商業地產開發貸款的中美比較

吳疆+郝帥

摘 要：房地產融資是房地產金融學科的一個分支，也是與資金量需求巨大的房地產市場關系極為密切的一個方面。中國的房地產市場在經歷了十幾年的強勁發展后，在許多方面取得了不小的成就。目前我國房地產企業融資方式很多，但是銀行信貸資金比重大的資金格局一直沒有改變，這顯然與我國不完善的金融市場有關系。

本文的主要創新點在于根據國家經濟大背景和政府宏觀調控，比較分析了中美房地產企業進行開發貸款時的差異，由此對于中國房地產開發融資的未來發展進行分析，提出房地產開發融資應當緊扣可持續發展的思想，并且支持中國房地產企業走向合理結構下的多元化融資。

一、中美房地產融資比較

根據中美房地產融資渠道：中國房地產融資渠道較為單一，倚賴于銀行信貸，既增加了成本也增加了風險。美國房地產融資渠道更為多樣化，市場完善度高。因此需改變中國房地產融資渠道的單一性。

根據中美房地產融資成本：由于美國融資渠道多，市場健全，競爭程度高，因此融資成本較低。中國房地產企業通過銀行借貸的手續較為復雜，大規模的資金借貸較為困難，融資成本相對較高。

根據中美房地產融資風險：中國房地產融資的信用風險與流動風險都大于美國。應該學習美國經驗，健全信用體系和房地產抵押二級市場。

根據中美房地產融資效率：美國發達的金融市場，完善的金融體系。尤其是在房地產市場火爆時期，各類機構和個人都愿意參與房地產市場，為房地產行業和項目融資提供了便利。同時輔以其他融資方式，由于資本市場發達，融資快捷方便。而我國銀行貸款以中、短期為主，這與房地產開發的周期性不符。同時，通過資本市場融資的數目較為有限，房地產融資存在融資難和資金閑置不均勻的特點，融資效率不高。

二、美國模式在中國的意義

房地產行業需要金融業的支持。 依據美國房地產業的發展軌跡，可以預測我國未來的發展方向是房地產金融業。但是我國的房地產金融市場融資體系不完善，房地產金融創新工具缺乏，房地產企業融資表現為間接融資比重過大，即主要依賴于銀行信貸。近年來，中國在企業貸款的商業銀行采取審慎措施，貸款審批流程比較復雜，主要是基于短期內房地產貸款，不能滿足房地產開發的需要。受全球經濟低迷影響，國內房地產市場持續低迷，也影響了銀行信貸的緊縮，這對銀行來說當然可以有效控制風險，但是資金緊缺的現象開始困擾蟲多房地產企業，降價銷售成為一種無奈。我國房地產金融業的之后發展已經制約了我國房地產業的發展。

然而，我們必須認識到，當前以證券化融資和REITs為主的美國模式在我國是無法實現的。我國目前的市場環境和法律環境，決定了房地產以銀行為基礎的融資模式只能是以銀行為基礎，這和資本市場化的融資模式是互補的，而不是在融資過程中的替代品，在融資過程中，發傳單企業必須將銀行借貸融資和證券化融資兩種方式有效結合，并確立適當的融資比例以實現高效率的融資。

三、中國房地產金融可持續發展

基于上文的分析，房地產開發貸款之時房地產企業融資的一種方式，必不可缺但是不能獨當一面。房地產融資需要遵循可持續發展的原則才能既滿足房地產企業融資的需要，又保證房地產金融的安全，避免金融風險或金融危機的產生。房地產融資的可持續發展可以從量性發展和質性發展兩個方面展開。量性發展包括增大金融交易規模、增加金融機構、增多金融人員和擴充金融市場；質性發展包括提高金融效率、優化金融結構、協調金融環境等。

金融部門要對房地產行業大力支持，尤其是對房地產企業來說，需要的融資工具的高效率和多元化來支撐增長。打破單一的融資結構是其未來發展方向。在充分考慮外源性融資渠道的可行性及融資成本、融資風險的前提下選擇合適的融資方式。對于大型的房地產企業可以選擇上市、買殼、發行債券、房地產基金、海外基金、REITs等多種方式或其組合。而眾多的中小型房地產公司可以選擇信托、夾層融資、聯合開發等融資方式。此外，房地產企業還可以積極利用自身條件爭取其他外單位的投資，加強與外界的經濟合作，實現融資途徑的開發。

在銀行貸款方面，應該推行貸款的階段化和專業化。由于房地產開發階段資金需求量巨大，為了保證資金能夠及時到位，未來應實施貸款的階段化和專業化。即根據房地產建設開發過程中得各個環節，分別同銀行簽訂貸款協議，從而為各個環節安排合理的貸款規模。貸款專業化則是指定的地產項目同特定銀行建立單獨的、有針對性的貸款協議。

同時，需要完善此財務管理，加強信息透明化。一些非上市房地產企業難以得到外源融資的一個重要原因是財務不規范，信息不對稱，使得債權人對其難以信任，影響融資。因此，從如實反映企業的經營成果以及取得外部投資者及債權人的信任的角度出發，企業應該完善財務管理制度，盡量減少信息不對稱融資的負面影響。

同時，要健全財務管理，提高信息透明度。對于一些非房地產上市公司的一個重要原因是很難獲得外部融資，信息不對稱，使他們難以獲得債權人的信任。因此，除了準確地反映企業的經營業績，并獲得投資者和債權人的信任角度外，企業應完善財務管理制度，最大限度地減少信息不對稱融資的負面影響。

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