二手房買賣中應注意的法律問題

許現偉

隨著房地產市場的發展，二手房交易量一定程度上仍呈擴大的趨勢。二手房買賣即將已有的房屋再次買賣。現針對二手房市場上常見的交易風險，僅從法律層面做一些簡要的分析，以使欲購買二手房置業的朋友減少或者避免法律方面的風險。

一、應慎重確定買賣合同的主體

（一）買房人的確定

實際生活中，筆者接到不少朋友的咨詢。比如，“我和我女朋友共同出資購了房，但合同是以女方的名義簽訂的，發票也是女方的名字，將來房產證能否寫成我們兩個人的名字”？“我們給兒子全資買房辦婚事，房產證寫成兒子的名字，我們擔心以后婆媳關系緊張，現在能否把房產證上的名字改成我們的”？可見，由于事前考慮不周，將會給自己帶來很多煩惱甚至糾紛。因此，以誰的名義買房更有保障，也是需要結合自身實際考慮的問題。

（二）注意售房人是否是唯一的產權人

由于法律規定了單個共有人不得私自處理共有房屋，處理的行為可能無效。因此，如果產權人有多個，而合同只有一人簽字就容易發生糾紛，法院原則上也會認定買賣合同無效。盡管法律上有不動產的善意取得制度，但有時買房人付出的精力財力是巨大的。如果產權人是一個以上的，且不能同時到交易現場的話，一定要有委托書，而且是經過公證的委托書。曾經發生過有人瞞著家人用假委托書賣房的事件，最后導致買房人既搬不進房，也討不回錢。

房子是否有共有權人，以及房產證上的人和實際售房人是否是同一人，都需要核實清楚。另外，也不能盲目相信房產證就是真的，一定要拿著房產證或者復印件到房管部門征詢核實一下。

如果購買的二手房是正在出租的房屋，一定要注意出租的期限。因為租賃期限不滿，即使你購買了房屋也是住不進去的。實踐中，還有一種情況就是，購買了房子，可原來房子內人員的戶口沒有遷出，這樣容易使購房人無法遷入戶口，會造成購房人的孩子入學困難。

二、 注意房屋的性質

有的房改房是需要先售給單位的，房改房還有產權比例的問題。對于經濟適用房，各地對其上市有不同的規定。就目前的政策僅限于在適合購買的人員之間合理流動。市場上出現的小產權房，即土地屬于農村集體經濟組織所有的房屋，此類小產權房仍是不允許上市交易的。期房也是不允許轉讓的，七部委在關于做好穩定住房價格工作的意見中明令禁止期房轉讓，為了避免這種情況，現今實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案。已被司法和行政機關裁定、決定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止轉讓的。已抵押的房屋在沒有經過抵押權人書面同意的情況下，也禁止買賣。此外，未取得產權證書的房屋，以及正在發生訴訟爭議的房屋最好也先不要購買。

三、防范委托中介公司購房存在的風險

有的購房人除中介費之外，將全部購房款都交給了中介公司，這樣做的風險是非常大的。一種情況是中介公司確實如數把首付款或購房款給了出賣人，并扣留了一定的服務費；還有就是中介公司攜款走人，公安機關不得不以非法吸收公眾存款、非法集資或詐騙罪立案了，這種情況全國已經出現了不少惡例。還有的出賣人把房產證等一并交給中介公司，并辦理了經過公證的委托書，使自己完全喪失了權利甚至獲得基本信息的機會，這些做法的風險是極大的。

賣房和買房不是賣菜和買菜，買賣房屋的成功以辦理房產證為標志。但實際生活中，交款簽合同和辦證是有一定的時間期限的，即買賣房屋是做不到一手交錢一手交貨的。為了消除雙方的擔心，一種比較安全穩妥的方式已經在大中城市流行，即找一家公證處或律師事務所，把房款或首付款放到那里要安全得多。目前，國內外還沒有發生過公證處或律師事務所攜款逃走的情況。公證處或律師事務所這種機構的信用非常高，國家的監管也相當嚴格。購房人出的錢一小部分是給中介公司的，大部分是給出賣人的。如果雙方簽訂完買賣合同，公證處或律師事務所再把中介費和房款分別支付，這顯然是比較安全穩妥的方式，有遠見的中介公司已開始嘗試這種方式。而有些中介公司非要自己拿著錢才行，其根本沒有考慮這將對購房人造成多大的風險，而實踐中出現的中介公司攜款潛逃事件就是在這樣的背景下不斷發生的。依據法律規定，中介公司只有完成了交易才能取得中介費用。對出賣人來講，不拿到全部的購房款就過戶是最大的風險；對買房人來說，出了錢辦不了房產證是最大的風險。公證處或律師事務所的介入剛好破解了雙方的擔心，是一種理想的協助購房模式。當然，如果政府部門要求交易資金必須存入指定銀行進行監管，還是應當遵守政府部門的有關規定。總之，交易資金一定不要輕易直接交給中介公司。

四、簽訂的合同應盡量明確具體

一是當事人的名稱、住所、身份證要作為合同的附件。是否為共有房產、夫妻或家庭共同財產，是否有承租人，房屋上是否有戶口。二是標的。二手房合同的標的就是房屋。坐落位置、房號、面積等能證明房屋位置狀況的圖紙也應作為合同的附件。三是價款。應寫明總價、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金等。四是履行期限及地點、方式。主要寫明交房時間、條件，辦理相關手續的過程、配合問題、稅費的負擔。五是違約責任。列舉違約的情形，如戶口應在交房之前或房產證辦理完成之前遷移。如何承擔違約責任，何種情形可以免責。六是爭議的解決方式。是訴訟還是仲裁，管轄問題。七是合同生效的條款以及導致合同無效的情形，合同無效后的責任承擔。八是合同中止、終止或解除條款以及前述情形發生后如何處理，如何返還財產，中介費如何承擔。九是附件和補充合同的效力。最后特別需要提醒的是，大額的交易，一定要注意考察品牌資質好的中介機構。對普通老百姓來講，買房是一生的大事，由于二手房買賣涉及眾多法律問題和風險，一定要有把問題風險考慮到最大最壞的思想準備，最大程度地避免潛在的法律風險。

（作者單位：河南大進律師事務所）endprint