論次承租人的優先購買權

王旖辰

摘 要：在我國，討論次承租人優先購買權之前提條件即合法轉租。我國應該承認合法轉租下次承租人的優先購買權。次承租人優先購買權為優先締約請求權，其不具有物權之排他效力。必須處理好第三人與次承租人的關系。在非法轉租中次承租人的利益同樣應得到保護。

關鍵詞：轉租；次承租人；優先購買權

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2014）09-0099-03

一、次承租人優先購買權存在之基礎——合法轉租

轉租，即承租人并不脫離原有租賃關系，而將租賃物出租給第三人使用、收益[1]。由于租賃關系是一種信賴關系，次承租人對房屋之使用、收益行為也即對出租人所有權之限制，多國法律均對轉租有所規制[2]。依據承租人對轉租之自由程度，轉租模式可分為自由主義立法模式、限制主義立法模式以及區別主義立法模式。自由主義立法模式，即除出租人與承租人之間有不準轉租的特別約定外，承租人得自由轉租，無須征得出租人同意；限制主義立法模式，即承租人轉租須經出租人同意，非經同意不得轉租；區別主義的立法模式，即區分動產租賃和不動產租賃，對動產轉租適用限制主義，而對不動產轉租則適用自由主義[3]。

我國《合同法》第二百二十四條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物租給第三人……承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。可見，我國合同法所采取的是限制主義立法模式，轉租行為需經出租人之同意。以出租人同意與否區分為合法轉租與非法轉租。合法轉租需經出租人的同意，出租人同意，或事后追認承租人轉租行為時，方能討論次承租人有無優先購買權的問題；非法轉租系未經出租人同意，承租人擅自將房屋租賃給他人，此種情況不受我國合同法的保護，出租人可直接解除其與承租人的租賃合同。

綜上所述，討論次承租人有無優先購買權的前提條件是合法轉租，即出租人知道且同意承租人的轉租行為。而對于非法轉租，出租人可直接解除其與承租人的租賃合同。

二、承認次承租人之優先購買權

（一）優先購買權制度之制度價值

保護承租人的利益，是保護弱者的需要，當今承租人的優先購買權已被大多數國家的民法所確立。我國也不例外。我國合同法第二百三十條早已明文規定規定承租人之優先購買權。但是，在合法轉租情況下次承租人的優先購買權，我國法律卻無規定。而對于是否應該承認次承租人的優先購買權這一問題，學者們意見大相逕庭。理論界通說認為，基于優先購買權之法定性、合同相對性、信賴關系等原因，次承租人不享有優先購買權；而也有學者基于簡化交易程序、保護弱者等角度上，承認次承租人享有房屋之優先購買權。值得一提的是，實務屆似乎更傾向于保護次承租人利益，承認其優先購買權。

本文認為，我們首先應該回到優先購買權的制度價值來思考其存在與否之問題。總的來說，優先購買權的制度價值主要包括三方面的內容[4]：首先，優先購買權體現了法律的秩序價值，維護現有法律關系的穩定性。在租賃關系中，特定主體已經形成了對標的物之利用關系，若賦予其優先購買權，則能維護其對物的持續占有狀態，防止第三人介入害及于既定的法律關系，影響經濟生活的穩定。其次，效率價值，房屋承租人與房屋的依賴關系最為緊密，其最為需要房屋。賦予其優先購買權，可以體現物盡其用的價值目標。最后，優先購買權的公平價值。優先購買權制度設立的初衷，即是保護弱勢群體，維護社會公平。

（二）承認次承租人的優先購買權

如上所述，基于優先購買權制度的制度價值考量，保護弱者，保護承租人是理所當然的，這為理論界的普遍共識。而對于基于合法轉租而形成的次承租人的優先權，本文認為，法律同樣也應給予保護。究其原因，不僅包括從上述優先購買權的制度價值而推出的結論，亦或是學者們早已提出的理由——社會秩序之維持，“占有者在訴訟中占上風的”古老法諺，保護弱者的需要，而且從法律解釋的角度，我們也可以明確推出次承租人有優先購買權的結論。

文意解釋是解釋法律的首要解釋原則，其包括文義解釋和當然解釋。在合同法二百三十條關于承租人優先購買權的規定中，可以運用當然解釋的方法，即舉重以明輕，舉輕以明重。既然承租人相對于出租人弱勢，其有優先購買權，那么，在房屋轉租中，在承租人賺取房屋差價，對房屋無現實急迫的利用情況下，次承租人顯然較承租人更為弱勢，若在這種情形下只賦予承租人優先購買權，而對次承租人以合同相對性等原因而不予保護，顯然不合邏輯。因此，運用當然解釋原則解釋法條，我們可以得出次承租人擁有優先購買權的結論。

三、次承租人優先購買權之性質探析

學者關于次承租人優先購買權的性質有諸多學說，物權說與債權說，形成權說，期待權說，強制締約請求權說，優先締約請求權說等等。而本文認為，次承租人的優先購買權是一種優先締約請求權，其本質上是一種債權請求權。它是一種后買上的優先權，是保證優先購買權人在同等條件下優先于其他交易相對人締結合約，而不是保證其一定能夠買到房屋。在此條件下，出賣人也不必然承諾，如若遇到更高條件者，出賣人仍有選擇的自由。所以，優先購買權不能僅憑借承租人單方意志而使合同成立，無需出賣人的承諾；也不具有物權的排他效力，排除出賣人的選擇權[5]。

關于優先購買權的性質，2009年最高人民法院發布的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已經從側面給予定義，其中第二十一條規定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

關于此法條的適用，最高院的法官已作出解釋[6]：依照《解釋》，承租人的優先購買權受到侵害時，可以主張損害賠償請求權。上述規定表明，《解釋》將承租人的優先購買權定義為債權。按照物權法規定的“物權法定原則”，在法律未規定承租人的優先購買權為物權的情形下，該權利不應納入物權保護的范疇，不具有排他性權利。合同法第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”，應理解為承租人的法定優先締約權，系債權，不具有對抗第三人的效力。endprint

可見，在《解釋》出臺后，有關優先購買權性質的問題，最高院法官已給予解釋，即次承租人優先購買權為優先締約請求權我國承租人優先購買權的性質，由最初的“物權階段”，經過《合同法》出臺后的“性質待定”階段，最后被確定為債權的三個階段的轉變。究其原因，主要是因為我國商品房市場的不斷發展，公房制度已被廢止，城鎮房屋短缺，住房緊張的現象已不復存在。此外，“買賣不破租賃”的制度可以有效的保護承租人的利益。法律沒有必要犧牲私法意思自治，契約自由的原則，而賦予承租人物權性質的優先購買權[7]。

故次承租人的優先購買權為優先締約權，其較好的平衡了出租人和次承租人的利益，符合利益衡平原則，是法律因現實情況不斷發展而自我完善的現象。

四、第三人與次承租人之權利沖突

（一）次承租人能否直接以出賣人與第三人確定的交易條件買受房屋

在承認次承租人優先購買權的基礎上，次承租人能否直接以出賣人與第三人確定的交易條件買受房屋的問題，結合上文所述，次承租人之優先購買權僅為優先締約權，其僅為同等條件下的先買權，不具有物權之排他效力，故次承租人不能僅憑其單方意志促成合同成立。

若出租人損害承租人（次承租人）之優先購買權時，依照2009年最高法院所頒布的《解釋》第二十一條“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”的規定，在承租人的優先購買權被侵害的情況下，承租人享有優先締約請求權，也享有損害賠償請求權，兩者競合，承租人可以擇一行使。[8]若承租人選擇行使其優先購買權，在同等條件下，其能夠優先締約。此時，依據此法條規定，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同同樣有效，第三人可依據合同請求出租人承擔違約責任。

該司法解釋承認出租人與第三人房屋出賣合同有效的規定，體現了法院尊重當事人意思自治，鼓勵交易，促進經濟發展的目標，在保護承租人優先購買權之同時，賦予交易第三人權利救濟方式。

（二）在第三人辦理了房屋登記手續時，次承租人還能否行使優先購買權的問題

《解釋》第二十四條規定：具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優先購買權的……（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。其中第四款規定了法律對登記的善意第三人的保護問題，在善意第三人已經辦理登記的情況下，承租人（次承租人）不得行使優先購買權。

但是，該解釋規定的“善意”的內涵，卻頗令人費解。民法中規定的“善意”一詞是指不知情，而在租賃、轉租的案例中，出租人本就是是房屋的合法所有人，根本不存在無權處分的問題，在此基礎上，也不存在區分善意、惡意而成立善意取得的問題。第三人在交易時的注意義務，即只需要知道出租人是房屋的合法所有人。其只需要與出租人簽訂合同并合法登記，就能取得房屋的所有權，這與其是否知曉房屋之出租、轉租事實根本無關，即第三人是否是善意、不知情，不影響其取得房屋。但是，該法條僅規定了善意不知道出租、轉租事實的第三人受到法律的保護，而把知道出租、轉租實情的交易第三人排除在法律保護之外，這種做法，值得商榷。

據此，法律不應該把善意與惡意區分而限制優先購買權，應該給予登記的交易第三人以統一的保護，以維護財產之交易安全。即無論第三人知道出租、轉租事實與否，只要其與出租人簽訂房屋買賣合同并予以登記的，就應該排除承租人優先購買權之適用，因為在此情況下，作為債權請求權的優先購買權無法對抗物權公示效力。承租人之權益可依據“買賣不破租賃”原則加以保護，而出租人侵犯其優先購買權的行為，其得向出租人主張損害賠償。

五、對非法轉租中次承租人的保護——以合同法解釋三第三條為解釋基礎

我國的轉租采限制主義模式，基于出租人同意的合法轉租的次承租人，享有優先購買權；而違背出租人意志的非法轉租，出租人可解除其與承租人的合同。但是，非法轉租中承租人與次承租人的轉租合同效力情況如何，如何保護非法轉租的次承租人的權利，法律卻無明文規定。

我國大陸，對違法轉租的效力有長期的爭論。王利明認為，對轉租而言，雖然承租人擅自轉讓的只是占有權、使用權，不是所有權，不是轉讓他人財產，但是承租人擅自將其占有權、使用權轉讓他人，實際上是非法處分他人財產所有權權能的行為，故非法轉租合同屬于無權處分[9]。也有學者認為，應當將《合同法》第五十一條所指的處分理解為以引起財產權利（物權和債權）變動為目的的行為，而不僅僅指直接產生了權利變動后果的、具有物權法意義的行為[10]。無獨有偶，也有學者指出，宜將處分行為的效力與債務履行效果相分離，認定無權處分行為自始有效，權利人的追認是對處分人履約能力欠缺的補正，對合同效力本身并無影響[11]。以上學者將承租人擅自轉租的行為認定為無權處分行為，同時將無權處分行為的合同與履行作了區分，認為無權處分的合同有效，而保護次承租人的利益。

2012年《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（合同法解釋三）的出臺，為非法轉租中次承租人的利益保護提供了路徑。其中第三條規定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

這一法條將合同法五十一條無權處分中的“合同”“處分”作了限縮解釋，在此處僅指處分行為即標的物所有權的轉移，而不包括負擔行為即訂立合同的行為在內。也就是說，在無權處分，出賣他人標的物的情形下，雙方當事人訂立的合同是有效的，而合同法五十一條中所指的效力未定的行為應該是處分行為，即當事人引起物權變動的行為。總的來說，我國在不承認物權行為無因性的前提下，有條件的引入負擔行為與處分行為，保護交易相對人的利益[12]。因此，不妨采王利明教授的觀點，認為非法轉租系非法處分他人占有、使用權權能的行為，故屬無權處分行為的話，那么就可以參考合同法解釋三中第三條的規定來解決問題，即承租人和次承租人之間的轉租合同為有效合同，而轉租行為效力未定，尚需要出租人之意思表示，才能判定轉租行為效力。若事后追認，則轉租行為有效，為合法轉租；若拒絕追認不同意，則轉租行為是非法轉租，但是，轉租合同系有效，次承租人可據此要求承租人承擔違約責任。

綜上所述，在維護交易相對人利益，交易安全迅捷的價值取向下，將非法轉租行為認定為無權處分行為，進而借鑒合同法解釋三的規定解釋非法轉租行為，保護非法轉租中次承租人權利。

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（責任編輯 徐陽）endprint