樓市亂象

于洋

“昨天你讓我高攀不起，今天我對你愛搭不理”，這是萬通集團董事局主席馮侖在北京大學國家發展研究院主辦的“中國經濟新常態下的企業機遇”論壇上對當下房地產市場不停變化，客戶對待房地產的態度的表述。

確實，眼下，中國房地產行業可謂“壓力山大”，存貨積壓、現金流緊張、負債率攀升等因素直接讓行業陷入困頓，對比曾經的“野蠻式生長”，千億企業不斷擴容，如今的房地產行業著實令人唏噓不已。

如果你一直在關注最近的樓市新聞，相信你一定感受到了樓市的冰冷，“任志強不喊漲了，李嘉誠退出了，恒大賣油了，就連萬達，都做電商了”。難道房地產這艘“泰坦尼克號”真的要撞冰山了？

可硬幣的另一面，政府卻在積極地出臺刺激政策殺跌，限購、限貸放開、利率松綁，救世力度不可謂不大。開發企業更是推陳出新，采取“全民營銷”等促銷方式降價跑量，成交向好的消息不絕于耳。

如此這般，難免會讓人感覺到一些迷茫，不知道什么是真什么是假，尤其是對于那些持幣觀望的購房者而言，眼下的房地產市場著實有點亂，要好好地捋一捋才行。

房價下跌，會持續嗎？

近日，中國指數研究院發布的百城房價指數顯示，2014年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10771元/平方米，環比上月下跌0.59%，跌幅收窄0.22個百分點。而根據百城價格指數對北京、上海等十大城市的全樣本調查數據顯示，8月十大城市住宅均價為19226元/平方米，環比下跌0.53%，為連續第4個月下跌，跌幅較上月收窄，10個城市仍全部下跌。具體來看，杭州環比下跌1.81%，跌幅居十大城市首位；重慶（主城區）、武漢、天津跌幅也介于1%-1.7%之間；廣州、南京、上海、深圳、北京、成都跌幅在1%以內。

今年以來，雖然業內對北京、上海兩地的樓市走向尚存在分歧，但杭州等二線城市的下跌已成趨勢，而三四線城市的房地產市場下跌風險就更顯著了。截至今年7月底，35個城市商品住宅累計庫存余量達到3億平方米。高企的庫存，導致開發商拿地熱情銳減，在二三四線城市土地市場遇冷的背景下，土地降溫也蔓延至上海、廣州等一線城市。京滬兩地也出現了優質地塊流拍現象。

眾所周知，對于房地產開發企業而言，土地是其生存與發展的“關鍵資源”。正所謂，“巧婦難為無米之炊”。沒了土地儲備，開發企業便無米下鍋，生存與發展更是無從談起。那是何原因導致開發企業不樂意拿地呢？

日前，世茂集團副總裁蔡雪梅就曾在接受記者采訪時表示，減少拿地并不是因為公司資金緊張，而是認為上半年并不是拿地的最好時機。據了解，2014年上半年，世茂用于拿地的資金預算，減少了約100億元。“我們不會盲目出手，而是會在核心城市和繼續深耕的城市，拿一些溢價率低、又便宜又好的地。”蔡雪梅說。無獨有偶，很多房企為了減少拿地開發帶來的風險，都紛紛選擇資源整合式的與其它公司共同投資開發或索性暫不拿地。事實上，這樣的消極氣氛不僅影響著三四線城市，一二線城市也不能幸免，房企開始減少拿地，放緩開工節奏等戰略收縮已成既定事實。

就連一向堅稱房價是上漲永動機的任志強也突然改口了?！敖衲耆攴康禺a市場或將減少近3000億元的銷售額、近4000萬平方米的銷售面積。在經濟發展出現下滑時，房地產市場發展一定會出現下滑，全世界都是如此，經濟發展步伐放慢的時候，老百姓的收入和消費能力必然下降?！睆娜沃緩姷陌l言中不難看出，所謂改口唱衰是建立在全國經濟發展速度下行的基礎之上。

據近日披露的8月份中國經濟數據顯示，“李克強指數”之一的發電量年內首次負增長，工業生產和固定資產投資增速分別創68個月和13年來新低，主要行業工業增長均放緩。多重數據均顯示出經濟的內生動力疲乏，下半年穩增長壓力再現。中國指數研究院分析稱，8月房地產市場仍處于下行調整時期，后續市場演變仍需觀察宏觀與市場環境變化趨向。也就是說，在全國經濟增長下行趨勢無法改變的前提下，樓市價格仍將承壓下行，反之亦然。

限購、限貸放開，影響幾何？

事實上，政府高層曾明確表示要保證年度經濟達標，因此隨著增長放緩，政府已經介入，在政府眼里，房地產是經濟的支柱行業、拉動GDP的利器，房價越高，GDP增速越快、財政收入越高，重要性自不待言。為此，政府不得不出手救市。

最為典型的例子便是2008年，經濟開始整體降溫時，前幾年積累下來的政策的時滯效應也同時起作用，房地產交易降至冰點。為此政府出臺了史無前例的房地產刺激政策，諸如房貸利率七折、首付兩成，致使2009年11月房價增幅同比高達15%。這一輪房價上漲的過程中，京滬等地的房價漲幅超過100%的區域比比皆是。直到2010年，高企的房價成為了社會的焦點議題，為了抑制房價，行政干預再一次全面進入市場，推出史上最嚴厲的“新國十條”。

房價下行就殺跌，房價上漲就抑制。近年來，政府既要服從經濟周期的大局，也要回應購房剛需對高房價的指責，左右為難。會哭的孩子有奶喝。這不，眼下殺跌之風又起。8月以來，取消限購或放松限購的風潮席卷而來，30多個限購城市松綁“救市”。然而，救市并沒有讓市場出現明顯改觀，數據表明，實施“救市”政策以來，各個城市的樓市行情并未實現逆轉，甚至部分城市購房者的觀望情緒加重了。

呼和浩特市第一個正式發文取消限購，但其成交量在經歷了短短一周的上升后迅速回落，七八月份持續低迷；濟南在7月10日放開限購后的第二周成交量即大幅回落至首周的一半，8月份周均成交量為200套左右；而上述唯一住宅價格上漲的廈門，日均成交約55套，成交量并沒有明顯的反彈；長春、武漢、寧波及南寧等城市，取消限購后成交量只有5%左右的小幅提升……

“市場需求不足加上庫存量的高企，購房者的觀望情緒并未隨著政策的松動而消失?！币晃粯I內資深人士坦言，限購松綁或取消，對樓市的拉動作用非常有限。

然而，值得一提的是，8月，青島放開限購首月，樓市成交量便迎來破萬。根據青島銳理數據顯示，8月青島住宅成交總量為9028套，環比上漲42.4%，成交面積為926623.23平方米，環比增長41.2%，8月份商品房（不含保障房）成交總量為10049套，成交面積為1034238.3平方米，分別環比增長21.9%和14.9%。對此，青島一位房企營銷負責人告訴記者，成交量的上升一方面是源于限購部分的放開因素，而另一方面，則是之前開發企業降價促銷，累積交易的成果?！翱瓷先ハ袷窍拶彽睦弥苯右鸬?，實則不然。其實，對樓市起扭轉作用的關鍵點在于限貸的放開。”endprint

9月22日，青島國土資源和房屋管理局官方網站發布《關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》（以下簡稱“意見”），成為青島兩次限購松綁后，正式出臺的房地產新政：而這一新政最吸引關注的點無疑是“限貸”松綁。意見提出，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。

換言之，這打破了以往房地產市場“認房又認貸”的政策。關于“認房又認貸”，簡單說，就是申請貸款者如果曾經名下有房或者名下有過房貸記錄，再買房均屬于“二套”。即使貸款買過一套房，后來賣掉，通過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行征信系統里能查到貸款記錄，再貸款買房也算“二套”，這無疑在一定程度上遏制了改善型需求的入市，屏蔽了消費庫存最有力的一部分。

如今，限貸松綁，首套房標準以實際持有房屋數，而不是以房貸次數為準，這樣顯然更為合理。另外，對購房者有針對性地推出減少交易契稅政策也將進一步釋放購房者的入市熱情。

“繼四川、福建等地推出救市政策之后，青島屬于較早出臺鼓勵性政策的城市。首套房貸認定和契稅減免，對于購房者是很實惠的利好?？偠灾拶徱讶ィ拶J漸松，房地產市場整體環境已經轉向趨暖。只是這市場化的調節尚未結束，高庫存和降價潮并存，恐怕市場短期仍會在地位震蕩前行?！狈績r點評網青島高級分析師張斌說。

利率松綁，是真是假？

隨著房地產政策的松綁，“首套房貸款利率出現松動”的傳聞不絕于耳。5月12日，央行召開住房金融服務專題座談會，對進一步改善住房金融服務工作提出五條意見（業內人士稱之為“央五條”），更被業內解讀為在政策層面喊話，旨在降低商業銀行個人按揭住房貸款利率。

在9月1日，某金融搜索平臺發布對全國23個重點城市近400家銀行房貸利率監測報告。數據顯示，由于政府的一系列舉措，8月房貸市場出現了利率松動的跡象，目前在23個重點城市中有10城存在利率優惠，優惠幅度略增，但均有附加條件。據悉，所謂“附加條件”，就是不同銀行針對購房人資質，例如購房人需要在銀行辦理一定數額的存款、購買銀行內部理財、保險等產品，或者通過中介公司申請貸款，才能享受到利率方面的優惠。其中上海有全國最低八五折利率折扣，北京、杭州、青島3城重現九折利率，6城優惠利率為九四至九八折，其余城市的房貸利率最低為基準或者更高。

真實情況如何？“眼下，單就青島市場而言，‘央五條之后，首套房貸利率基本保持不變，大部分維持基本利率。但近期的確有松綁的趨勢，但表現并不明顯，只是個別銀行幅度較大，青島銀行出現九折利率。”一家總部位于青島的銀行信貸部負責人告訴記者，青島銀行自8月中旬開始便開始下調房貸利率，只要信用記錄良好、具有還款能力、符合國家相關部門規定的首套住房貸款政策的話，便能夠享受到九折利率。而對于一些比較優質的客戶，像當地政府引進的重大項目的工作人員或者政府引進人才，可以享受到八八折利率優惠。

據了解，目前青島銀行合作的開發樓盤已達到約100家以上，占了整個青島樓市很大的合作比重。上述負責人坦言，“之所以出現青島銀行首套利率優惠一支獨秀的局面，一方面由于其總行在本地，因此，相對與其它銀行而言，市場決策相對較快；一方面，作為青島的本地銀行，也不排除其社會責任感的因素。”畢竟，“相對與小微企業貸款而言，房貸業務利率實在太小?！币患夜煞葜沏y行人士坦言，所以股份制銀行會相對傾向小微企業貸款。

另外，今年上半年一些銀行主動壓縮個人住房貸款，也在一定程度上導致利率的難以松動。其中，以民生銀行、平安銀行尤為明顯。據悉，今年上半年，這兩家銀行個人住房貸款余額分別為594億元、602億元，分別比去年底減少121億元、47億元。

但值得一提的是，由于央行喊話要求禁止個人購房停貸，要合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理確定首套房貸利率水平。所以，我們有理由相信，伴隨當下經濟下行壓力增大，企業發展前景不明朗，風險更小的房貸業務將獲得更多的增長空間。加之，前期積壓的房貸需求已經基本發放完畢，各家銀行已經從去年額度緊張變為額度寬松，在供大于求的情況下，首套房的利率繼續往下走的可能性非常大。

然而，你永遠無法知道，意外和明天哪一個先到來。而目前來看，限購、限貸放開、利率松綁，政府救世的效果究竟如何？這顯然還都是未知數，一場房地產市場的地震才剛剛開始。而我們只是單純地希望，2008年的故事，不再重演就好。endprint