具有極強(qiáng)的抗跌性，同時(shí)，它擁有穩(wěn)定而龐大的需求基礎(chǔ)，是“剛需中的剛需”，這樣的“剛需特征”，是北城樓市的一大特色。有限的市場(chǎng)供應(yīng)和龐大的需求，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房“一房難求”，因此常常出現(xiàn)“天價(jià)”的成交個(gè)案。

在北京市九年義務(wù)教育體系中，基本遵循著“就近入學(xué)”的原則，大部分孩子會(huì)在同一個(gè)學(xué)區(qū)中完成九年教育。

而在北京市的海淀、朝陽(yáng)、東西城區(qū)內(nèi)，大量全國(guó)重點(diǎn)、北京重點(diǎn)的中小學(xué)校扎堆，周邊的住區(qū)戶籍得以擁有入學(xué)門檻資格，從而形成學(xué)區(qū)房板塊。在海淀區(qū)的中關(guān)村、雙榆樹板塊內(nèi)，中關(guān)村一小、二小、三小、中關(guān)村四小、人大附小等，更在區(qū)域內(nèi)形成連片的學(xué)區(qū)房板塊。

事實(shí)上，學(xué)區(qū)房的整體均價(jià)明顯高于普通住宅。根據(jù)鏈家地產(chǎn)對(duì)全市400余個(gè)重點(diǎn)學(xué)區(qū)的1000個(gè)學(xué)區(qū)房樓盤的監(jiān)測(cè)顯示，近幾年學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房的價(jià)差呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢(shì)，2013年的價(jià)差已經(jīng)超過(guò)11%。

此外，學(xué)區(qū)房幾乎不受樓市周期波動(dòng)的影響，機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)行情顯示，即使從去年底開始北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)觀望，重點(diǎn)學(xué)區(qū)板塊的成交依然活躍。

相較于學(xué)區(qū)房這類“特殊的剛需”，北部的普通剛需市場(chǎng)顯得“乏善可陳”，項(xiàng)目的數(shù)量不多，市場(chǎng)份額小。在天通苑、回龍觀等北部大型居住社區(qū)之后，北部開發(fā)逐漸趨于飽和，加上社區(qū)規(guī)模過(guò)大、交通擁堵、配套相對(duì)滯后等原因，普通剛需住宅的熱點(diǎn)不得不移至北六環(huán)外。

同時(shí)，由于北城地價(jià)、房?jī)r(jià)日漸高企，已經(jīng)成為一手剛需的擠出地，中低端價(jià)格項(xiàng)目集中在昌平北部、順義等區(qū)域。endprint