我國廉租房建設融資社會化路徑的分析

天津財經大學在職研究生

摘要：本文將對當前我國廉租房建設融資中的問題及社會化途徑的必要性與可行性進行分析，并在此基礎上提出一些行之有效的建設性建議，以供參考。

關鍵詞：廉租房；建設；融資途徑

根據國家“十二五規(guī)劃”之要求，到“十二五”末，全國保障性住房的總覆蓋面至少要在20%以上。但目前來看并不理想，項目發(fā)展資金缺口依然非常嚴重，并逐漸成為保障房建設瓶頸，尤其是廉租房建設與發(fā)展更是困難重重。實踐中我們可以看到，因租金相對較低、項目不能出售以及回收期限非常長等原因，所以導致廉租房融資問題成為當前保障房融資建設的最難點。因此，在當前的形勢下，加強對我國廉租房建設融資社會化路徑的研究，具有非常重大的現(xiàn)實意義。

1、當前廉租房建設融資問題分析

（1）地方政府的建設融資積極性比較差

從實踐中來看，較之于如火如荼的商品房建設而言，廉租房雖然也需要類似的資金、土地投入，但其后期沒有較為顯著的經濟效益，這與地方政府的經濟利益追求是相互沖突的。同時，廉租房的大量建設，也會對商品房價格產生加大的影響，廉租房的建設數量越多，則商品房的價格就會越高；事實上，如果商品房的價格下跌，則會嚴重影響地方政府的財政稅收、土地出讓費用的收入等，GDP也就難以實現(xiàn)增長，又會影響到國家GDP持續(xù)增長的大業(yè)。由此可見，廉租房除了能夠實現(xiàn)一定程度的社會效益，對于地方政府而言卻是沒有太多的好處，地方政府加強建設融資的積極性很難有效的調動。

（2）廉租房建設過程中的融資方式相對比較單一

當前國內廉租房建設過程中的融資渠道主要是政府的資助，廉租房實際建設過程中，相關金融機構沒有真正發(fā)揮其作用，即廉租房建設資金依然靠地方政府的財政撥款、社會保障資金以及住房公積金的增值收益等。當財政資金比較緊張時，建設融資也會因此而受到嚴重的影響，阻礙廉租房項目的建設與發(fā)展。從國外發(fā)展經驗來看，銀行等金融機構的貸款應當是廉租房建設與發(fā)展的重要融資途徑，但由于廉租房建設的自身特點，建成后沒有獲取高額利潤的可能性，因此金融貸款也就出現(xiàn)滯后性，即不愿意在這方面給予貸款支持。

（3）住房公積金增值收益問題

所謂住房公積金增值收益，實際上就是指住房公積金的業(yè)務收入與支出之間的差額，其在當前國內廉租房建設與發(fā)展過程中起到了舉足輕重的作用。但從實踐來看，將公積金增值收益用于廉租房建設與發(fā)展的重要資金來源，客觀上存在著很多的爭議與問題：第一，公積金增值收益利用一次后，必須要經過很長一段時間的積累方可形成規(guī)模，因此連續(xù)性與穩(wěn)定性比較差；第二，公積金增值收益因地區(qū)的實際經濟發(fā)展狀況不同而存在著一定的差異性，比如東部地區(qū)的住房公積金增值收益提取比例可達80%以上，而中西部地區(qū)則難以望其項背；第三，公積金制度的存在價值在于保障普通的工薪階層，并有效提高當前市場經濟條件下的住房購買力，實際上就是繳納住房公積金人員之間的一種互助行為，因此公積金增值收益與地方財政資金有著本質上的差別。基于此，如果不分對象、盲目地將住房公積金增值收益應用于低收入家庭的住房保障上，則難免會引起較大的爭議，也顯失公平。

2、廉租房建設融資社會化的必要性與可行性

（1）必要性

就當前我國廉租房建設融資現(xiàn)狀來看，迫切需要進行創(chuàng)新，尤其要拓寬融資的社會化途徑，這是非常有必要的，具體表現(xiàn)在以下兩個方面：

第一，擴大投資主體，可有效減輕地方政府的財政負擔。根據當前我國廉租房建設機制只要求，公共管理部門的主要目標與責任在于有效地滿足弱勢群體的住房需求。為此，公共管理部門需在不斷提高建設資金投入方面下功夫。但公共管理部門所掌握的資金必定有限，因此建設需求與可供給資金之間就產生了矛盾。在這樣的情況下，如果能夠有效地吸納社會資本用于廉租房建設與發(fā)展，不僅可以拓寬我國廉租房建設與發(fā)展的融資渠道，而且還能有效彌補國家建設資金的缺陷與不足，有效地減輕地方政府的負擔。

第二，擴寬社會化融資途徑，可有效緩解社會低收入階層的住房剛性需求，對于和諧社會的構建具有非常重大的現(xiàn)實意義。當前房地產市場快速發(fā)展的同時，市場存量與增量之間出現(xiàn)了嚴重的不均衡現(xiàn)象，即結構性問題與矛盾日漸凸顯出來，同時還蘊含著非常大的金融風險。從理論上來講，廉租房建設與發(fā)展是有效調控當前房地產需求的最直接方式，但實際上廉租房建設的不斷增加不僅沒有緩解低收入家庭的住房壓力，反而導致房價居高不下。因此，不能再在給地方政府施加壓力，而是要在融資社會化方面多下功夫。

（2）可行性

從實踐來看，擴展廉租房建設融資的社會化途徑具有一定的可行性，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，民間資本相對比較充足。“十二五”期間，城鄉(xiāng)居民銀行儲蓄存款余額在持續(xù)的增長，因此相對比較的民間資本成為廉租房建設融資的最好資金來源。

第二，投資人員可享受到一定的經濟收益。對于個體部門而言，主要是以營利為目的，如果沒有利用可圖，則該建設項目很難有效地吸引個體或民營投入資金。從實踐來看，雖然廉租房建設項目投資回收周期相對比較長，但廉租房的客觀需求量非常的大，而且風險低、收益穩(wěn)定。基于這些優(yōu)勢，個體部門會對其有產生興趣。如果有個體部門參與融資活動，地方政府可相應的給予其政策上的傾斜和支持，比如稅收優(yōu)惠、沿線土地的優(yōu)先開發(fā)以及貸款擔保等，由此可有效調動個體的積極性。

3、新時期廉租房融資社會化路徑

基于以上對當前我國廉租房建設融資中存在的問題分析，筆者認為可從以下幾個方面拓寬和發(fā)展融資的社會化途徑。

（1）房地產信托投資基金

所謂房地產信托投資基金，實際上是采取公司、信托基金的組織形式，它以發(fā)行收益憑證等方式來實現(xiàn)多數投資者的資金匯集，并且由專門的投資管理機構對房地產投資經營活動進行管理，將投資收益嚴格按照相關比例進行分配的一種基金。實踐證明，利用房地產投資信托基金，可有效建立廉租房建設與發(fā)展體系，對于解決社會低收入人群的剛性住房需求、控制金融風險，效果非常的顯著。

（2）采取BOT投資合作模式

所謂BOT投資合作模式，實際上就是建設、經營以及轉讓流程，即特許權融資方式。實踐中我們可以看到，該模式建立在政府與私人機構的協(xié)議基礎之上，政府特許私人機構在特定的時期內，籌集資金建設基礎設施，并對其進行管理與經營；當這一特許期限結束以后，政府部門就會接管私人機構建設的基礎設施項目。由此可見，BOT模式可有效轉變當前主要依靠政府財政投資的建設廉租房的單一模式，當政府財政不足時，仍可借助民間力量，來保證廉租房的建設與發(fā)展。

（3）PFI模式

所謂PFI模式，實際上就是指私人融資啟動或者民間主動融資啟動，它是英國政府于1992年提出來的，并在日后逐步興起的一種設施投資、建設與運營管理模式。政府相關部門根據當前社會發(fā)展客觀需求，提出一些剛性的建設項目，然后利用招投標的方式，將建設運營權利賦予中標的私營部門，并特許其在一定的時間內，將其建設經營的基礎設施項目歸還于政府，私營部門可從政府那里收取一定費用的新型融資方式。

（4）實施廉租房共有產權管理模式

所謂廉租房共有產權，主要是指符合保障條件的低收入家庭先提供一定的資金，將部分產權購置下來，剩余的產權則政府持有，在低收入家庭完全具備購買能力時，可繼續(xù)將政府持有的產權完全買下了。從實踐來看，廉租房共有產權管理模式利用國有產權的出售來置換資金，并應用到廉租房的建設與發(fā)展中，可有效實現(xiàn)投資建設、出售、回收部分資金以及再投入建設之良性循環(huán)。

結語：自2009年開展廉租房建設與發(fā)展工作以來，雖然國家在該項目建設中投入了大量的資金，對于短期內有效解決廉租房建設問題作用非常顯著，但從長遠的角度來看，地方政府不可能、也不會長期為建設和發(fā)展廉租房基礎設施建設項目而投入巨大的資本，因此最重要的就立足實際，積極創(chuàng)新融資模式，才能保證廉租房建設事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，才能保證和諧社會的穩(wěn)定性。

參考文獻：

[1]鄭慧開.廉租房建設融資問題思考及其創(chuàng)新模式探討[J].企業(yè)家天地（下半月版），2009（02）..

作者簡介：

本文作者劉琳，畢業(yè)于北京語言大學金融系，現(xiàn)任工商銀行天津王串場支行員工，天津財經大學在職研究生在讀。