養(yǎng)老地產的新機遇

若非

據(jù)中國社科院老年研究所公布的測算數(shù)據(jù)顯示，到2030年，我國養(yǎng)老市場的商機有望增至13萬億元。特別是老年住宅市場，巨大的投資潛力正吸引越來越多的私人投資者及開發(fā)商。但是，現(xiàn)階段的“養(yǎng)老房”與真正的“養(yǎng)老地產”，在模式上還有很大的差距。

“養(yǎng)老地產”如何養(yǎng)老

“我今年69歲了，隨著年紀的增大，身體的各種病痛也給我的生活帶來了一些不便。尤其是我還患有心臟病，所以，我希望我所居住的小區(qū)附近一定要有相應的大中型醫(yī)療機構，以便于生病時得到及時的搶救和治療。同樣，周邊還要有公園，因為我們老年人可以到公園鍛煉身體、散步等。”張先生這樣表達愿望。

“我還希望小區(qū)附近有銀行、購物等配套。距離超市和菜市場近的小區(qū)，可以方便我們老年人日常生活和購物。而且小區(qū)無障礙通道的設置、社區(qū)志愿服務和家政服務、寵物商店等設施也值得重視。”

“當然，交通也必須要順暢，這樣不僅能保證我們老年人的出行便利，也為子女及其他親友探望提供了良好的交通環(huán)境。對于我們老年人居住的房屋最好選擇在一層至三層，如果是高層，必須要有電梯且24小時運行。盡量選擇南北通透結構，至少要保證臥室和客廳朝南或東南。因為我們老年人大多喜歡溫暖、亮堂的感覺。因此采光好、通風好是首選。”張先生的觀點代表了很多老人的心聲。

從張先生的談話我們可以看出，老年人對于“養(yǎng)老地產”及物業(yè)有著豐富與細致的市場需求。

“養(yǎng)老地產” 投資漸濃

隨著地產及險資大佬的蜂擁而入，市場中越來越多的開發(fā)企業(yè)開始重新審視養(yǎng)老地產的潛在市場版圖。全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產商會會長聶梅生認為，中國老年人群上升的速度不亞于城市化的速度，老年公寓在國內屬于稀缺產品，如何解決這塊剛性需求很重要。

據(jù)調查，中國老年住宅市場正吸引越來越多的私人投資者及開發(fā)商，盡管目前大部分老年住宅機構由政府及公共機構運營。雖然該市場具有巨大的投資潛力，但私營領域的開發(fā)商在識別合適且可行的商業(yè)機會方面仍面臨著挑戰(zhàn)。盡管進入新市場永遠會有挑戰(zhàn)，但投資者和運營商對老年住宅市場的興趣很可能會提升，這是人口老齡化和高層政策支撐穩(wěn)定的長期需求。

“養(yǎng)老地產”面臨諸多問題

業(yè)內人士指出，中國“養(yǎng)老地產”面臨的最大問題，從開發(fā)商的角度來講，就是開發(fā)商在開發(fā)的過程中并沒有想好開發(fā)模式和經營模式；從開發(fā)模式來講，“養(yǎng)老地產”除了房子設計會更加適合老年人外，更主要的是依賴服務和配套設施。不僅要有醫(yī)療、交通等配套設施，還要有精神上的配套設施；從產業(yè)的角度來看，養(yǎng)老地產更多的是一個“小社會”，老百姓的觀念需要轉變，不要覺得我去養(yǎng)老院就是“低人一等”。

在養(yǎng)老服務社會化、養(yǎng)老設施集約化以及養(yǎng)老服務高端化的整體背景下，老年住宅需求將會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅增長將保持在10%左右的較高水準。對此，某業(yè)內人士指出，盡管地產業(yè)已看到養(yǎng)老地產的商機，但一個成熟的、可持續(xù)且能復制推廣的商業(yè)模式，目前還沒有看到。

據(jù)中國社科院老年研究所公布的測算數(shù)據(jù)顯示，到2030年，我國養(yǎng)老市場的商機有望增至13萬億元。顯然，這將催生一個龐大的商業(yè)藍海。對于養(yǎng)老地產的前景，無疑是相當看好的，但現(xiàn)階段所謂的養(yǎng)老房與真正養(yǎng)老地產的模式還有差距。處于初級發(fā)展階段的“養(yǎng)老地產”亟需做跨行業(yè)的前沿性研究。

中國“養(yǎng)老地產”目前存在以下問題：養(yǎng)老地產產業(yè)規(guī)模小，產業(yè)鏈整合度低；普遍缺乏開發(fā)全過程的經驗；產業(yè)標準不健全；居住功能過于單一，養(yǎng)老設施配套功能和養(yǎng)老專業(yè)服務能力尚待提高；市場定位不清晰，老年客戶群細分不夠；涉及養(yǎng)老的醫(yī)保、財稅政策還不能有效對接；老年心理咨詢、教育休閑、臨終關懷等為老服務尚沒有得到足夠重視或有效落實。

“中國式養(yǎng)老” 問題重重

就養(yǎng)老地產的發(fā)展與落地成熟度而言，“中國式養(yǎng)老”顯然還存在重重問題。今年35歲的王先生參加工作已經11個年頭，如今安了小家后的他，最牽掛的還是住在山西老家的父母。最近他計劃為父母買套養(yǎng)老房，希望退休后的父母能夠健康地生活，所以他希望在這個小區(qū)里無論是綠化環(huán)境，還是規(guī)劃設施或者是社區(qū)管理都要滿足父母平時的生活習慣，而且最好要有健身器材、醫(yī)護設施、家政公司等。

業(yè)內人士分析認為，養(yǎng)老地產要發(fā)展，開發(fā)商需要做好如下方面工作：老年地產項目的選址必須站在城市未來發(fā)展的角度上進行判斷，避免周邊客群與項目關聯(lián)度不高從而影響經營效果的現(xiàn)象出現(xiàn)；定位需要準確，精準掌握老年人的生活習慣以及思維方式，社區(qū)以老年功能為中心，同時要社會化、多元化，避免排他性的同時也要注意避免老年人“人老心不老”對于生理年齡的排斥性；社區(qū)配套應該生活化、多元化、以老年人的日常生活必需為大前提，根據(jù)項目不同定位和地理位置判斷定位人群的需求；最后是營銷前置，改變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念相對困難，同時借力政府相關政策支持，放大社會傳播效應。

業(yè)內人士指出，目前在中國逐漸進入老齡化階段的背景下，有越來越多的老人對養(yǎng)老地產有了需求，可是由于我國養(yǎng)老地產起步相對較晚，養(yǎng)老地產的開發(fā)模式和它相匹配的資源是不相符的，所以導致如今市面上的“養(yǎng)老地產”不是真正意義上的“養(yǎng)老地產”。如今養(yǎng)老地產“炒得熱，做得冷”是因為市場調查不夠，多元化需求考慮不足，市民還不適應這種生活方式，需要有典型示范。在開發(fā)中應尊重老人的需求，開發(fā)商想涉足應充分了解養(yǎng)老服務理念，培訓醫(yī)護人員，建立支撐硬件機構的服務體系。

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看看國外“養(yǎng)老地產”

加拿大：成功發(fā)展個性化倒按揭。在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產主權不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。老年人可用這筆倒按揭貸到的錢給子女支付買房的首付，旅游、裝修房屋等。

新加坡：以房養(yǎng)老形式多樣。新加坡“住房養(yǎng)老”模式具體情況有以下3種：第一，允許符合條件的房屋擁有者出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入。第二，對于一些居住在原來較大面積的已退休夫婦來說，如果子女長大成人并且已經搬到他處居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產品來獲得收益。第三，就是平常所說的倒按揭。

美國：最健全的住房養(yǎng)老保障體制。在美國住房養(yǎng)老模式已有20多年的經驗。住房保障的發(fā)放對象為62歲以上的老年居民，分為3種：第一種，聯(lián)邦住房管理局“有保險”的住房“倒按揭”貸款，用戶可以盡可能長地生活在自己的住房內，只在一定期限內按月分期獲得貸款。第二種，聯(lián)邦住房管理局“無保險”的“倒按揭”貸款。這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及還貸計劃后才能獲得貸款。第三種，放貸者有保險的倒按揭貸款。這種貸款由一般金融機構辦理，貸款對象資格不需政府認可。（本刊綜合整理）