養老地產設計方向探討

王高峰

摘要：養老地產作為住宅地產、商業地產和服務三者的有機結合體，勢必成為未來地產的發展趨勢，本文從養老地產的規劃、建筑設計等方面提出探討建議。

關鍵詞：養老地產；規劃；建筑設計

養老地產是以老年人為目標客戶群體并進行針對性設計、配套和服務的房地產開發，定義為住宅地產、商業地產和服務三者的有機結合體，可以稱為房地產混合開發模式。養老地產做為一種相對特殊的產品在中國未來的潛景廣闊，因此應加強對養老住宅產品的開發和設計研究。

一、養老地產的規劃應采取的原則

1、地產位置應選擇周圍具有良好鄰接關系的環境。首先是考慮鄰近有可利用的城市公用設施，如商業網點、交通站點、活動中心、公園綠地及宗教活動設施等。其次是環境安全的考慮，這是老年人聚居的社區環境需特別予以考慮的問題。為此道路規劃應便于控制非居民通向養老社區，建立緩沖地帶并為非居民設立標識，以利用形成內向性的社區空間。其中步行道坡度不宜大于5%。另外周圍自然景觀和人文景觀的開發利用，將可增進養老社區的發展。

2、建筑形式應與地產狀況相適應，以便于有效地利用室內外空間，增強地域感和安全感。一是社區的總平面應有易辨認的總體形態，有利于產生較強的地域感。二是建筑形體應有利于社區內部構成具有層次感的空間，有利于區分從公共性到私密性不同活動方式的空間性質，增強空間的歸屬感和安全感。

3、社區空間結構應為不同能力水平的老年人提供相應的居住空間和公用設施。不同能力水平的老年人不宜完全混合使用同一公用設施，以免心理上產生消極影響。但公用設施又不能過于分散，以免影響使用效率和增加管理難度。

4、社區道路系統總體上應形式感強而易于識別。主干道設置應最大限度地阻擋強風和太陽輻射的干擾，并有可靠的安全監察視線，以限制區外居民穿越區內道路。所有道路坡度都不宜大于5%，并與公用設施有便捷聯系而無須穿越半私密性的院落空間。

5、室外社交空間規劃應避開強烈日曬、強風和不良景觀。其空間尺度不宜太大，應具有維護感和安全感，并與日常某種活動相聯系，成為老年人日常生活中自然的聚焦點。

6、低層居住單元的組合形式宜形成院落空間，并具有鮮明的特征，有利于創造強烈的地域感和空間歸屬感，增強社區的內聚力。經驗表明，具有20個左右居住單元的組團最有利于創造親密的鄰里關系，也有利于住戶監察公共空間的活動情況，增強安全感。

二、老年人住宅的設計要點

1、老年人住宅的建筑設計要點

老年人由于年齡偏高，相對而言身體虛弱，行動反應遲緩，腿腳動作逐漸變得不太靈活。這就要求老年人住宅設計要從方便和安全的角度考慮，盡可能地減小老年人房間的面積，從而降低老年人行動的能耗；而對于老年人所使用的衛生間和浴室，面積相對來說要大一些，以保證老人活動的需要和便于家人護理扶助老人。通常來說，老年人比較喜歡清凈的環境，因此老年人住宅應有安靜的室內外環境，但又不能過于沉寂，要使老年人在需要時能和青年人、兒童進行方便的溝通和交流，以免他們產生孤獨寂寞的感覺。同時由于老年人在室內活動的時間比較長，因此老年人的住宅設計要充分考慮日照、通風、采光和換氣，利用充足的陽光和新鮮的空氣來防止老人疾病的產生，讓他們更加接近大自然，以利于其身心的健康。除此之外，在老年人住宅設計中，我們還應注意以下幾點：

（1）老年人住宅的出入口處面積要大，且留有輪椅、擔架的回旋面積，應盡量減少地面高差，在必須有高差的地方，宜采用緩坡臺階和坡道。

（2）老年人住宅中供老年人自行操作和輪椅進出的獨立廚房，使用面積應適當增大，操作臺、吊柜的尺寸設計應考慮老年人的身體特點。為了方便坐輪椅者靠近操作臺面，操作臺及水池下方應部分留空，以便坐輪椅者腿、腳部插入。

（3）老年人住宅中考慮到老人行動不便和輪椅的通過，門的寬度應適當增加，最好采用推拉式，且將下部軌道嵌入 8 地面以避免地面高差。

（4）老年人住宅中應安裝緊急呼叫報警裝置，使老人在緊急、危險的情況下，能方便、及時的發出報警，及時得到救助。

（5）老年人住宅應有良好的隔聲處理和噪音控制，使用一定的隔聲材料，以得到安靜、舒適的空間。

（6）老年人住宅中的電源開關、插座、呼叫按鈕等設備的高度應適當降低，以方便老人使用。

2、老年人住宅的室內設計要點 由于老人大部分的時間都在室內度過，因此老年人住宅的室內設計也是值得探討的一個方面。

（1）老年人住宅的室內空間應方便、流暢，使他們在其中行走、活動、取放物品時更加方便。

（2）老年人住宅室內地面應注意防滑，特別是衛生間、浴室，因此要選擇防滑材料，如木材、馬賽克、塑膠地面等，也可以在地面上鋪裝飾地毯，既美化了空間，又可以保證老人的安全，但要注意地毯邊緣不要翹起，以免給老人的活動帶來不便。

（3）老年人住宅的室內墻面或隔斷的棱角部位最好處理為圓角或做彈性材料護角，避免老人發生碰撞。

（4）由于老人行動不便，因此在老年人住宅的衛生間的浴缸、馬桶及洗臉盆的兩側，可在墻面上安裝防水材料的輔助扶手。另外，還可以在淋浴區設置可折疊的坐椅，方便老人的生活。

（5）老年人住宅中家具以簡潔實用為主，樣式宜低矮，造型宜簡單，便于他們取放物品。家具的擺放應盡量靠墻，以免給老人的通行帶來不便。

（6）老年人住宅室內的色彩不宜太暗，以免給人沉悶的感覺，室內的光亮度應高于其他年齡段的使用者。色彩的種類不宜過多，純度不宜太高，應選用高雅寧靜的色彩，使人產生和諧、雅致、成熟、穩健的室內氣氛。

三、養老住宅產品設計難點總結

（1）成本

專用設計與成本、價格之間的矛盾主要包括：

針對老年人的專用設計必不可少；建筑成本加大；售價提高；目標客戶群定位拔高；增大銷售壓力；專用設計的一次性建成；專用設計的階段性加載；方便了客戶加大了成本，降低了成本是，則給用戶增添了麻煩；要承擔前瞻設計的時間風險。

（2）獨立與混合居住之間的取舍

獨立居住

保證住戶的獨立性；不受干擾；便于統一管理；極易造成老人的孤離感和遺棄感，不利健康居住氛圍的形成；混合居住；可以消除孤離感；難以顧及老年住宅的特殊需要；干擾性大。

（3）建筑形態與居住氛圍之間的關系

拋開住宅的功能性價值，建筑形態對于老年住宅的情感性價值也起到決定性作用。在住宅的情感性價值上，老年住宅產品需要一種淡雅、和諧、交流、充滿關懷和生氣的居住氛圍。如何從建筑布局、建筑設計、建筑色彩等方面消除老年人集中居住暮氣沉沉的氛圍，與建筑形態的確定有莫大的關聯。

根據這些要求，建議養老住宅設計的基本原則如下：

1、以老年人為核心的原則

2、環境安全的原則

3、自然環境適宜的原則

4、適應老年人家庭照料、保健、護理需求的原則

5、鼓勵老年人參與社會交往的原則

總而言之，由于老年人與住宅的關系最為密切，老年人居住條件的改善和提高對于整個社會的進步和發展都具有重大意義，因此在養老地產規劃設計中我們應針對老年人自身的生理和心理特點，為老年人創造安度晚年的良好的環境，盡可能地保持他們的獨立生活能力，為老年人創造一個老有所居、老有所養、老有所醫、老有所為、老有所樂的居住環境。

參考文獻：

[1]我國養老地產發展研究 羅福周，韓言虎

[2]居家老年人生活現狀與社區服務需求初探 林文潔，宋寧寧，呂曉