商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款的中美比較

吳疆+郝帥

摘 要：房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)金融學(xué)科的一個分支，也是與資金量需求巨大的房地產(chǎn)市場關(guān)系極為密切的一個方面。中國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了十幾年的強勁發(fā)展后，在許多方面取得了不小的成就。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式很多，但是銀行信貸資金比重大的資金格局一直沒有改變，這顯然與我國不完善的金融市場有關(guān)系。

本文的主要創(chuàng)新點在于根據(jù)國家經(jīng)濟大背景和政府宏觀調(diào)控，比較分析了中美房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)貸款時的差異，由此對于中國房地產(chǎn)開發(fā)融資的未來發(fā)展進行分析，提出房地產(chǎn)開發(fā)融資應(yīng)當(dāng)緊扣可持續(xù)發(fā)展的思想，并且支持中國房地產(chǎn)企業(yè)走向合理結(jié)構(gòu)下的多元化融資。

一、中美房地產(chǎn)融資比較

根據(jù)中美房地產(chǎn)融資渠道：中國房地產(chǎn)融資渠道較為單一，倚賴于銀行信貸，既增加了成本也增加了風(fēng)險。美國房地產(chǎn)融資渠道更為多樣化，市場完善度高。因此需改變中國房地產(chǎn)融資渠道的單一性。

根據(jù)中美房地產(chǎn)融資成本：由于美國融資渠道多，市場健全，競爭程度高，因此融資成本較低。中國房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行借貸的手續(xù)較為復(fù)雜，大規(guī)模的資金借貸較為困難，融資成本相對較高。

根據(jù)中美房地產(chǎn)融資風(fēng)險：中國房地產(chǎn)融資的信用風(fēng)險與流動風(fēng)險都大于美國。應(yīng)該學(xué)習(xí)美國經(jīng)驗，健全信用體系和房地產(chǎn)抵押二級市場。

根據(jù)中美房地產(chǎn)融資效率：美國發(fā)達的金融市場，完善的金融體系。尤其是在房地產(chǎn)市場火爆時期，各類機構(gòu)和個人都愿意參與房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)行業(yè)和項目融資提供了便利。同時輔以其他融資方式，由于資本市場發(fā)達，融資快捷方便。而我國銀行貸款以中、短期為主，這與房地產(chǎn)開發(fā)的周期性不符。同時，通過資本市場融資的數(shù)目較為有限，房地產(chǎn)融資存在融資難和資金閑置不均勻的特點，融資效率不高。

二、美國模式在中國的意義

房地產(chǎn)行業(yè)需要金融業(yè)的支持。 依據(jù)美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡，可以預(yù)測我國未來的發(fā)展方向是房地產(chǎn)金融業(yè)。但是我國的房地產(chǎn)金融市場融資體系不完善，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)融資表現(xiàn)為間接融資比重過大，即主要依賴于銀行信貸。近年來，中國在企業(yè)貸款的商業(yè)銀行采取審慎措施，貸款審批流程比較復(fù)雜，主要是基于短期內(nèi)房地產(chǎn)貸款，不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需要。受全球經(jīng)濟低迷影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，也影響了銀行信貸的緊縮，這對銀行來說當(dāng)然可以有效控制風(fēng)險，但是資金緊缺的現(xiàn)象開始困擾蟲多房地產(chǎn)企業(yè)，降價銷售成為一種無奈。我國房地產(chǎn)金融業(yè)的之后發(fā)展已經(jīng)制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

然而，我們必須認識到，當(dāng)前以證券化融資和REITs為主的美國模式在我國是無法實現(xiàn)的。我國目前的市場環(huán)境和法律環(huán)境，決定了房地產(chǎn)以銀行為基礎(chǔ)的融資模式只能是以銀行為基礎(chǔ)，這和資本市場化的融資模式是互補的，而不是在融資過程中的替代品，在融資過程中，發(fā)傳單企業(yè)必須將銀行借貸融資和證券化融資兩種方式有效結(jié)合，并確立適當(dāng)?shù)娜谫Y比例以實現(xiàn)高效率的融資。

三、中國房地產(chǎn)金融可持續(xù)發(fā)展

基于上文的分析，房地產(chǎn)開發(fā)貸款之時房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式，必不可缺但是不能獨當(dāng)一面。房地產(chǎn)融資需要遵循可持續(xù)發(fā)展的原則才能既滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資的需要，又保證房地產(chǎn)金融的安全，避免金融風(fēng)險或金融危機的產(chǎn)生。房地產(chǎn)融資的可持續(xù)發(fā)展可以從量性發(fā)展和質(zhì)性發(fā)展兩個方面展開。量性發(fā)展包括增大金融交易規(guī)模、增加金融機構(gòu)、增多金融人員和擴充金融市場；質(zhì)性發(fā)展包括提高金融效率、優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)金融環(huán)境等。

金融部門要對房地產(chǎn)行業(yè)大力支持，尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要的融資工具的高效率和多元化來支撐增長。打破單一的融資結(jié)構(gòu)是其未來發(fā)展方向。在充分考慮外源性融資渠道的可行性及融資成本、融資風(fēng)險的前提下選擇合適的融資方式。對于大型的房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇上市、買殼、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金、海外基金、REITs等多種方式或其組合。而眾多的中小型房地產(chǎn)公司可以選擇信托、夾層融資、聯(lián)合開發(fā)等融資方式。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以積極利用自身條件爭取其他外單位的投資，加強與外界的經(jīng)濟合作，實現(xiàn)融資途徑的開發(fā)。

在銀行貸款方面，應(yīng)該推行貸款的階段化和專業(yè)化。由于房地產(chǎn)開發(fā)階段資金需求量巨大，為了保證資金能夠及時到位，未來應(yīng)實施貸款的階段化和專業(yè)化。即根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)過程中得各個環(huán)節(jié)，分別同銀行簽訂貸款協(xié)議，從而為各個環(huán)節(jié)安排合理的貸款規(guī)模。貸款專業(yè)化則是指定的地產(chǎn)項目同特定銀行建立單獨的、有針對性的貸款協(xié)議。

同時，需要完善此財務(wù)管理，加強信息透明化。一些非上市房地產(chǎn)企業(yè)難以得到外源融資的一個重要原因是財務(wù)不規(guī)范，信息不對稱，使得債權(quán)人對其難以信任，影響融資。因此，從如實反映企業(yè)的經(jīng)營成果以及取得外部投資者及債權(quán)人的信任的角度出發(fā)，企業(yè)應(yīng)該完善財務(wù)管理制度，盡量減少信息不對稱融資的負面影響。

同時，要健全財務(wù)管理，提高信息透明度。對于一些非房地產(chǎn)上市公司的一個重要原因是很難獲得外部融資，信息不對稱，使他們難以獲得債權(quán)人的信任。因此，除了準(zhǔn)確地反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，并獲得投資者和債權(quán)人的信任角度外，企業(yè)應(yīng)完善財務(wù)管理制度，最大限度地減少信息不對稱融資的負面影響。

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