淺析房地產測量技術的特點和措施

韓躍陽 徐占強

【摘要】我國房地產市場的發展是日益飛速，房地產管理的現代化愈顯其重要。房屋作為商品有其昂貴的價值和潛在利益，而且和每個產權人息息相關，直接關系到每個產權人的切身利益。這種利益又直接體現在房屋的產權面積上，因為房屋的財富價值體現是通過金錢和面積掛鉤完成的。如何更精確更合理地將房屋面積表述出來并減少因房屋面積而產生的糾紛問題成了房地產測量界一個重大課題。本文簡單介紹了房地產測量，并對其特點進行了羅列。

【關鍵詞】房地產；測量；特點；措施

一、房地產測量的概念

隨著我國城鎮居民住房制度的改革，土地及房屋的產權歸屬問題受到了人們的關注。房地產測量是指運用測繪儀器、測繪技術和測繪手段，來測定房地產的位置、界址、占地范和面積數量等。由此而引起的產權糾紛亦日益增多，要很好地解決這個問題，相關部門就必須對房地產測量工作進行改良，處理糾紛的依據是測定和調查其用地的位置與權屬，質量與數量及其利用情況以及測繪的結果。作為測量工作一個分支的房地產測量工作，與工程測量和普通房地產測量在作業方法和工作程序上有很大區別，但也有許多共同之處。房地產測量要按照國家相關部門制定的有關房屋及其用地的有關信息和資料和房地產測量技術標準，采用測繪的專業技術方法和手段，為國民經濟建設、城鎮規劃、國防建設、城鎮建設房地產開發、城鎮公交事業、房地產交易、房屋拆遷、住房制度改革、征收稅費、等提供精確可靠的資料與數據。房地產測量包括房地產調查、房地產平面控制測量、房地產圖繪制、房產要素測量、房地產變更測量、房地產測量成果資料、房地產面積測算的檢查與驗收。

二、房地產測量的特點

1、測圖比例尺較大

房地產測繪通常是在城鎮或市區中進行，在測圖上會顯示權屬界限等諸多與房地產相關的內容要素，較多的內容和信息量決定了房地產測繪中的分幅圖具有較大比例尺。我國運用最多的房地產大比例尺圖紙有1：1000、1：500等，樓層分層分戶的平面圖中用到的比例尺會更加大，倘若比例尺過小，那么圖表中的內容就不會詳盡標明出來。

2、修測、補測、變更測量及時

通常而言，城市會在六到十年對其基本地形圖進行一次復測，但是房地產測繪沒有這么長的復測周期，由于城市市區的擴張可能會對土地及房屋展開實測工作，而對于用地及房屋的權屬有所改變時也會進行有效修測，而土地與房地產的非權屬發生改變也會進行變更，這樣才可以確保最終測繪結果的時效性、現狀性和現勢性，得出的配套冊、表、卡、圖也會和實際情況相符，因此房地產測繪需進行變更測量、補測及修測等。

3、測繪內容上與房地產測量的差別

地貌和地物是房地產測量測繪主要的對象，而房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量，用途等狀況是房地產測量主的要對象，當然其對象還包括與房地產權屬有關的地形要素，地形要素包含測定其界線定位與范圍，房屋用地的測定位置和房屋面積容量等。調查測定評估 其質量 （ 定質） 和價值（ 定價）。房地產測量沒有如此廣的任務，房地產圖一般對高程不作要求，而房地產測量不但要高程，而目還要用 等高線表示地貌。

4、房地產測量人員既懂測繪更懂房地產

從事這一工作的人員不僅要熟練的掌握測繪技術與測繪業務是房地產測量的另一大特點。要掌握房地產的業務知識，而更重要的是運用各種測繪方法得心應手。作為一個房地產測繪工作者，如果要是稱職的，就應該是房地產這一門學科的技術專業好手，也應該是房地產權屬管理的好幫手，更是房屋交易買賣中的鑒證者，因此，他們必須熟悉房地產的相關法律和法規，必須保護雙方的合法利益，正確測算房屋面積。不然的話，是做不好房地產測量工作的。這也是房地產測量區別于其他測繪的特點之一。

三、房地產測量技術問題的有效措施

1、充分地發揮全球定位系統在房地產測量工作中的作用

充分應用全球定位系統在房地產測繪過程中的應用，能夠實現雙向連接的目標，可以準確地分析出房屋面積的分攤程度，因為GPRS顯而易見的優點，當前不少房地產測量工作中已廣泛應用，深得體現，取得較好的普及效果。

實時動態載波相位差分技術（RTK）是在GPS 定位系統中最新的測量技術，這項測量技術比以往的GPRS系統測量精準。它定位精準度特別高，測量出的數據也安全可靠，并且，實際操作非常簡單，具有較強的能力去處理數據，只需進行簡單的設置，就可以獲取到準確的測量結果坐標。這一項技術的出現，對房地產測量技術與工作發展起到了一個重要的推動作用，使房屋測量工作更為容易地開展，減低了測量工作的難度，提供了工作結果的準確度。

2、積極地運用房地產數字化測圖技術

數字化的測圖技術是先進科學技術在房地產測量工作中的運用與體現，現在逐漸已經運用在房地產的測量過程中。數字化的測量技術擁有所需勞動成本低、搜集速度快、成圖質量好等多種優點。在數字化測圖過程中，會采取相應的措施對房屋進行全面搜集，再把收集到的數據輸入電腦利用計算機技術對相關數據進行處理，再借助圖形形成房產的數字化圖，最后通過數字繪圖儀形成房產圖。這樣能夠免去傳統房屋測量的人手操作中出現的效率低、工作慢、成本高等各種缺點，大大地提高了房地產測量的工作效率。

3、在房產測量過程中注意坐標解析方法的使用

現在房地產測量的主要對象有兩個，一個是用地面積測量，另一個是房屋面積測量。制定客觀的科學的同時能夠準確計算出房屋具體面積是十分有必要的，坐標解析法無疑對于房屋面積的計算有著非常重要的意義。然而當前缺乏有效的依據對于房屋面積計算的法律規范，建設部門所制定的關于《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》中并沒有對房屋面積計算、邊長測量提出明確的要求。正是因為這樣的情況，坐標解析法對房產測量計算進行實際操作時還需要不斷的規范與調整。

首先要注意的問題是坐標反算邊長與實際邊長之間的差距。房產邊界的精確度在有關的規定之中是可以得到體現的，因此，測量房屋邊界點的方法體現出來優越性質，只有達到了精準度的要求才能夠以房屋邊界點坐標反算邊長替代直接測量邊長。其次是要注意房地產面積精確度的統一。在房產面積的計算上一定要制定一個準確科學的估算公式，統一房地產面積的計算模式。

四、結束語

房地產測量所獲得與永久性標志相聯系的房地產權屬界址、房地產面積等都具有法律效力，從而載入房地產權證書，所以房地產測量所得的基礎圖是發放房地產權證書、保障房地產所有者的合法權益、加強社會主義法律管理的重要依據。為了保證測繪精確性和準確性，對于從事房地產測量及信息管理的工作人員應全面了解房地產測量的特點，熟練掌握現代化房地產測量手段，更好地為城鄉居民服務。

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