新視野下法律與經濟的結合

摘 要 本文通過對物權法77條規定的“住改商”的立法背景，利弊以及適用條件進行分析，提出了相關的法律建議。同時引導出2013年10月25日國務院常務會議關于 “放寬市場主體住所（經營場所）登記條件”這一話題，分析新政策的立法背景及其與前述法條之間的關系。

關鍵詞 住改商 《物權法》 放寬場所登記條件

作者簡介：張嵐，北京工商大學碩士研究生。

中圖分類號：D922.29 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2014）12-098-02

“住改商”顧名思義，就是將住房改成商用房，主要有兩種情況：一是在宅基地上直接將住房改成商業用房；二是連宅基證都沒有，直接建造商業用房。本文出現的“住改商”是指的第一種情況。現在法律對于這種情況是有條件的允許進行。

《物權法》第77條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”此條文是把住宅改為經營性用房的規定。之所以會出現這樣一個條文是因為，在實際生活中，許多小區的業主將自己的住宅改變成經營性用房，用做餐廳，KTV或者其他營業性用房。雖然這會給業主帶來一定的經濟利益，但是，同時也會帶來一定程度上的危害。

一、住宅商用可能帶來的問題

雖然住宅商用在大體上是符合我國經濟發展和基本國情的，但是也需要考慮它在實踐操作中可能帶來的相關問題和可能引起的有關沖突。

（一）國家稅費的流失

在我國，因為商業用地是為盈利而設立的，所以，一般來說，商業用地的土地出讓金會高于住宅用地。而且我國法律明確規定，各種不同類型的用地的使用年限有所不同，商用性用地是40年，工業性用地為50年，而住宅則為70年。法律這么規定必然是有其道理的。若直接將住宅性用地改為營業性用地，會使原本的住宅用地的70年使用年限適用于此，這一定程度上會引起國家土地使用權出讓金的流失和稅費的減少。

（二）相關業主的合法權益受損

住宅改為商用的地點一般都是小區內，而小區本來是人們生活休息的地方，若來往人群增多必然會干擾和影響其他業主的的正常生活。首先，影響小區業主的安寧、衛生和舒適的生活環境。人增多，小區自然衛生環境必然會受到一定程度的影響，同時，更會一定程度上帶來聲污染和光污染，影響其他業主的正常作息，使住宅的主要作用不能很好發揮。其次，由于小區人員急劇增多，也會造成公共資源的緊張，比如電梯，車位，休息區域等，損害了其他業主的權益。再次，在物業費的繳納問題上，也有失公平。物業費一般是根據住宅面積來繳納，但若“住宅商用”，會使小區居民共有部分的消耗明顯增加，物業管理的成本也必然增高。若保持原有的物業費總額不變，必然會導致小區居民享受的物業服務水平下降。所以，要么物業費增加要么服務水平降低，這也是“住改商”所會帶來的問題。最后，住宅型用房與經營性用房在享受政策的方面有較大區別，例如應付首期比例，貸款利率，還款期限等存在區別，若直接將住宅該為經營性用房，會造成國家管理制度的漏洞，造成事實上的不公平。

（三）增加小區的安全隱患

小區是一個相對密閉安全的地方，若大量閑雜人等可以自由出入小區，小區的安保就形同虛設。首先，增加小區內部的不穩定因素，防火防盜壓力驟增。小區進行商業性用房以后，必然會導致小區的來往人員增多，不排除有一些不懷好意的人，安保難度會增加。再者，小區的安全通道消防通道都是按照小區的實際業主來設計的，萬一出現緊急情況很難及時的疏散人群，必然導致業主堪憂。其次，危及建筑物的安全。住宅用房的設計和其他的商業用房有很大的區別，水泥硬度、鋼筋強度、管線設置等都有所不同，故經營性用房和住宅用房的負荷不一樣，“住宅商用”有可能使得樓板負荷較重，導致安全隱患的增加。此外，經營性用房的結構要求與住宅性用房也有著較大區別，而“住改商”必然進行裝修，有可能隨意拆改房屋結構，私拉電線或者排線改造，住宅整體被破壞的幾率會增大，有可能引起火宅隱患或者造成下水道堵塞，從而影響相關業主的正常生活及建筑物整體的安全。

二、關于住房商用的相關規定及該法條的適用條件

在《物權法》頒布前，已有法規、規章對此作了相關規定。例如，《物業管理條例》第50條規定：“物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續”。

關于本法條適用所要成立的條件，可從以下幾方面來進行分析。 首先，必須遵守相關法律法規。若其他法律法規有跟此條文相關的禁止性規定，則不得違反。如 《娛樂場所管理條例》規定在學校、醫院、機關合理范圍內不得設立娛樂場所。而住宅則很有可能出現在它們的合理范圍內。再如 《互聯網上網服務營業場所管理條例》 第九條規定： “中學、小學校園周圍200米范圍內和居民住宅樓 （ 院） 內不得設立互聯網上網服務營業場所。”這都是需要考慮的問題。此外，住宅和經營性房屋的結構設計不同，“住改商”很可能改變房屋的主體結構，而建設部頒布的 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 對此方面嚴厲禁止。

其次，不得違反管理規約。在沒有違反法律法規的強制性的規定下，業主可否用適用住宅為經營性場所，還要符合業主大會訂立的章程和經過相關利害業主的許可。全部的業主組成業主大會，行使共同管理小區的建筑物及其附屬設施的權利，共同來制定相關的管理規約。經過所有業主同意制定的管理規約，可以對住房改為商業性用房做一些限制性的規定。比如說，可以規定對住房改為商業性用房的業主征收不同于其他業主的物業管理費，因為進行商業活動必然會加大其對公共資源的占用，影響其他業主的合理生活。同時，也可以禁止業主用住宅開設類似KTV、餐館、理發店等類型的商鋪，因為它會對居民的生活帶來直接的影響，噪音，氣味過大等類似的問題。不違反業主大會制定的管理規約是適用這個法條的第二個條件。

最后，需經有利害關系的業主同意。按照《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，它將同棟樓的業主視為當然利害關系業主，而其他棟業主若認為自己也屬利害關系人，則需要提出具體證明。筆者認為，所謂“有利害關系”應當限定在在法律所保護的關系內，因為具體的事物間或多或少都有關聯，但并非任何關系都是受到法律保護的。換句話說，當住宅商用確實對業主的具體受法律保護的關系受到損害時，業主才可以被認為是“利害關系人”。關于如何確定利害關系可以從以下的角度來進行思考。

首先，分析“利害關系人”。依據正常人的思維來進行考慮，要為利害關系人，則必須是直接損害了其利益。例如同棟樓，則可能影響了安寧權，電梯使用權或是環境衛生權。前后棟，則可能是影響公共設施的使用權，比如幾棟樓之間公用的健身設施或者健身器材或者是小區內的休息椅子類似的公共資源。但是，也不能過分放大，畢竟法律沒有不允許住改商，所以，也應該有其實施的可能性，若小區內業主都認為自己是利害業主，則住改商的實施可能性不大。再次，來分析何為“同意”。在業主將住宅改為經營性用房前，應該通知相關利害業主。需得到所有相關業主的同意方可實施，同意可以是書面協議，也可以是口頭協議甚至默許。即相關業主沒有明確反對就可以認為是同意。

三、違反的法律后果

其實本法條不算是一個完整的法條，它沒有規定違反這個法條所負的責任以及應該如何進行賠償的細節。但是關于它的適用可以適當參考其他的法條規定。例如參考《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，它規定違反《物權法》第77條的規定“住改商”就構成了侵權，“住改商”業主就需要承擔侵權責任，通過排除妨害、消除危害、恢復原狀或者賠償損失等手段來進行修補。

四、立法改進的思考

從上述的分析可以看出，現行《物權法》對于業主改變物業用途的規定是非常有限的，也就是說，《物權法》有關“建筑物區分所有權”的規定是極不完善的，至少存在三個問題：首先，對于“住改商”行為僅僅以一個條文加以規定，且規定過于原則，不具有可操作性。例如，有利害關系的業主的界定就沒有進行詳細的分析。在一般人看來的利害和法律上的利害應該是不同范圍的，法律應該進行一個整合和分析，使這個法條具有可操作性，同時，也能更好地指引相關業主遵守這一規定。其次，關于違反這一法條的法律后果沒有明確地規定，這也使這個法條沒有一個威懾力，起不到警示以及預防的法律效果。同時，也要對住改商造成的后果進行量化，對它的具體賠償細節也進行補充完善。再次，現行《物權法》存在的上述不完善以及缺漏問題，無形中會助長業主擅自“住改商”的這種違法行為的泛濫，其后果和危害是顯而易見的。鑒于此，筆者認為可從以下方面進行改進。

1.立法機關應該盡快制定有關《物權法》的實施細則，對何為利害業主，何為全部同意這些抽象的概念進行細化，使其在實踐生活中具有可操作性。現在的立法狀態下，這一條文可謂是一紙空文，不具有比較大的現實操作意義。

2.最高人民法院應該盡快出臺有關司法解釋，對于實際生活中出現的賠償問題進行量化，確定所要賠償的大概范圍及其賠償數額，不然侵權賠償根本不可能實現。往往在實際的賠償過程中，被侵權人的請求賠償的數額應該怎樣確定確實需要法官見仁見智。不同的法官判出來的結果也會大有不同，甚至可能出現比較大的出入。若不進行一個具體大概范圍的量化，法院的威信會大打折扣同時法律的尊嚴也會遭到漠視，可能使法律只是成為一個形式上的白紙黑字。

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