養老地產的新機遇

若非

據中國社科院老年研究所公布的測算數據顯示，到2030年，我國養老市場的商機有望增至13萬億元。特別是老年住宅市場，巨大的投資潛力正吸引越來越多的私人投資者及開發商。但是，現階段的“養老房”與真正的“養老地產”，在模式上還有很大的差距。

“養老地產”如何養老

“我今年69歲了，隨著年紀的增大，身體的各種病痛也給我的生活帶來了一些不便。尤其是我還患有心臟病，所以，我希望我所居住的小區附近一定要有相應的大中型醫療機構，以便于生病時得到及時的搶救和治療。同樣，周邊還要有公園，因為我們老年人可以到公園鍛煉身體、散步等。”張先生這樣表達愿望。

“我還希望小區附近有銀行、購物等配套。距離超市和菜市場近的小區，可以方便我們老年人日常生活和購物。而且小區無障礙通道的設置、社區志愿服務和家政服務、寵物商店等設施也值得重視。”

“當然，交通也必須要順暢，這樣不僅能保證我們老年人的出行便利，也為子女及其他親友探望提供了良好的交通環境。對于我們老年人居住的房屋最好選擇在一層至三層，如果是高層，必須要有電梯且24小時運行。盡量選擇南北通透結構，至少要保證臥室和客廳朝南或東南。因為我們老年人大多喜歡溫暖、亮堂的感覺。因此采光好、通風好是首選。”張先生的觀點代表了很多老人的心聲。

從張先生的談話我們可以看出，老年人對于“養老地產”及物業有著豐富與細致的市場需求。

“養老地產” 投資漸濃

隨著地產及險資大佬的蜂擁而入，市場中越來越多的開發企業開始重新審視養老地產的潛在市場版圖。全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生認為，中國老年人群上升的速度不亞于城市化的速度，老年公寓在國內屬于稀缺產品，如何解決這塊剛性需求很重要。

據調查，中國老年住宅市場正吸引越來越多的私人投資者及開發商，盡管目前大部分老年住宅機構由政府及公共機構運營。雖然該市場具有巨大的投資潛力，但私營領域的開發商在識別合適且可行的商業機會方面仍面臨著挑戰。盡管進入新市場永遠會有挑戰，但投資者和運營商對老年住宅市場的興趣很可能會提升，這是人口老齡化和高層政策支撐穩定的長期需求。

“養老地產”面臨諸多問題

業內人士指出，中國“養老地產”面臨的最大問題，從開發商的角度來講，就是開發商在開發的過程中并沒有想好開發模式和經營模式；從開發模式來講，“養老地產”除了房子設計會更加適合老年人外，更主要的是依賴服務和配套設施。不僅要有醫療、交通等配套設施，還要有精神上的配套設施；從產業的角度來看，養老地產更多的是一個“小社會”，老百姓的觀念需要轉變，不要覺得我去養老院就是“低人一等”。

在養老服務社會化、養老設施集約化以及養老服務高端化的整體背景下，老年住宅需求將會出現井噴現象，老年住宅增長將保持在10%左右的較高水準。對此，某業內人士指出，盡管地產業已看到養老地產的商機，但一個成熟的、可持續且能復制推廣的商業模式，目前還沒有看到。

據中國社科院老年研究所公布的測算數據顯示，到2030年，我國養老市場的商機有望增至13萬億元。顯然，這將催生一個龐大的商業藍海。對于養老地產的前景，無疑是相當看好的，但現階段所謂的養老房與真正養老地產的模式還有差距。處于初級發展階段的“養老地產”亟需做跨行業的前沿性研究。

中國“養老地產”目前存在以下問題：養老地產產業規模小，產業鏈整合度低；普遍缺乏開發全過程的經驗；產業標準不健全；居住功能過于單一，養老設施配套功能和養老專業服務能力尚待提高；市場定位不清晰，老年客戶群細分不夠；涉及養老的醫保、財稅政策還不能有效對接；老年心理咨詢、教育休閑、臨終關懷等為老服務尚沒有得到足夠重視或有效落實。

“中國式養老” 問題重重

就養老地產的發展與落地成熟度而言，“中國式養老”顯然還存在重重問題。今年35歲的王先生參加工作已經11個年頭，如今安了小家后的他，最牽掛的還是住在山西老家的父母。最近他計劃為父母買套養老房，希望退休后的父母能夠健康地生活，所以他希望在這個小區里無論是綠化環境，還是規劃設施或者是社區管理都要滿足父母平時的生活習慣，而且最好要有健身器材、醫護設施、家政公司等。

業內人士分析認為，養老地產要發展，開發商需要做好如下方面工作：老年地產項目的選址必須站在城市未來發展的角度上進行判斷，避免周邊客群與項目關聯度不高從而影響經營效果的現象出現；定位需要準確，精準掌握老年人的生活習慣以及思維方式，社區以老年功能為中心，同時要社會化、多元化，避免排他性的同時也要注意避免老年人“人老心不老”對于生理年齡的排斥性；社區配套應該生活化、多元化、以老年人的日常生活必需為大前提，根據項目不同定位和地理位置判斷定位人群的需求；最后是營銷前置，改變傳統養老觀念相對困難，同時借力政府相關政策支持，放大社會傳播效應。

業內人士指出，目前在中國逐漸進入老齡化階段的背景下，有越來越多的老人對養老地產有了需求，可是由于我國養老地產起步相對較晚，養老地產的開發模式和它相匹配的資源是不相符的，所以導致如今市面上的“養老地產”不是真正意義上的“養老地產”。如今養老地產“炒得熱，做得冷”是因為市場調查不夠，多元化需求考慮不足，市民還不適應這種生活方式，需要有典型示范。在開發中應尊重老人的需求，開發商想涉足應充分了解養老服務理念，培訓醫護人員，建立支撐硬件機構的服務體系。

相關鏈接：

看看國外“養老地產”

加拿大：成功發展個性化倒按揭。在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產主權不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。老年人可用這筆倒按揭貸到的錢給子女支付買房的首付，旅游、裝修房屋等。

新加坡：以房養老形式多樣。新加坡“住房養老”模式具體情況有以下3種：第一，允許符合條件的房屋擁有者出租全部或者部分居室來換取養老收入。第二，對于一些居住在原來較大面積的已退休夫婦來說，如果子女長大成人并且已經搬到他處居住，老年夫婦可以將現有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產品來獲得收益。第三，就是平常所說的倒按揭。

美國：最健全的住房養老保障體制。在美國住房養老模式已有20多年的經驗。住房保障的發放對象為62歲以上的老年居民，分為3種：第一種，聯邦住房管理局“有保險”的住房“倒按揭”貸款，用戶可以盡可能長地生活在自己的住房內，只在一定期限內按月分期獲得貸款。第二種，聯邦住房管理局“無保險”的“倒按揭”貸款。這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及還貸計劃后才能獲得貸款。第三種，放貸者有保險的倒按揭貸款。這種貸款由一般金融機構辦理，貸款對象資格不需政府認可。（本刊綜合整理）