淺析居住權

摘 要 居住權制度是為了保障婚姻家庭中老人，離婚后弱勢方以及其他享有居住利益的人群的住房問題而設立的一種法律制度。本文擬通過對居住權的簡要介紹、發展歷史和我國對居住權的繼受可能來探討我國是否能夠引入這一制度來規范亟待解決的社會問題，并在此基礎上提出對我國設立居住權的具體構想。

關鍵詞 居住權 人役權 用益物權

作者簡介：李冰，遼寧師范大學法學院在讀碩士研究生，研究方向：民商法學。

中圖分類號：D921 ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? 文章編號：1009-0592（2014）12-005-02

一、居住權概述

居住權制度是用于調整居住人和所有權人對房屋使用等問題的民事法律制度，起源于羅馬法。概念一經提出，就引起了學界對是否引入這一制度的的廣泛爭議。要研究這個問題，首先我們要了解什么是居住權。

（一）居住權的概念及特征

居住權是指居住權人對于他人所享有的關于所有權的住房及其他附著物享有的占有、使用的權利。其特征為：（1）居住權是用益物權，具有物權性。（2）居住權具有人身性，不可轉讓、繼承。（3）主體一般是自然人，但隨著投資性居住權的出現，主體有擴大到公民，法人以及其他組織。（4）客體具有單一性，僅限于他人所有的房屋及其附屬設施。（5）除當事人另有約定，居住權具有長期性，終身性。（6）居住權是無償的。居住權一般是由房屋所有人和與其有婚姻，家庭等特殊關系的居住人之間產生，居住人無需支付對價，這一點明顯區別于租賃權。（7）居住權設立和消滅方式具有多樣性。主要通過遺贈，繼承，合同等法定和意定方式取得，并以客體滅失，期限屆滿，權利人死亡，混同等原因消滅。

（二）居住權的起源和發展

居住權制度最早出現在羅馬法的相關規定中，最初是作為人役權的一種形式而存在的，人役權與地役權構成了役權的二元性構成體系，本文僅介紹與居住權相關的人役權。這里所謂的人役權是指為了特定的人的利益，利用他人的所有物的權利，囊括了居住權在內的三種民事權利。

居住權制度雖起源于羅馬，但羅馬法的居住權有很多弊端，因此，各國在繼承羅馬法上的居住權制度時，為了順應本國政治和經濟的發展，都在其中增加了與時代發展相適應的內容。

二、兩大法系關于居住權的規定及我國對其繼受的可能性分析

居住權制度起源于羅馬法時期，由于羅馬法律制度對各國法律制度的發展都有舉足輕重的影響，因此，居住權這一民事制度也為大部分國家所繼受。各國在接受這一制度的同時，也結合本國的社會發展和實際狀況制定出符合本國發展的居住權制度。

（一）大陸法系代表性國家的規定

1.法國對居住權的規定。法國移植了羅馬法中關于人役權與地役權的二元役權體系，民法設專編規定了居住權，即僅限于居住權人及其家庭必要的居住，不得讓與，出租。同時還規定居住權的設立和喪失參照用益權的設立和喪失。

該規定是羅馬法的翻版。作為自由資本主義時期的產物，其改變了居住權的設立方式，規定了通過契約自由原則來發展居住權制度，這表明民法典賦予當事人創設居住權、約定其適用范圍及權利內容的自由，這無疑為居住權的發展預留廣闊的通道，值得我國借鑒。

2.德國對居住權的規定。德國民法上的居住權分為兩種：傳統居住權和長期居住權。

傳統居住權秉承了羅馬法的規定，是一種人役權，只能由權利人及其家人享用， 不可轉讓和繼承，出租則需要得到所有權人的同意。這種嚴格的不得轉移的權利受到了實踐的挑戰，也滿足不了人們的需要，于是另一種形態的居住權應然而生，這便是長期居住權。

長期居住權可以轉讓和繼承，居住權人有權進行任何合理的用益，享有出租權。這樣的規定使得居住權不僅具有人身專屬性的特點，而且擺脫了婚姻家庭的局限成為新的投資方式。

（二）英美法系代表性國家的規定

1.英國對居住權的規定。英國的《家庭法案》將家庭住宅的解決與避免家庭暴力緊密結合，對配偶，前配偶，同居人，前同居人的居住權做出了規定。規定了婚姻住宅權具有很強的對抗性，是一方配偶基于契約或者法律的授權而享有住宅的使用權或所有權。可以主張居住權的住宅僅限于婚姻或同居的住宅。

2.美國對居住權的規定。以美國為例，美國的相關規定除了多應用于婚姻家庭中房屋的分割之外，還涉及另外一種關于居住權的規定，即終身地產權制度。終身地產權制度是指，基于法律或者當事人約定產生的，特定人于其有生之年對特定財產享有所有權。一旦該特定人死亡或者約定條件出現，該特定人享有的所有權即終止的法律制度。

3.我國對居住權繼受的可能性分析。居住權是設立在人役權體系下的，我國并非采用二元役權體系，但居住權并不是僅在人役權的框架下才能發揮作用。所以我國沒有設立人役權就否認設立居住權可能性的做法是不正確的。我們可以參照國外關于房屋居住權的相關規定，從而將居住權制度設置得更加全面完善。

居住權設立的目的在于解決婚姻家庭中的老人，離婚婦女等弱勢群體的住房問題。我國目前正處于人口老齡化加速，離婚率越來越高的時期，受居住權保護的群體數量有增無減。故居住權制度十分適合解決我國目前面臨的問題。

其一，在以房養老這方面，我國現行的法律對其規定幾乎完全沒有涉及。因此有的學者提出保留居住權買賣這一觀點。即房屋的所有權人雖然將房屋出賣，但生前仍享有居住權，房屋的買受人一次性或分期地向原所有權人支付價款，供其養老。 保留居住權的房屋買賣是一種新型的，創造性的養老制度，這對于我國這樣一個人口老齡化加速的國家來說，無疑多了一種安置老年人的優質方法。

其二，對于婚姻中喪偶生存的一方，或者離婚后有困難的一方的住房問題，現有制度也不能保障弱勢方的住房利益，亟需引入居住權這樣一項制度。 因為目前對于喪偶后生存的一方《繼承法》沒有給予特殊的規定，同時，對于離婚后生活困難的一方，《婚姻法》僅規定了生活幫助義務。《婚姻法》司法解釋舍棄了以前“暫住權”和“居住使用權”的概念，而使用了居住權的概念，這足以說明居住權制度才適合解決這樣的問題。

綜上所述，我國完全可以在不設立二元役權體系下，繼受其他國家中適合我國發展的居住權制度。

三、我國居住權法律制度的建構

（一）我國構建居住權制度的正當性

1.我國目前的社會現實需要居住權制度。居住權制度的設立是用來解決特定人的生活問題，中國正在進入老齡化社會， 保留居住權制度給房屋買賣雙方都提供了一種新的選擇。同時，中國目前社會現實狀況顯示，由于社會生活節奏以及思想觀念的變化和發展，閃婚閃離的現象已經不鮮見，所以導致離婚人口所占的比例也逐年增加。但是伴隨著住房改革和房價的增長以及購買力的限制， 一般收入的家庭僅僅只能購買起一套住房。如果將這唯一的一套住房變賣，那么住房問題將很難解決，未成年子女的居住權利也得不到保護。因此可以通過居住權制度保障喪偶一方或父母離異的未成年子女的房屋居住權利不受侵犯。

此外，居住權不僅局限于婚姻家庭中了，投資性居住權也成為越來越熱門的焦點，即投資人向房屋的建設投入一定資金，以此享有房屋的居住權。

2.我國的法律現狀需要規定居住權。根據物權法定原則，當事人不得任意創設新物權或變更物權的法定內容。我國《物權法》，《民法通則》中并沒有關于居住權的規定，但在《婚姻法》，《婚姻法》司法解釋（一），《老年人權益保障法》，甚至司法實踐中，都或模糊或明確的設立了居住權制度，且有越演越烈的傾向。這樣的居住權非但不被我國法律所承認，更令權利人更不能更好的通過法律來維護自身的合法權益。

只有系統的設立居住權制度，才能保障物權法定原則不被侵犯，才能使受益于居住權制度的人群的合法權益得到及時有效的保障。

（二）我國居住權制度的構建

1.居住權的具體內容 。（1）居住權的概念和性質。目前居住權定義為：“居住權人對他人住房及其他附著物享有的占有、使用的權利。”但為了進一步將居住權制度與其他用益物權相區分，建議定義如下：“居住權，是指居住權人在他人所有的房屋及其附屬設施上享有的進行居住的權利。”

居住權是一種用益物權，具有期限性，無償性和不可轉讓性。但是隨著投資性居住權的產生，居住權的人身性有弱化的趨勢，因此，最好將現行規定改為 “除當事人另有約定或者依其性質可以轉讓外，居住權不得轉讓，不得繼承。”

（2）居住權的主體和客體。居住權的主體不僅包括自然人，還應當包括其家庭成員和必需的服務人員等。居住權的客體僅限于他人所有的房屋及其附屬設施。且僅限于供生活需要或具有投資利益的房屋住宅。

（3）居住權人的權利和義務。居住權人的權利表現為以下幾方面：一是居住權人的使用權。居住權人可以在不損害房屋所有人的利益為前提使用房屋及其附屬設施，從而排除所有權人和第三人的干涉。因此，法律應作規定：“居住權人和前款規定的其他成員有在不損害所有權人合法利益的的情況下使用房屋。”二是居住權人的出租權。基于居住權的人身性，居住權一般不可以出租。但是特殊情況下，如居住權人生活困難而房屋面積寬大，則居住權人可以出租房屋以獲得的租金維持自己的生活。因此法律應規定：“居住權人一般不得將居住的房屋出租，但是為了維持正常生活所必需和當事人另有約定的除外。”三是居住權人的物上請求權和收取孳息的權利。居住權是一種物權，應當具有物權的性質，如物上請求權和追及效力。至于收取孳息的權利，主要是指居住權人有權收取房屋周邊果木等產生的天然孳息。應增加規定：“居住權人有收取孳息的權利，當事人另有規定的除外。”

居住權的義務主要包括：合理使用義務，妥善保管和維修義務，房屋日常費用負擔義務，擔保義務，返還房屋的義務。 因此，居住權人的義務可以修改為“居住權人需在不改變房屋用途的前提下使用房屋，并有妥善保管和維修房屋的義務。對于使用房屋可能對所有權人的利益造成危險應提供擔保，并承擔房屋日常所需費用。居住權消滅后應當及時返還房屋。”

2. 居住權的取得和消滅。居住權的取得亦稱居住權的設立。目前規定居住權可通過遺囑，遺贈和合同方式設立，并應當進行登記。根據現行規定，居住權可因居住權人放棄居住權，居住期限屆滿，約定的解除條件屆滿，因不可抗力房屋毀滅和居住權人死亡的原因消滅。但筆者認為應作如下修改會更加全面明確，“居住權可因下列原因而消滅：（1）房屋滅失;（2）居住權人拋棄居住權的;（3）混同，即居住權人與所有權人歸于一人的;（4）居住權期間屆滿;（5）約定的解除條件成就的;（6）居住權人濫用居住權的;（7）房屋被征收的;（8）居住權人死亡的。但當事人另有約定的除外。”

以上內容就是筆者關于我國居住權制度的相關闡述，并對發展前景進行了簡要的展望，進而就我國構建居住權制度提出了一些個人見解，以期管中窺豹，得見一斑。

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