從金融視角審視中國傳統(tǒng)農(nóng)地產(chǎn)權及地權交易

文/邵玉君

明清以來，我國出現(xiàn)了同一塊的地權析分出田底權與田面權的現(xiàn)象，南方尤為突出。田面權由佃權演變而來，佃權交易時，擁有田底權的地主無權干涉，也就是說田底權與田面權有各自獨立的產(chǎn)權屬性。龍登高(2009)[1]明確以資產(chǎn)性地權與經(jīng)營性地權來分析一般情況下的田底權與田面權，資產(chǎn)性地權獲取投資帶來的土地收益，經(jīng)營性地權獲取勞動收益，在佃權分解的情形下，分別稱為地租與佃租。

農(nóng)地不僅析分出田底權與田面權，還具有復雜多樣的地權交易形式。龍登高（2009）[1]指出，復雜多樣的地權交易形式，或依托于地權，或以土地為媒介展開，或直接進行地權轉讓。其中，以土地為媒介的債權通融型交易包括按、押、典、當?shù)刃问?。按（類似pledge）即為以土地為擔保的借貸形式，押(collateral)為以土地為擔保并以地租或利租來還本付息，典(pawn broking)為按約定期限內(nèi)的土地使用權轉移與收益占有來償還借債，當(pledge or hock)則是以地權為中介的各種借貸形式。

一、地權交易的多樣性與復雜性

明確的產(chǎn)權制度，獨立的產(chǎn)權屬性以及不同的交易形式，催生出了復雜多樣的地權交易形式。如根據(jù)有無資產(chǎn)性地權、有無經(jīng)營性地權以及是自耕還是轉佃，理論上就可以分為以下幾種情形。

第一種：有資產(chǎn)性地權，有經(jīng)營性地權，自耕。

第二種：有資產(chǎn)性地權，有經(jīng)營性地權，轉佃。

第四種：有資產(chǎn)性地權，無經(jīng)營性地權，出租。

第五種：無資產(chǎn)性地權，有經(jīng)營性地權，自耕。

第六種：無資產(chǎn)性地權，有經(jīng)營性地權，轉佃。

第七種：無資產(chǎn)性地權，無經(jīng)營性地權。

在第一種情形下，在不發(fā)生資產(chǎn)性地權和經(jīng)營性地權轉讓的情況下，農(nóng)戶獲得勞動收益。農(nóng)戶還可以以土地為媒介，通過按、押、典、當?shù)刃问竭M行融資，或者直接進行資產(chǎn)性地權和經(jīng)營性地權的轉讓交易獲得資金。

在第二種情形下，擁有資產(chǎn)性地權的地主，或以土地為媒介展開（包括按、押、典、當?shù)刃问剑?，或直接進行地權轉讓進行融資。在此情形下，地主既可以出租資產(chǎn)性地權獲得地租，也可以出租經(jīng)營性地權獲得佃租。

在第三種情形下，在不發(fā)生資產(chǎn)性地權轉讓的情況下，農(nóng)戶可以獲得勞動收益。農(nóng)戶還可以以資產(chǎn)性地權為媒介，通過按、押、典、當?shù)刃问竭M行融資，或者直接進行資產(chǎn)性地權的轉讓交易獲得資金。

我國在各地的新石器時代遺址中發(fā)現(xiàn)了一些原始繪畫作品，有的學者按材質將其分為陶畫、木畫、石畫、壁畫、地畫、巖畫（有學者將繪在陶器、木器、石器等器物上的繪畫統(tǒng)稱為裝飾畫，將其分為裝飾畫、巖畫和地畫三類）。這些新石器時代的原始繪畫，可以證明“繪畫的產(chǎn)生源于人類對自然事物的認識和思想情感的表達”。

在第四種情形下，在不發(fā)生資產(chǎn)性地權轉讓的情況下，農(nóng)戶可以獲得土地收益。當然，農(nóng)戶還可以以資產(chǎn)性地權為媒介，通過按、押、典、當?shù)刃问竭M行融資，或者直接進行資產(chǎn)性地權的轉讓交易獲得資金。

在第五種情形下，在不發(fā)生經(jīng)營性地權轉讓的情況下，農(nóng)戶可以獲得勞動收益。農(nóng)戶還可以以經(jīng)營性地權為媒介，通過按、押、典、當?shù)刃问竭M行融資，或者直接進行經(jīng)營性地權的轉讓交易獲得資金。

在第六種情形下，在不發(fā)生經(jīng)營性地權轉讓的情況下，農(nóng)戶可以獲得土地收益。當然，農(nóng)戶還可以以經(jīng)營性地權為媒介，通過按、押、典、當?shù)刃问竭M行融資，或者直接進行資產(chǎn)性地權的轉讓交易獲得資金。

在第七種情形下，農(nóng)戶既無資產(chǎn)性地權也無經(jīng)營性地權，只能通過承租或購買的方式擁有地權或者是擁有經(jīng)營土地的權利。

在上述介紹的七種不同的情形下，每種又可衍生出至少五種以上的交易形式，可見我國歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過的地權交易形式的多樣性與復雜性，這也為土地的流動和資源配置的有效性打下了堅實的制度基礎和實踐基礎。

二、地權市場的目前收益與未來收益的不同組合

1.出租或佃租土地的收益是一種債券

地權交易雖然多種多樣，但概括起來可以歸結為權利的出租、債權交易、權利的轉讓三大類。權利的轉讓和債權交易，即轉讓或按、押、典、當資產(chǎn)性地權和經(jīng)營性地權可以獲得現(xiàn)金流，取得當前收益；而權利的出租，即出租資產(chǎn)性地權獲得地租，出租經(jīng)營性地租獲得佃租，可以獲得未來收益。我國明清時期的押租制是農(nóng)戶對資產(chǎn)的當前收益與未來收益的跨期配置的典型。押租制，是農(nóng)戶佃種土底前需要向地主支付一筆押金（批頭銀、批禮銀）才能獲得佃耕權，此后每年向地主繳納地租。如果佃主將土地耕種權出讓，則佃戶要向佃主支付押金（頂耕銀），這是佃權（田面權或經(jīng)營性地權）的押租制。批頭銀或頂耕銀相當于地主或佃主獲得現(xiàn)金，取得當前收益；地租或佃租相當于地主或佃主獲得未來收益。則出租田面權或田底權的收益可以表示為下式：

其中，R為出租或佃租土地的收益，CFt為出租或佃租土地每一期的收益，rt為t期的折現(xiàn)率。CF0為即為押租制中的批頭銀或頂耕銀，而CF1，CF2…CFn即為各期出租或佃租土地的租金或佃金。

在田面權或田底權出租收益一定的情況下，批頭銀與租金或頂耕銀與佃金呈反向的關系，即批頭銀高，租金就低，批頭銀低，租金就高；或者頂耕銀高，則佃金就低，頂耕銀低，佃金就高。

田面權或田底權出租收益類似于債券的價格，債券定價的五個因素包括債券的面值(PAR)、期限(n)、息票利息(CFt)、各期貼現(xiàn)率（rt），債券價格（P）。債券價格的定價模型為：

從式（1）與式（2）的比較中可以看出，批頭銀或頂耕銀相當于債券的面值，各期的租金或佃金相當于債券的息票利息。因此，從金融的視角分析出租或佃租土地的收益其實質是一個債券的價格。

2.出租或佃租土地的收益是一類實物期權

按照期權定價的B-S模型，期權價格可以表示為式（3）：

C為看張期權價格，S為資產(chǎn)的當前價格，X為期權的執(zhí)行價格，r為無風險利率，σ為資產(chǎn)的波動率，t為資產(chǎn)到期時間。

在土地押租制中，批頭銀或頂耕銀相當于實物期權中的期權價格C，S相當于田底權或田面權的當前價格，X相當于土地的租金或佃金的資本化，r為地租率，σ為地租的波動率，t為出租或佃租的到期時間。

如果用實物期權的視角看待出租或佃租土地的收益，那么可以認為押租制是一種杠桿經(jīng)營，正像期權交易中以小博大的杠桿交易一樣，在押租制下，農(nóng)戶可用少許的批頭銀或頂耕銀作為定金，取得更多土地的經(jīng)營權利。龍登高（2010）[2]指出，為擴大土地經(jīng)營規(guī)模，有的農(nóng)民出賣小塊土地，以其所得來支付押租，獲得更大面積的土地來經(jīng)營。

3.地租率對批頭銀或頂耕銀的影響

對于地租率的決定，可以從地主或佃主的角度進行分析。我們引用經(jīng)濟學中的理性人假設和邊際分析方法。從上文的分析中可以看出，在土地出租或者佃租的收益一定的情形下，當前受益與未來收益是呈反向關系的，在坐標軸上反應為一條向下傾斜的直線，此直線即為地主或佃戶主的預算約束線，其斜率為-（1+r），其中r為資本化率，在理性人的假設下，地主或者佃主為了實現(xiàn)其效用最大化的目標，必須使得預算約束線與等效用曲線相切。如果地租率上升，那么表現(xiàn)為當前收益的價格升高，通過替代效應地主或者佃主會減少當前的收益即減少批頭銀或頂耕銀，增加未來的收益即地租或佃租。地租率上升意味著地主或者佃主會更加富有，因此會增加當前的收益即增加批頭銀或頂耕銀?？傂Q于收入效應和替代效應的比率關系，一般來說，替代效應會大于收入效應，因此，隨著地租率的升高，地主或者佃主會減少當前的收益即減少批頭銀或頂耕銀，增加未來的收益即地租或佃租。

三、明確的產(chǎn)權制度對土地資源配置的影響

1.資本與土地的結合

龍登高（2009）[1]指出，清晰而穩(wěn)定的產(chǎn)權才能吸引所有者不遺余力地投資其中；多層次的產(chǎn)權，則使各階層的資金能夠通過多樣化的交易形式投向于土地。

明確的土地產(chǎn)權，田底權與田面權的相互獨立，有田面權的農(nóng)戶擁有土地的收益權、擔保權，是一種完全的物權。獨立而明確的田面權，使農(nóng)戶獲得產(chǎn)權激勵，激發(fā)了農(nóng)戶經(jīng)營土地、投資土地、改造土地的積極性，提高了土地的生產(chǎn)效率，有利于生產(chǎn)率的提高。

2.勞動力與資本的結合

明確的土地產(chǎn)權，田底權與田面權的相互獨立，多樣而復雜的產(chǎn)權交易使得農(nóng)戶能夠根據(jù)勞動力的多寡合理安排勞動力、土地與資本的結合范圍。

勞動力多時，農(nóng)戶出賣田底權，保留田面權，自耕土地，取得勞動收益；勞動力少時，農(nóng)戶出讓田面權，保留田底權，取得土地收益。勞動力多的農(nóng)戶從事勞動密集型產(chǎn)業(yè)，勞動力少的農(nóng)戶從事資本密集型產(chǎn)業(yè)，勞動力多或少的農(nóng)戶都從事自身具有比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，這類似于國際貿(mào)易中的比較優(yōu)勢理論 ，可以提高各國的社會福利，從而提高資源的有效配置。在這里，可以提高各農(nóng)戶的福利，從而提高資源配置效率。再者，勞動力多的農(nóng)戶從事土地耕種可以產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟的效應。

3.佃權交易的多樣性催生了中介機構

在上文提到過的押租制中，出租土地或佃租土地需支付批頭銀和頂耕銀作為定金，而后根據(jù)情況支付租金或佃金。押租制其實是一種杠桿經(jīng)營，可以以少量資金經(jīng)營更多的土地。押金與地租的比例由地主與租戶協(xié)商決定，如果這一比例得不到妥善協(xié)調，那么交易就有可能不能成交，即使可以給兩方都帶來收益。這時中介機構進入有效解決了這個問題。四川“田園會”（李德英，2006）[3]就是這樣一種中介組織，專門從事包租業(yè)務，獲得資金作為押租，以此租佃大面積的土地，再轉佃給農(nóng)戶。這也如同當今金融市場中以銀行為代表的中介機構的作用，可以使有資金的一方與缺資金的一方能夠有效結合，使資本能夠得到有效利用，促進資源配置效率。

四、對我國經(jīng)濟金融體制改革的借鑒意義

從上述的分析中可以看出，明確的產(chǎn)權制度，獨立的多層次的產(chǎn)權，復雜而多樣的交易形式，有力地促進了土地的流動性，農(nóng)戶可以根據(jù)自身情況進入或退出土地市場，決定勞動與土地、資本的結合方式和結合范圍，可以從事具有比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟，增加了社會福利，促進了資源配置的有效性。另一方面，土地市場是一個類金融市場，在上面的分析中已經(jīng)介紹過，押租制中的土地定價既像債權的定價，也像實物期權的定價，土地的買賣市場像股票市場，而四川的“田園會”類似于當今的銀行等中介機構，因此，土地市場集合了包括債券市場等貨幣市場、股票市場等資本市場以期權市場等金融衍生品市場和銀行等信貸市場在內(nèi)的紛繁復雜的金融市場。但是，作為類金融市場，為什么不能發(fā)展成為當今真正的系統(tǒng)性的金融市場？是哪些因素阻礙了發(fā)展完善的金融市場的進程還有待于研究。

審視當前，還存在許多不利于經(jīng)濟發(fā)展的因素，如我國土地缺乏流動性，缺乏多層次的產(chǎn)權制度和多樣化的交易方式，使得土地資源不能有效配置。我國憲法第十條規(guī)定：土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。結合我國明清時期的農(nóng)地產(chǎn)權制度，田底權即資產(chǎn)性權利在當前屬于國家或集體所有，而我國的法律沒有明確規(guī)定田面權即經(jīng)營性權利的歸屬、轉讓，由于產(chǎn)權的不清晰，會影響到收益的合理分配，這不利于土地的流轉，更不可能產(chǎn)生像明清時期那樣復雜而多樣的交易方式，農(nóng)戶也缺乏向土地投資的積極性。既沒有頻繁的土地交易，也不能自由地進入與退出土地市場，這就違背了完全競爭市場中的自由進入與退出市場的特性，而自由競爭市場是能夠實現(xiàn)帕累托最有效的市場。因此，我國應該制定相應的法律法規(guī)，建立明確的田面權，賦予農(nóng)民更多的經(jīng)營性權利，使得土地的產(chǎn)權明確，建立多層次的產(chǎn)權制度，促進土地交易的多樣性，促進土地流動，從而提高土地資源配置效率，增加社會福利。

[1]龍登高.2009，《地權交易與生產(chǎn)要素組合：1650-1950》，《經(jīng)濟研究》2009年第2期

[2]龍登高.2010，《近世中國農(nóng)地產(chǎn)權的多重功能》，《中國經(jīng)濟史研究》2010年第4期

[3]李德英.2006《國家法領與民間習慣：民國時期成都平原租賃制度新探》，中國社會科學出版社